“中信泰富上海一项目被曝高空置率或拉低集团整体估值”

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经记者杨宠从上海强发

7月3日，一家知名房地产顾问机构上涨至中信泰富( 00267，hk )上海项目申宏大厦(全称是“申虹广场”)整体出租率为年初0 )至全年2 ) )，租金价格从年初的4.5元/平方米至4

对此，《每日经济信息》记者向中信泰富方面进行了核实，但未得到回应。 但是，21世纪房地产等多家房地产机构昨日( 7月5日，申虹广场目前的出租率确实不高，即便是近期安捷伦出租了其中6000平方米的办公楼后，整体出租率也只有10几%，低于上海平均水平。

租赁情况不如市场上同类的不动产

7月3日，上述机构发布的《半年市场回顾与展望》显示，与去年同期相比，上海写字楼租金同比上涨10%~15%，与去年年末相比，租金上涨2.12%。 在37.2万平方米甲级写字楼的大量供应下，上海写字楼空的安装率仍维持低位，平均空的安装率为8.81%，其中浦东为4.93%，供应量较大的浦西也为10.94%

在这样的背景下，今年新上市的写字楼出现了快速的租赁势头。 单位租金仅为9元/日的嘉里中心二期仅半年，租金率从10%上升至70%，租金价格上涨至12~13元/平方米·日。 年初出租率达到50%的雅斯维尔，到6月底出租率上升到98%。 位于浦东的东方金融广场，尽管是销售型办公楼，半年来的销售率也从原来的20%上升到了50%，售价每平方米上涨了8000元，达到了58000元。

但是申虹广场是这些项目中唯一出租情况不好的。 年内，租金率仅为2%，租金价格进一步下降，从年初的4.5元/平方米下跌至4.2元/平方米。 最近，安捷伦租赁了其中6000平方米，使出租率上升。

中信泰富年报称，申虹广场项目是中信泰富今年在上海竣工的唯一投资类房地产。 根据上海市城乡建设交通委员会的资料，该项目总投资额达到7.4亿元。 以办公楼租赁面积的2%计算，该房产上半年可探明的租金收益只有100多万元。

为什么投资这么高，房租回报这么低？ 21世纪房地产上海锐丰综合业务二部经理吴晓明介绍，周边办公楼租赁水平低至3元/平方米/天，影响了房地产的租赁。 从目前的市场情况看，我们认为到了年末申虹广场的出租率也很难上升到80%以上。

或者影响整个小组的评价

申虹广场较低的租金率和租金价格，可能进一步降低中信泰富的租金收益率。 年报显示，中信泰富的租金收入为8.69亿港币，仅为152.7亿港币投资类房地产的5.69%。 这些申虹广场的租金率和租金价格可能进一步影响中信泰富的投资类房地产租金收益率。

顺便说一下，在此之前，柠檬酸等海外机构在空组建中国房地产企业时，一直以租金回报水平质疑企业的估值。 有多份投票报告认为这样的疑问不专业，但在某种程度上让市场担心内房股的价值有水分。

复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民认为，出租率低是否会影响中信集团整体上市，直接取决于内陆楼市的回暖速度。 如果整个集团上市后市场仍然低迷，资本市场会选择以租金来看待投资类房地产的价值。 此时，投资类房地产的估值被视为“高”。 否则，空水平高带来的负面影响并不大。