“5.3万单价“地王”猜想：公寓售价会有多高？”

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经记者杨宠从上海强发

万柳地块以4.29万元/平方米的地板价格成为全国住宅单价的地王。 但早在去年2月，商住性的闸北区苏州河北岸东块1街坊(苏河湾)以地板价格52855元/平方米的价格，成为当时“全国单价最高的地王”。

和万地王一样，这些地块也有严格的转让条件。 据当时报道，该地块开发的商业房地产必须具有经营，办公楼不得分割销售，竞争者必须具有建筑改造开发和保护保存高级酒店开发与管理的经验。

《每日经济信息》记者昨天( 7月17日)从苏河湾开发商华侨城方面获悉，项目3万平方米被开发并保有为酒店，预计销售的公寓只有200间。 在这个“地王”地块上，残留着一个悬念:原本因城市综合体开发而闻名的华侨城，究竟会以多少价格出售这个地块的公寓？

收回投资或依靠住房

据了解，上述闸北区苏州河北岸东块1个街区的土地用途为公共设施用地(商业、文化娱乐)、居住用地、市政公共设施用地和公共绿地，总面积约4.2万平方米，出让面积约3.56万平方米，容积率为3.74，其中优越

根据转让面积和容积率计算，苏河湾项目地面建筑面积为13.31万平方米。

根据上述转让文件，苏河湾地王可出售的住宅部分建筑面积不超过5.99万平方米，项目剩余部分也并非全部可用于销售。 根据规定，开发商需要持有商业面积的一部分。

华侨城苏河湾项目相关负责人昨天向《每日经济信息》记者透露，华侨城苏河湾项目拥有的商业地产至少包括一幢3万平方米的酒店和无法出售的地下商业广场。

今年1月13日，华侨城亚洲发布公告。 公告称，苏河湾项目大多数预期房产于年开始销售，华侨城上海只保存了其中的一小部分。

华侨城因开发城市综合体而闻名。 在房地产行业，城市综合体开发模式的精髓是出售住宅收回大部分资金，低价经营房地产。

中房信研究总导演薛建雄告诉记者，项目周边办公楼大宗交易平均单价为4万~5万元/平方米，与华侨城项目的地板价格还有一定距离。 上海中原地产房地产顾问有限企业研究负责人宋会雍说，周边写字楼项目的价格为3万多平方米。

在这种情况下，苏河湾一号的前期投资将越来越依赖住宅销售收入。 但是华侨城上海企业的相关人士表示，在上述地块开发的住宅只有200家。 华侨城苏河湾的公寓会以多少价格对外销售，引起了外界的好奇心。

薛建雄表示，尽管距离上海人民广场很近，苏州河天然水岸也作为自然景观，但苏河湾住宅部分的预计售价也在8万~10万元/平方米，以这个价格收回全部开发资金是不现实的。

华侨城苏河湾项目负责人对此表示，该企业不会收回因房屋销售收入而持有的酒店、商业房地产资金。

如果不像其他城市综合体那样发挥作用，华侨城将面临较高的资金价格。 据华侨城年报报道，该企业资产负债率高达71.71%，目前一年期以上贷款利率为6%。

销售方案还没有被批准

全国单价最高的地王怎么会“犯困”？ 薛建雄提出的办法很简单——卖。

薛建雄表示，地块土地转让文件中规定必须持有部分房产，这个问题很容易处理。 华侨城不需要直接销售这部分产权，可以间接转让拥有不动产的项目企业，规避土地转让文件的规定。 他说，苏河湾地下建造了许多商场，将成为项目的重要卖点。

根据上海市城乡建设交通委员会公示新闻，该项目总建筑面积21万平方米，扣除规划建筑面积13万平方米，剩下的8万多平方米被认为是地下商场的面积。

根据这个构想，苏河湾1号住宅对外出售后，所持有的商业部分也可以对外转让。 另外，办公楼至少也可以低价出售。

但是，薛建雄的猜想目前尚未得到证实。 华侨城苏河湾项目的企业相关人士表示，目前部分项目的销售方案和售价已经上报总部，有待华侨城总部最终批准。