“盘点红五月：业绩走两极 高档房输给“刚需房””

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经记者胡廷鸿杨薏强徐学成，出生于深圳、上海、广州

“2008年，我们本来应该完成这个调整的。 但是，就像洗澡一样，洗到一半突然把我们拉了上来。 打捞上来两年后再洗一次澡。 想让我们一起洗。 ”

6月5日，在深圳举行的某高峰论坛上，万科集团总裁郁亮的这一席话成为当天房地产业最有分量的呼声。

郁亮发表这样讲话的背景是，至少有30个城市“微调”楼市政策，市场成交量呈现大幅反弹的迹象，被称为“红五月”。 公告牌为了反对，重新提高了价格。 于是，一位业内人士开始比较现在的反对和2009年的“不受约束”。

但实际上，目前的监管政策并未真正放松。 在一些房企因“红五月”成交量反弹而抢夺现金时，许多开发商仍在为争夺顾客而苦苦挣扎。 这在一定程度上反映出各地房地产市场政策的微调远远没有达到2009年的“放松管制”。

从这三个财报期来看，万科、招商、华侨城、保利、金地、碧桂园、富力、雅乐、佳兆业等多家房企的现金流指标没有明显回转。

第一季度资金链没有好转

目前楼市成交量有所上升，但从反映现金流状况的核心指标来看，除万科、招商、中海等稍加大力度促销、加快上市的房企现金流有所好转外，其余上市房企资金状况变化不大。

事实上，受融资压力高、存量高的企业影响，目前房地产领域整体现金流状况不容乐观。 为了缓解库存压力，开发商将在下半年继续库存化，加快抛售回收的速度，以缓解现金流紧张的问题。

去年三季度，房企现金流状况迅速恶化，成为领域最困难的时刻，是因为当时楼市调控政策的“威力”显现，融资渠道受阻，许多房企举步维艰。

从那时起，到今年2月，全国各地楼市成交量近年来走低，这也影响了许多房企的销售回头金。

但从今年3月开始，随着开发商降价促销力度的增加，交易量开始回升，房企的销售回收能力进一步加强。

万科、招商因去年下半年以来持续降价促销政策，现金流指标大幅好转。 年第三季度末，万科持有的货币资金为338.99亿元，到年底上升至342.39亿元； 今年一季度末，万科持有的货币现金激增至390.5亿元，远远超过短期贷款和一年内到期的长期贷款共计178.0亿元。 净负债率比年初下降0.8个百分点，为23.0%。

此前，郁亮提出“过冬战略”，多次表示“现金为王”。 万科引起的深圳、上海楼盘降价促销下，现金流状况迅速好转。

同样，今年年初存量达到514亿元的招商房地产，以招商局120周年为契机，调整产品战略，加大所需产品的推力，在全国开始降价促销，现金流指标有所好转。

但情况只有一点好转，《每日经济信息》记者发现，华侨城、金地、保利、碧桂园、富力、佳兆业等房企的现金流指标并未好转，仍维持去年三季度末的水平。

其中，保利地产年第三季度末持有的货币资金为220.45亿元，但年末减少到181.53亿元，营业现金流净额也从-66.73亿元减少到-79.22亿元。 截至今年一季度末，保利地产货币资金进一步降至177.88亿元。

全球房地产市场研究负责人吴志辉认为，从一季度房企财务指标来看，全领域现金流状况不佳，一方面需要扩大融资渠道，另一方面需要加快库存化。 据他预计，如果目前好转的交易量能够持续下去，到第三季度末住房企业的现金流状况将会有所改善。

需要合适的房间，高级的房间很冷

与资金链密切相关的，当然是交易量。 今年以来，不同产品类型的房企，业绩明显分化。 虽然一些产品刚需的房企销售情况良好，但地处中高级的房企并不怎么样。

随着投资性诉求受到楼市调控政策的严重挤压，满足刚性诉求的住宅类型成为市场销售的主力。

据中房信集团统计数据，今年5月，北京、广州、上海、重庆、杭州等地成交面积排名靠前的楼盘中，90平方米左右的刚需产品占50%以上。 深圳市场成交数据显示，90平方米以下刚需产品成交量，占交易量整体的2/3以上。

从房企角度看，以快速周转、刚需产品定位为主的万科，5月销售业绩明显增长，销售额达到107.2亿元，环比上涨34%。

与万科相比，以远洋地产为代表的高端住宅开发商群体，销售业绩可谓惨淡。 根据中国房地产的数据，远洋房地产前5月的完成销售率可能每年不到25%，据中国房地产统计，在10多家房企中，销售目标的实现最差。

远洋地产公布的数据显示，今年4月，企业累计实现协议销售额59亿元，仅为全年270亿元销售目标的21%。

高端项目成交缓慢，是拉动远洋地产销售业绩的首要原因。 根据上海同策咨问机构的统计数据，今年5月，总额超过5000万元的上海远洋博堡雅墅，共31幢别墅中只有4幢在售，仅获得1亿5000万元的销售额。 在北京，总额上千万元的万和公馆销售前景也备受争议。

实际上，除远洋地产外，前5月销售目标完成率低于40%的房企达到7家，超过调查目标企业总数的一半。

看看华润地吧。 目前没有前5月的售价数据，但根据华润地年的合同销售额和销售面积计算，其年项目销售均价高达12076元/平方米，说明高端产品较多。 据cric数据显示，其5月销售额环比增长率仅为4%~5%，前5月销售目标完成率不足40%。

对此，吴志辉的解体被认为是住宅企业整体库存在增加，个别公司的产品定位良好，去库存的消化速度很快。 另一方面，为缓解房企现金流量紧张，房企降价促进跑量的战略也已在下半年持续。

这个圈的反弹力比2009年难

中房信研究总导演薛建雄告诉《每日经济信息》记者，此次浪潮成功反弹的主要是开发以满足刚性诉求为主的房地产商，世茂、中海、保利、招商等房地产公司都属于这一类型。 以豪宅产品为主的开发商几乎无法从该楼市的反弹中获益。 这分化了房地产公司之间的贫富差距。

世茂房地产企业品牌宣传部助理总监孙静也证实，从今年4、5月开始，世茂改变了以往单一的产品类型，增加了刚需类产品，使产品类型更加多样化，这是销售业绩提高的重要原因。

来自上海同策咨问机构的研究数据显示，前4月，上海单价在4万元/平方米以上的中高级商品住宅市场，占全市成交量的比重为8.88%，前5月的比例降至8.75%。 这是因为今年5月中小规模、低价的楼盘成交。

世茂与远洋地产差距较大的境遇不仅表明了这种反弹的优势和中心，而且表明了这种反弹与2009年的反弹也有很大的不同。

实际上，在2009年的篮板球中，以刚性诉求产品开发为主的开发商，以及以普通住宅和高端产品为主的房企，都无一例外地品尝着蛋糕，在篮板球中彻底“犯困”。

以绿城中国为例，2008年销售额仅为151.6亿元的高端住宅开发商，2009年5月10日突破100亿元。 绿城的丽江公寓曾经在当年的五一劳动节成为当地销售额的前三名。 合肥市场共销售绿城3个项目449套，销售金额2.9亿元，占当地市场份额的25%，居高级住宅市场第一位。 舟山城协议加合同销售208套，销售金额2.6亿元，占当地市场份额的30%，在舟山市居第一位。

由于这次市场反弹，高端住宅的开发商全部“缺席”。 根据北京、重庆、广州、上海、杭州5个城市项目成交排名的统计数据，各地最畅销的项目大多成交均价在2万元/平方米以下，多数热门房型为面积80~100平方米的2间和100间 豪宅市场的启动远远没有出现。

薛建雄认为，这是因为高端市场的启动需要时间。 2009年前4个月的市场，其实离现在很近，很多高端大厦在这4个月间几乎没有上涨。 从5月到10月，每平方米只涨了1000元。 大幅上升是从第二年10月开始的。 豪宅市场的启动也差不多是同一时间点。

与薛建雄的观点完全不同，上海易居房地产研究院快速发展研究所所长认为，目前这场浪潮的反弹远比2009年脆弱，目前的成交量与今年前几个月相比而已。 与2009年的市场不同，目前的高端住宅市场受限购因素的影响，还没有正式启动。 但反弹是否会持续很久，要看地方购房奖励政策是否会持续增加。 贷款政策、住房担保政策、限购政策地方细则和房产税政策4项政策是影响今后市场走势的重要因素。