“下半年开工量影响楼市走向 开发商要学会做加减法”

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最近，在房地产开发商普遍采取价格互换的情况下，一些地区的楼市出现了回暖的迹象。 不过，一位专家表示，尽管如此，整体来说，目前市场难以见底，但明年楼市整体走势将在很大程度上取决于今年下半年的开工量。 另外，对于开发者来说，也必须着眼于长期健康的快速发展，学会加减乘除。

3月以来，国内房地产市场出现了回暖的迹象。 相关数据显示，3月以来，南京、杭州、合肥、武汉、太原等楼市成交量环比上涨。 根据中国指数研究院的数据，3月监测的40个城市中，33个城市的成交量比上个月有所上升，其中大部分是二、三线城市。

业内专家表示，近期，部分地区楼市回暖的重要原因是开发商普遍采取以价换新的销售策略。 根据北京房地产业协会公布的数据，一季度北京新建普通住宅成交均价为每平方米12326元，比去年同期下降20.7%。 另外，北京市今年以来签约10套以上的59个项目中，70%的项目在去年上市价格下调的基础上进一步提高了折扣力度。 北京房地产业协会秘书长陈志对此表示，降价互换项目增多，力度增强，部分刚性摆脱了自身主张，带动了市场成交的回升。

但从整体上看，国家统计局日前公布的数据显示，全国一季度商品房销售有所下降，销售面积和销售额分别比去年同期下降13.6%和14.6%。

“现在还不能说房地产市场的管制已经完善。 事实上，今年的房地产市场还很乐观，关于明年的房地产市场走势，还需要参照今年下半年的开工量。 ’远洋地产行政总裁李明说。

远洋地产3月公布的财报显示，2011年远洋地产销售额约199亿元，比去年同期增长45%。 商定的销售额约为270亿元，比去年同期增长25%。 一位业内人士认为，去年年初远洋地产明确的“加强产品质量，提高产品竞争力，稳定现金流，密切关注三、四线城市土地市场”战略是快速发展的关键。

“预计今年三、四线城市的成绩优于一、二线城市。 ”李明说。 一线城市持续低迷，量化下跌趋势明显，从卖方市场变为买方市场。 热点二线城市成交量变化方向与一线城市基本相同，但计量价格均比较稳定； 预计普通二线城市成交情况将出现明显的地域分化； 三、四线城市不同军队。 他说，远洋地产下一步也将采取审慎的投资战略，但在首要布局的地区寻找投资机会，不开拓新的地区，而是关注一线以外的重要城市。 此外，今后的投资将越来越多地采用与资金、金融类资本的合作方法，更好地发挥资源的特点。

与近期房地产市场走势比较，上海易居房地产研究院相关专家认为，春季是楼市历来销售旺季，加之今年首套房贷款等部分政策松动，成交有望持续回升。 但是，一位专家表示，保证房地产市场长期健康快速发展是政策调控的核心，预计今年全年也将继续实施房地产市场宏观调控政策。 随着住房体系和制度的完善，有关政策将逐渐调整。 在市场下行压力下，放弃懦弱，留下强势的局面将加剧。

李明表示，房地产调控政策实际上是有持股压力的，房地产公司要更积极地寻找现有资源与市场交汇的部分，把重点放在国家鼓励、有市场机会的地方。 “房地产市场一强大，公司就必须记住加法，市场不好就必须做减法。 ’李明说，做减法有公司组织结构和产品定位两个方面。 据悉，远洋地产年初在公司组织结构方面进行了减法调整，取消了北京、东北等地区事业部，将原有的“总部-事业部-城市企业”三级管理改为“总部-城市企业”二级管理模式。 另外，通过近两年来推进的新闻化IT系统，有望实现效率化和组织优化。

“进行减法运算的另一个方面是减少无效的开发周期和降低产品定位，但进行减法运算并不意味着质量下降”。 李明解释说，过去地价、建筑材料持续上涨，公司大多在为应对房价上涨而不断升级产品。 现在，面对价格回调，公司必须有确定的产品定位。 “降低产品定位，就是降低新产品定位，不等同于降低质量。 保证质量，保证开发周期是降低房价最直接的方法。 在减少非核心业务和降低各种风险方面，保持产品质量是减法成功的关键。 ”李明说。

(资料来源:本网记者:周文林) )。