“佳兆业逆市增长背后的商业逻辑：刚需为王”

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所有记者刘林鹏都从成都出发了

房地产调控一点松动的迹象也没有，房地产税正在全国广泛蔓延。 房地产公司风起云涌之时，佳兆业集团控股有限公司( hk.01638，以下简称佳兆业) )上调了今年的目标业绩。 在这位同行看来，“改变”的行为背后是什么样的商业逻辑？

佳业从一家民营公司迅速发展为上市公司，从单一城市遍布全国，年销售额从区区10亿元飞跃到153亿元。 在严峻的市场环境下，佳业业绩“弯道超车”的秘诀是什么？

带着这样的疑问，5月18日上午，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )对佳兆业地产集团成都企业董事长喻维选进行了特别采访。

维选的观点是，规模迅速扩大，首要是关注企业在控制下刚需的趋势，把握提高性价比的路线，实行快速开发、销售、周转、城市更新双轨并行的战略。 他认为，管制将成为常态。 我认为，在中央监管投资和投资性诉求抑制牢固的情况下，房地产公司应该关注刚性诉求，特别是初次的运营商诉求，把握政策脉络。

使用双轨战术

nbd :年是房地产调控非常严格的一年，在这样的背景下，佳兆业的业绩如何？

维选:年佳兆业集团合同销售金额153亿元，比去年同期增长52%，合同销售面积218万平方米，比去年同期增长149%。 企业营收108.35亿元，同比增长77.56亿元，同比增长40%。 这是自2009年上市以来，佳兆业连续三年实现业绩快速增长，企业销售规模复合增长率为76%。

nbd《佳兆业实现“弯道超车”的秘诀是什么？

维选:第一，佳兆业采用了“双轨制战术”。 即以快速周转为核心，将事业版图扩展到二三线以下城市，紧密配合集中需求、合理谈判等经营战术，以及在城市化进程中地方政府承担的运营商作用。 由于这种双轨战术相互配合，佳兆业保持了业绩强劲的增长。 作为项目，既不隐藏光盘，也不吝惜。 能介绍一下佳兆业的“双轨战术”吗？

维选:“双轨战术”是指与快速开发、销售、周转、城市更新双轨并行的战略。 年销售预期业绩的完成，得益于准确的产品定位，比较了二三线城市在产品设计上规模较大的刚需市场的诉求。 从年的销售情况来看，刚需产品的销售数量比例为90%，面积比例为80%，金额比例为72%。 佳业从去年最快的项目取得土地到开盘只有六个半月。 在销售标准要求稍高的地区，可能还需要两个半月。 在市场波动明显的情况下，年企业蜕变率达到70%，明显高于领域平均水平。

nbd :房地产调控没有出现松动的迹象，但是佳兆业今年的预期业绩有什么变化？

维选:全年市场普遍预期不明朗时，佳兆业业绩增至165亿元，比去年增长10%。 今年头两个月过去一直传出淡季，但企业销售情况有较大突破，完成合同销售16.09亿元，约为今年目标任务的10%。 年整体建设面积将比去年略高，预计脱化率将维持在70%。

nbd :佳兆业在管理模式上有什么好处？

维选:“佳兆业采用扁平化、集权化、动态管理化”的管理模式，管理水平清晰，同时保障了完善的考核机制。 凭借高效的团队，佳兆业真正体现了高周转的运营，6个半月就能启动一个项目，同时销售业绩进入当地市场前三，如株洲、成都、长沙、南充等，成为成长性良好、结构合理的公司。

今年九成的产品正有需求

nbd :佳兆业的产品结构中，需要的产品位于什么位置？

维选:在中央牢牢控制投资约束和抑制投资性诉求的情况下，房企应该关注刚性诉求，特别是初次置业的诉求，把握政策脉络。 佳业集团的70%为普通住宅，今年上市的300万平方米以上的计划可销售面积中有90%为普通住宅。

佳业的开发战略以刚性诉求为目标。 从2005年开始佳兆业进入三四线城市，仅2006年就进入16个城市。 房地产领域在度过黄金十年后，需要改变以前流传下来的模式，作为公司应该关注产品，共同开发将成为转型期房地产领域的重要趋势。

nbd :与省会城市相比，三、四线城市会成为房地产领域的蓝海吗？

维选:省会和三、四线城市各有优劣。 以四川为例，成都市市场大，购买力强，但竞争很激烈。 虽然三四线城市人口少，诉求更少，但竞争并不激烈，如果先进入三四线城市，很容易确立其在该城市的主导地位。 我们进入三四线城市是有选择性的，不会盲目进入。 具体评价指标包括城市人口、gdp、竞争状况等。

nbd :近年来，很多开发商热衷于建立城市综合体，对此你有什么看法？

维选:城市综合体在各大城市各地开花。 但是，开发者不能盲目地建立城市综合体，必须加大力度。 因为城市的综合体会给开发商带来很大的资金压力，随之而来的是法规的影响也很大。

支持首次的职业诉求

nbd :现在是房地产市场调控的重要时期，您如何看待房地产限购等房地产市场政策？ 你认为房地产公司应该怎么应对？

维选:限购是一种行政手段。 从长期来看，房地产要走向稳定，还是必须使用经济手段。 本轮管制实际上是2008年管制的延续。 当时由于金融危机，国家从大局出发停止了管制。 之后两年，房地产市场又开始爆发，其他条件也成熟了，所以政府开始了新的管制。 其实我预计2008年以后，我们很快就会有新的控制。 所以，本轮调控会影响我们的企业，但没有太大压力。

市场越低迷，就是我们获得土地的时候。 佳业近年来发展迅速，是因为准确把握了市场政策。 据我注意，未来的公司要立足于不败之地，就必须看清国家的大形势。

nbd :此前佳兆业总裁金志刚接受采访时说，要支持最初的运营商，支持保障房。 你对此有什么看法？

维选:我非常赞同这个观点。 房地产控制着泡沫，所以不能压迫刚需。 通常老百姓的第一套房是刚需，需要支持。 从支持的方法来说，首先是经济上的支持。 例如利率支持、首付支持等。 这样可以满足住的人有房子，增加人们的幸福感。 第二，现在在城市工作的很多人因为户籍原因买不了房。 因此，建议适当放宽对第一批购房者的资质要求。

nbd :在你看来，最初运营商的房贷利率应该调整吗？

维选:现在的信用政策对于初级职业的开发贷款基本上是一样的，整个开发贷款都受到严格的管理，将初级职业开发和投资客户混淆了，结果导致了初级职业客户的产品诉求被“误记”。 所以，金总主张，对于这些比较纯粹的面向首次购买运营商的顾客的楼盘(购买的产品不超过90平方米)，应该支持其保障房。

nbd :佳兆业现在的土地储备是什么状态？ 能介绍一下佳兆业在全国的扩张计划吗？

维选:佳兆业致力于全国扩张，目前已有24个城市的60个项目，基本完成珠三角、西部、环渤海、中部、长江三角洲5个区域的布局。 佳业布局的前瞻性，通过关注一二线城市且快速发展有潜力的三四线城市，比较有效地分散了监管风险。 到年底，佳兆业土地储备将达到2340万平方米，足以满足五年快速发展的诉求。

(实习生熊现伽对本文也有贡献) ( ) ) ) ) ) ) ) ) ) )。