“义乌“全国地王”项目面临退房 容积率“异常”存争议”

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经记者孙嘉夏出生于义乌

吴毅(化名)是义乌市“现代杨梅商住楼项目”的购买者，在向80万元首支付了款项后，为是否支付剩下的房款而焦急。

日前，《每日经济信息》记者在当地调查发现，像吴毅这样购买义乌市现代房地产开发有限企业(以下简称现代房地产)开发的“现代杨梅商住楼项目”的购房者还很多，他们目前正在收到现代房地产律师的来信。

根据现代房地产，他们逾期未支付购房余额或办理贷款手续的，视为该企业放弃了商品房签约的权利，“收回该商品房，另行处置”。

对此，吴毅说:“是坚决要求离境还是等待，大家都没有统一。”

在接受记者采访时，还发现不久前，黄杨梅商住楼项目因“被封为地王”而引起风波。 义乌市国土资源局公告称，该地块地块面积3931.373平方米，转让面积1500平方米。 年6月15日，现代房地产以2亿2600万元的价格取得了地块的国有建设用地开采权。

按容积率3.81计算，项目地板价格达到39545.05/平方米，创下当时全国商品住宅用地单价记录。 但是义乌当地很快否定了外部的计算方法。

“这座大楼沿街是商住楼，容积率概念不适用。 》义乌市住房和城乡建设局有关负责人向记者表示，“楼盘占地面积和总建筑面积事先指定，与义乌当地政策有关。”

炒面馆将被关进“监狱”

年5月25日，义乌市国土局发布了《雪峰路和望道路西南侧地块(黄杨梅村综合楼)转让公告》。

公告称，该地块位于义乌市雪峰路和望公路西南侧，区块面积3931.373平方米，出让面积1500平方米，土地用途为商住，起价5050万元。 年6月15日，现代房地产以2亿2600万元的代价获得该地块国有建设用地的开采权。

吴毅在这个时候入市。 支付80万元后，他收到了“浙江省义乌市现代房地产开发有限企业收款收据”。 虽然盖上了企业“已转账”的红色印章，但收款复印栏被记载在现代广场的某栋上。

“我不知道企业为什么不写杨梅商住楼，但这实际上买的是楼花

(指尚未竣工的商品房在施工阶段上市。 ”吴毅说。 “在这里买房，靠的是微信的面子和商会的口碑。 以杨梅商住楼项目为例，当时很多人拜托各种关系，急着买，等预售证出来，肯定已经买不到了。 ”。

7月17日，《每日经济信息》记者致电黄杨梅商住楼项目柜台，被告知项目尚未开工。

一年前踊跃购房的买家现在正在考虑如何退房。 “去年9月，因为拜托朋友的关系，首付60万美元，单价超过了2万美元。 当初以为会尽快转手，没想到市场这么不景气。 ”另一买家刘昆(化名)说:“炒面被炒到了自己家。 ”。

“现在再想转手已经很难了。 》据多家买家介绍，在杨梅商住楼项目周边，小商品城开发的嘉和广场楼盘，价格维持在约2.2万元/平方米。 楼盘价格降至1.8万元/平方米。 “我们购房时，杨梅7楼的房价达到了每平方米23800元，11楼的价格达到了每平方米27800元。 这个价格与周边大楼相比没有竞争力。 付首付的时候口头表示现代房地产今后可以按市场价打折卖给我们，但是现在没有履行。 ”。 吴毅说。

“我现在按原价转让。 谁也不想要。 ’刘昆对记者说。

这些拖欠缴纳剩余房款的购房者们收到了来自现代房地产的律师函。

信中指出，如果业主逾期未支付购房余额或办理贷款手续，现代房产“视为你放弃了商品房合同的权利(即放弃购买上述商品房)，企业“收回该商品房，另行处置”

“对于付不出余额的客户，将出售这部分房子，用所得款项退还原客户的首付。 ”现代房地产办公室主任吴晓庆说，他向记者否认了自年6月中标时起就开始卖楼花的说法。 “实际上，当时买房的是亲戚朋友，企业不能不退还首付。”

吴晓庆表示，“义乌的买家中投资者多，炒房者多，真正的刚性诉求少。 这是因为在遭受严厉的宏观调控后，支撑不住了。 管制前，鸭梨的房价在2.6万到2.7万之间，目前在2.2万左右。 我也理解整个房地产领域不景气，业主想退房。 但是，不是所有不利的情况，应该由公司承担吗？ ”

吴晓庆说:“科诺哈纳樱大厦是学区房，当时有人想买也买不到。 以前行情好的时候，炒面店购入转卖，每个月可能会赚几万、十几万。 现在没有利润空之间，没有钱，他们心理上有落差。 ”

“希望开发者提供折扣。 否则只能退房了。 ”吴毅说:“到目前为止，我只看过一张平面图，甚至不知道房间型是什么样的。”

“越来越多的业主希望下半年房价是否会上涨，是否有人接手，等一下。 ’吴晓庆这样说。

容积率悬念

义乌市房地产新闻网资料显示，“现代杨梅商住楼”项目于今年5月取得销售预证，可售住宅总套数为114套。 “现在销售超过一半，约有60套签订了购买合同。 ’吴晓庆对《每日经济信息》记者说。

现代房地产年拿出2亿2600万元拍摄该地块时，已经引起了热议。 重点放在地板的价格上。 按转让面积1500平方米、容积率3.81计算，该项目总建筑面积5715平方米，楼板价格达39545.05元/平方米。

但义乌当地有关部门很快否定了这一计算方法，称应根据区块面积3931.373平方米计算地面价格。 在义乌市国土局据此公布的地块转让结果公示中，计算出的楼宇地价为15066元/平方米。

但是，许多房地产行业人士在接受本报记者采访时表示，用地块面积而不是转让面积来计算总建筑面积的方法并不寻常。

显然，按照义乌方面提供的计算方法，如果按该地块面积3931.373平方米、容积率3.81计算，可建筑面积将接近15000平方米。

7月17日，记者在楼盘现场工程概况卡上看到，该项目占地1499.49平方米，总建筑面积16499.67平方米，其中地下建筑面积1500平方米，建筑层数地下一层，地上11层，建筑高度39

“地面建筑面积为14999.67平方米，意味着项目容积率达到了10。 ’业内人士是这么认为的。

“像鸭嘴兽这样的沿街办公楼与普通的计算方法不同。 ”吴晓庆说。 “容积率的概念不适用于这里。 ”

义乌市建设局相关负责人对记者表示:“只要是完全封闭的小区，都可以采用容积率的概念。 关于沿街的商住楼，沿街的地区、道路等不能转让给企业。 转让的话，有可能封锁道路和建造围墙，怎么移动？ 这是因为事先指定了楼盘的占地面积和总建筑面积。 也就是说，这块转让给开发商的土地，企业可以在上面建多少建筑面积的房子，已经过了审定。 但其实对这个楼盘来说，旁边的道路、绿化都是配套的公共空之间，今后如果提高容积率，相对于整个占地面积将是3931.373平方米。 ”。

“指定的原因与义乌的当地政策有关。 征用农民土地后，农民有了居住地，但也需要处理失地农民的经济问题。 为什么这么说呢，因为根据村民的数量不同，义乌会保留土地的一部分，村民可以进行酒店的建设和租赁等自主经营。 有些村民觉得自己无法经营。 委托国土局拍卖土地，拿到拍卖价款后可以分给村民手里。 具体可以去黄杨梅村，当时留下1500平方米的土地，按1比10的比例建设15000平方米的土地。 这个是事先决定的。 ”上述义乌市建设局负责人说。

“1500平方米的出让面积，是可以盖大楼的占地面积，它只是区块面积的一部分，剩下的2000多平方米是绿化、道路用地。 ”义乌市国土局相关负责人以前在接受媒体采访时表示。

“对这个项目来说，用地3931.373平方米，转让面积周围在补助空之间，公共用地、产权不属于现代房地产。 ”义乌市建设局相关负责人说。 “不会建设在转让面积之外。 ”吴晓庆说。

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