“各地楼市“微调”政策频出 房企表现依旧审慎”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

4月，全国40个大中城市楼市成交量持续环比下跌，但一半以上城市成交价呈现回调趋势。 全国各大城市的房价没有下降，说明市场各方面的博弈还在继续。

扬州市7日出台“鼓励购房”政策，被认为是由于地方政府对当地楼市进行了“微调”，再加上央行下调和银行首次房贷利率优惠，大大增强了市场各方对后市的预期。

作为房地产市场的最大主体，房企对市场期望的一些变化在一定程度上影响市场风向。 分析住房企业在土地市场、融资方面的近期走势，不难发现，各地出现的房地产市场微调政策并未打消住房企业积极“过冬”的战略，态度依然谨慎。

占住宅区的态度仍然很慎重

由于万科、招商、保利等房企加大降价促销力度，在入市前不久，万科、保利等13家房企单月销售额、销售面积均较去年同期有所上升。 其中，万科销售额环比上涨6成，金地、佳兆业、绿城、融创、世房销售额比去年同期翻了一番。

在销售额回升的情况下，房企没有因为市场回升而改变以前的谨慎态度。

在一级土地市场上，万科终于在4月打破了一季度的“零土地”记录，但与前4个月的销售额相比，万科目前的土地持有额为26亿元，这一比例仅为7%，远远低于往年的水平。 万科秘谭华杰表示，万科将继续慎重采取土地战略。

相比之下，招商集团改变了往年的低调，一季度招商房地产在贵州、天津、北京等地频繁达到土地建筑面积119.16万平方米，比去年同期增长160%，土地持有额超过40亿元。

招商董秘在接受《每日经济信息》记者采访时表示，与其他房企相比，招商土地虽然积极，但仍将根据市场情况调整战略。

但是，除招商、恒大、保利等央企一季度多拿土地外，中海、金地、富力、融创等房企3月没有新增土地储备。

年，金地全年谨慎，在土地等方面的投资额仅为22.88亿元。 但是，在年报业绩发布会上，金地总裁黄俊灿表示，今年将增加土地市场机会，积极寻求在二三线城市获得土地。 但一季度，金地在武汉仅储备规模建筑面积89.81万平方米，比去年同期减少300万平方米，拿地态度依然谨慎。

库存量大的企业除化速度慢，住宅企业拥有土地的积极性不高，开始出现对一级土地市场的影响。 截至本月，深圳连续5个月没有住宅用地上市和成交，土地市场惨淡迹象明显。

据中国指数研究院统计，4月全国300个城市共发售土地2880件，达到1720件，比去年同期减少25%。 其中，住宅用地比去年同期减少36%，为413件。 成交面积1865万平方米，比去年同期减少46%。 成交总额排名前10位的地块近半数溢价率为0，只有2个地块超过了20%。

楼市微调预计不容乐观

与房企在土地市场上表现出的态度相似的是，随着房企债务违约高峰期的到来，存量多，现金流紧张。

4月，包括万科、新世界、远洋、中信、越秀、金融街等在内的房企相继通过债券、信托、股权转让、银行贷款等方式进行融资。 其中，越秀集团于4月16日发行了10亿港币的长期企业债券。

12日，央行宣布，5月18日起，银行存款准备金率再次下调0.5个百分点。 这预示着货币政策的调整、流动性的改善，许多业内人士认为银行的住房贷款政策将进一步放宽。

据此，世界联合组织的研究表明，存款准备金率的持续下调将对房地产成交量带来实质利益。 第一次运营商的信用诉求得到满足，楼市成交量继续好转，5、6月成交量值得期待。

一位深圳房地产官员表示，降低储蓄率只是央行对目前资金外流情况的应对，对楼市的影响有限，楼市调控不会放松。

这些人的主张源于4月13日温家宝总理在国务院常务会议上强调要巩固房地产市场调控成果，确保房地产调控政策不可动摇，不可重复调控。

但是，各城市“小动作”不断。 据中指院统计，今年年初以来，北京、天津、厦门、南宁等全国20多个城市以提高住房公积金贷款额、为购房人减税、补贴等形式对楼市进行了微调。

佛山、芜湖、上海等城市以前的微调政策都被停止了。 因此中指院认为，住房企业对地方政府大幅放松管制的期望不高。

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