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经记者杨宠从上海强发

总额5000万元级别的别墅楼盘,也会有135万元的公寓出售吗? 这不是天方夜谭。 在上海“五一”假日房间展上,在“米兰贵都”的展位中,销售员指着楼盘模型的独栋别墅向《每日经济信息》记者表示,上述别墅的总价为5000万元起,但同一地块另一侧的公寓销售。

上海同策咨询有限企业研究总监督张宏伟向《每日经济信息》记者表示,过去两年上海高端住宅开发的高涨给房地产公司带来了苦果。 什么样高总额的项目,除非能大幅度优惠价格,否则卖得不太顺利。

像米兰贵都一样,一个楼盘中,拥有5000万元和135万总价相差甚远的产品的楼盘,在上海屡见不鲜。 只是,在楼盘宣传的过程中,两类买家完全不同的产品在一次住宅展会上展示的现象是个别的。

对开发商来说,主力户型135万元的刚需用户全部售出后,剩下的上述5000万元总价的房产如何消化,将是一件非常头疼的事。 中房信拆房师薛建雄表示,别墅意向客户非常在意周边这些需求者的存在,加上没有合适配套设施的因素,最终将难以销售这些高总价的房源。

“豪宅”将降低等级和定位

根据搜索网的资料,米兰贵都的容积率超过了1.5。 目前在上海销售的独栋别墅大楼,容积率最高不超过0.4。 那么,这样容积率1.5的住宅大楼,是怎么建成独栋别墅的呢? 答案可能只有一个,领域内叫做“容积率建立”。 也就是说,通过提高公寓项目的建筑高度和建筑密度,可以在同一地块的另一部分建造低容积率的产品。

《每日经济信息》记者去年报道了上海的上述大规模“人工豪宅”方法。 据当时统计,上海从年到年,采用上述“容积率建立”方法“人工”的豪宅总量超过150万平方米。

张宏伟告诉记者,自去年以来,豪宅市场开始低迷,但过去两年规划的产品形态不变。 于是,大量滞销的“人工豪宅”成了本回合控制下的特殊景象。

由于房子卖不出去,其他一些“人工豪宅”项目也在改变产品结构,试图推出未按期开发的低端刚性住宅。 松江的高端大厦有这样的想法。 上述项目迄今为止向市场销售了300平方米的大平层,由于成交不佳,不仅装修标准大幅下调,产品形态也进行了大幅调整,推出了户型为100平方米出头的3间房。 希望通过这些降低等级和定位的产品,有效地解决公司的现金流问题。

“5000万别墅混搭135万公寓 上海房展“豪宅”低头”

“人工豪宅”或现高空置放率

薛建雄表示,产品定位改变后,任何低端刚需产品都将较快销售,但剩下的未改变产品结构的“人工豪宅”将难以销售。 因为高端住宅的顾客层需要适当的辅助设施。 由于周边增加了满足普通购房群体的配套设施,这些“人工豪宅”显然难以应对这一指控,除非大幅降价,否则不容易快速出售。

影响“人工豪宅”销售的不仅有配套,也有顾客心理。 如果周边是普通住宅,“人工豪宅”的潜在购买者会觉得购买这样的住宅不值得,放弃购买。

张宏伟告诉《每日经济信息》记者,特别是松江地区,纯粹的独栋房屋别墅项目供应充足,“人工豪宅”面临的竞争也将更加激烈。 像离米兰贵都不远的月湖山庄,最低总额约为3000万元。 通常,开发商认为应该优先出售普通公寓,在所有出售完毕后再出售别墅。 别墅和普通公寓决不能采用相同的宣传名称。 这样高端客群才能接受。

“5000万别墅混搭135万公寓 上海房展“豪宅”低头”

其实米兰贵都的销售也是如此。 销售人员表示,别墅项目目前还没有实际启动,价格也最终不明确。

上海网络房产根据上述别墅楼盘消息,米兰贵都共有11幢独栋独栋别墅已于去年8月获得预售许可证,但至今尚未有任何物品出售。

薛建雄认为,同样的“人工”豪宅出售可能需要较长的周期。 在此期间,相关房地产项目的出现率较高空。 开发商充分利用资金的方法,可能越来越依赖银行贷款的抵押。

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