“13城市房产库存量增3成 微调预期再升温”

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5月楼市销售额回升，给地产商带来温暖，但压力也持续。 根据伟业我家市场研究院最新统计数据，截至5月底，全国13个典型城市楼市库存总量78万套，比去年同期增长17.82万套，上涨29.6%，位居前列。

据悉，库存量已在市场上交易，但目前未售出的待售住房数量，是反映房地产市场活力和风险的重要指标。 伟业我爱我家集团的胡景晖副总裁。 我们认为，库存量高位仍存在产业风险，房地产库存不足仍是后续政府监管的复印件之一，各地政府政策微调的可能性将会加大。

上市公司库存压力增加

上市公司披露的公开数据显示，上市公司存量压力不断加大，存量是比存量更广的概念，包括开发土地、建材、建设工程、入市交易但尚未出售的住宅等。

据证券时报数据中心报道，130家房地产类上市公司今年一季度库存值达到1.29万亿元，去年同期为9533亿元。 其中，库存比去年同期增加92家，增加20%以上的有53家。 从库存绝对值来看，“保险万金募集”的4家大型房地产企业位居首位。 其中万科库存最多，为2147亿元，比上年增长42%，其次是保利地产，到一季度末库存为1633亿元，比去年同期增长28.5%。

据统计，从去年年末开始，房地产企业的库存就处于高压状态。 今年一季度，除新租企业外，库存增长最快的是北京投银泰，今年一季度库存为103亿元，比去年同期增长1倍。 另外，鲁商置业(今年一季度库存也增长了89.6%，主要是由于项目投入和项目扩大、土地储备增加。

“房地产领域目前的库存压力比较大，但各企业之间差别很大，还有必要按城市来看。 ”何田在接受证券时报记者采访时表示，保利、万科等企业库存绝对值大，但库存高也很正常，因此采取了高库存、高周转的模式。 “上市公司库存高可能是因为企业土地储备充足，但诉求受到抑制。 不同地区面临的情况不同，二三线城市未来库存不足的压力很大。 ”

据了解，一线城市如北京的年住宅销售面积在1000万平方米左右，但年诉求达到1500万~2000万平方米，实际供不应求，而二三线城市的住宅供应量实际上非常充足。 何田对记者表示，以贵阳为例，年土地销售面积超过2000万平方米，但年住房诉求仅为200万平方米。 也就是说，年供给需要5~10年才能消化。 ”。

下半年的业绩可能更差

房地产上市公司面临的不仅仅是库存压力，还有业绩持续下滑的压力。

“房地产类上市公司的业绩与普通企业不同，如果上半年业绩不好，预计下半年将更加恶化。 ”何田告诉记者，由于房地产是一个比较特殊的领域，今年的净利润反映了几年前房屋的销售情况。 年上半年的利润可能反映了年上半年的销售情况。 如果今年中期上市公司的净利润大幅下降，由于去年下半年和今年上半年的产业销售情况不好，三四个季度将更加恶化。

截至目前，已有21家房地产类上市公司发布中期业绩预告，其中包括实达集团、浙江广夏、嘉凯城等企业在内的7家公司预测亏损。 另外，预计净利润减少的有8家，其中7家的降幅超过50%。 目前，包括“保险万金募集”在内的大部分企业尚未发布中期预告，但据报道，房地产类企业整体业绩不容乐观。

在上市公司业绩下降、库存增大等多重压力下，房地产政策调整的期望也越来越高。 何田表示，虽然慷慨控制政策很困难，但在消除库存的压力下可能会进行微调。 有些地方已经开始微调，但现在是以限购为前提的。

胡景晖也表示，微调可能在楼市宏观调控大方向不变的前提下，降低首付比例，对第一置业者进行贷款利率优惠和税费优惠等，以释放刚需、鼓励第一置业者购房为目的的政策微调。

“库存压力很大，房地产商正在加速推送，但未必会大幅降价。 ’何田预计，如果公司的现金流足够支付土地价格，将根据市场情况调整土地开发步伐，但大幅降价的可能性非常低。