“三四线城市现天量库存 业内呼吁警惕楼市泡沫”

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“这几年，三四线城市房地产的快速发展速度已经脱离基本面，这几年来，过于激进的土地出让速度，积累在当前的存量高压下，使得这些地区的房地产竞争形势更加激烈。 ”某研究院公司研究中心总经理周建近日表示。 基于消化库存、搞活市场的想法，托市政策最先在这些城市启动。

一天的供应:消化一年的土地出让量需要13年

一份内部研究报告显示，唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供应极端。

这份报告的核心调查副本是，2008-2008四年当地全年商品房占平均土地年成交量的比例，如唐山的比例仅为7.6%。 也就是说，按照全年房地产销售进度，唐山消化一年的土地成交面积需要13年，消化此前4年的土地成交量需要52年。 除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等都是去化压力较大的城市。 北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等地也同样上榜。 其中桂林、宜昌、连云港三地，年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%、18.4%。 如果仔细回顾以往的救市政策，中山、芜湖、扬州等无视中央宏观调控，触及红线的动向，不难理解其真正的原因。

以中山为例，4月，中山迎来商品房新增量高峰，新增面积超过63万平方米，环比上涨72%，其中92%为住宅新增量。 “中山的问题是供应量很大，几乎所有的大开发商都在中山有项目，但是像中山这样的小城市，哪里需要这么多的商社呢？ ’中原地产中山区的负责人对记者说。

因此，中山市政府在去年年底发布限价令后，数次暗中提高限价门槛，希望刺激越来越多的成交以缓解供需矛盾。

让我们来看看昨天刚发出拯救城市的信息的扬州。 截至4月底，扬州市区商品房月累计可销售面积286.81万平方米，比去年同期增长35.55%，其中商品住宅160.05万平方米，比去年同期增长65.54%。 4月末商品住宅可销售住宅共计11550套，其中120平方米以下面积所占比例为33%，约7成可销售住宅为120平方米以上高级房地产或大型住宅型。 也不难理解扬州市这次的救助目标为装修住宅和豪宅市场的理由。 根据

周期推算，目前扬州市上市的房源大多应该来自于年中取得土地的项目。 据统计，扬州全年土地出让取得爆炸性增长，全年扬州市区住宅用地总供应量426.29万平方米，比去年同期增长68.58%。 实际住宅用地成交金额93.57亿元，比去年同期增长43.05%。 同年，扬州完成房地产开发投资101.48亿元，同比增长80%。

到今年4月，扬州商品房开发投资增长率仅为19.05%，商品房合同成交面积仅为44.21万平方米，比去年同期下降30.96%。 其中商品住宅合同31.56万平方米，比去年同期下降36.79%。 按照扬州全年各类土地共成交408万平方米计算，抛开容积率问题，按照目前扬州的销售速度，全年全部消化土地的时间为37个月。

在上述各种压力面前，地方政府开始着手救市。 无论扬州政策是否停止，都需要看到房地产投资增速下降和成交量下降给地方经济带来的实质性变化，以及地方政府救助随时可能出手的城市的预期。

虽然三四线风险大于一线城市

，但业内人士直言，在当前宏观调控的大基调下，政府的微调政策不会对市场产生本质的拉动。 过分依赖房地产业的结构性矛盾在短期内也不会改善。

“与一线城市相比，需要对三、四线大厦泡沫的风险高度关注，觉得有可能会被房地产公司绞死。 ’一位房地产行业的人坦白了。 根据

数据，也明确了三四线城市的结构性问题。 例如华北地区唐山市，经济总量、人口数量、年商社成交量分别相当于北京市的17%、38%、18%，但前4年平均土地出让面积相当于北京的93%。 对比惠州和广州，其经济总量、人口数量和年商社成交量分别相当于广州的17%、36%、31%，但土地成交量相当于广州的94%。 连云港与南京相比，经济总量、人口数量、年商社成交量分别相当于南京的23%、55%、55%，但土地成交面积已经是南京的117%。

“我们现在城市更新计划才刚刚开始，就遇到了宏观调控。 就像吃饭一样，一线城市已经吃了很多。 我们还没上桌，吃饭的地方就散了。 ”一位东北地区知名住房企业的负责人这样解释了三四线地方政府的无奈。