“万科一季度中小户型销售占比达九成 房地产市场诉求结构性变化渐显”

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王慜经记者胡廷虹赵阳戈从深圳、上海出发

楼市的结构性变化已经影响了房屋公司的表现。

昨天( 4月23日，万科公布今年一季度业绩，今年前三个月，企业实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，分别比去年同期增长29.8%和15.8%。 但万科一季度销售额为310亿2007万元，比去年同期的355亿2007万元减少12.5%，这是2007年以来万科一季度销售额首次出现下降。 由于保利地产、招商地产的合作项目结算都很多，一季度净利润比去年同期下跌了两成以上。

值得观察的是，万科一季度的销售平均价格和毛利率受房地产调控的影响较去年同期有所下降，房地产市场结构性变化趋势明显。 万科一季度中小户型的占有率已经微增到90%。 此前，不少业内人士在接受记者采访时表示，今年房企变化趋势是一线城市销售收入下降，产品刚刚成为市场主导。

住宅公司成绩分化明显

《每日经济信息》记者了解到，万科的销售面积今年前三个月为300.9万平方米，销售金额为310.7亿元，比去年同期分别减少0.95%和12.5%。 企业一季度销售平均价格约为10325.69元/平方米。

去年同期，万科分别销售面积和销售金额303.8万平方米和355.1亿元，销售均价11688.61元/平方米。

此外，一季度万科营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，分别比去年同期增长29.8%和15.8%。 截至一季度末，万科合并报表范围内1304万平方米的销售资源尚未竣工结算，合同金额共计约1389亿元。

然后，企业年业绩的锁定性进一步加强。 一季度末，企业预收款1223.63亿元，比年末增加112.6亿元。 截至一季度末，企业合并报告范围内1304万平方米销售资源未竣工结算，合同金额共计约1389亿元，比年初进一步增加。

自从万科总裁郁亮提出万科“现金为王”的策略后，为了缓解还款资金的压力，确保经营安全，万科回笼资金的速度加快了。 一季度，万科经营活动产生的净现金流为12.8亿元，比去年同期增长164.81%。 到一季度末，万科持有的货币资金从年初的342.4亿元增加到390.5亿元，短期贷款和一年内到期长期贷款从年初的235.7亿元减少到178.0亿元。 但值得观察的是，企业一季度长期借款比期初增加了很多，从期初的209.72亿元增加到期末的312.6亿元。

对此，万科董事会秘书谭华杰表示，在市场调整期，最重要的是确保经营的稳健性。 万科将继续夯实自身特点，重复积极销售、审慎投资战略，灵活应对市场变化。

除万科今年一季度业绩稳定外，其他房企此前发布了业绩预期亏损公告，业绩分化趋势更加明显。

根据wind数据，截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发公司发布了一季度业绩预告，其中亏损房企达70%。

4月18日，招商房地产发布的今年一季度新闻显示，一季度企业营业收入36.06亿元，比去年同期增长27.3%，但净利润比去年同期减少23.53%。

恒大地产今年一季度累计合同销售额82.6亿元，比去年同期减少58.3%。 与万科、恒大的销售业绩不同的是，佳兆业一季度累计合同销售额比去年同期增长124%，为27亿元。

市场出现结构性变化

作为领域的领导者，万科一举一动的一些变化和市场表现备受业界关注。

年度报告显示，万科a全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。 据此计算，第一季度万科a的销售额约为去年全年的1/4。 年，万科a一季度累计销售面积303.8万平方米，累计销售额355.1亿元，约占全年销售业绩的三成。 2个相是对象，销售面积可以匹敌，但销售平均价格每平方米相差近1400元。 由此可见，一季度万科a“按价跑量”的迹象明显，一季度平均价格比去年同期下降1成以上。

而且万科一季度结算平均价格也出现下跌，报告期实现结算面积75.4平方米，结算收入101.3亿元，比去年同期分别增长83.3%和32.1%。

针对一季度结算平均价格较去年同期下降的情况，谭华杰表示，这是因为一季度结算平均价格有一定的特殊性。 去年一季度，万科达到上海、广州、深圳三个核心城市结算金额的80%，其结算平均价格明显高于其他季度。 相对来说，今年一季度企业结算资源分布比较均衡，结算平均价格也接近去年的整体水平。 受此因素的影响，结算收入比去年同期的增长率低于结算面积的增长率。

另外，谭华杰指出，受结算资源结构、市场调整等影响，万科房地产业务结算毛利率从去年同期的35.0%降至30.8%，下降4.2个百分点，略高于去年全年28.8%的水平。

事实上，万科一季度业绩指标的变化表明，受楼市调控政策两年多的影响，房地产市场出现了结构性变化。

万科表示，1月，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州14个城市住房成交面积达到2006年以来的最低点，比去年同期减少72%。

在楼市成交低迷的情况下，必须占据市场成交的第一力量。 在楼市调控的重压下，包括万科、招商、中海、恒大等房企纷纷调整销售产品结构，加大刚需项目的推进量，加强刚需客户的争夺。

谭杰表示，市场以自住型诉求为主导的特点越来越明显。 今年一季度，万科销售的产品中，144平方米以下户型进一步微增至90%，而年一季度万科销售的144平方米以下中小户型比例为87%。

随着五一节的临近，开发商开始涌入增加库存推盘的暗流。 《每日经济信息》记者表示，佳兆业将推出100亿元的刚需项目。 深圳万科也将携多项比较首次职业生涯的项目在今年的深圳春交会上参展。