“北辰实业库存高企 地王项目占比超六成”

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经记者叶书利从北京出发

本报记者根据北辰实业刚刚公布的全年业绩数据，目前北辰实业库存值达179亿元，其中长沙“地王”北辰三角洲单个项目占115亿元，占64%。 这个项目的库存值是年项目销售额的近7倍。

库存值是年销售额的近6.26倍

据辰实业年报复印件显示，企业去年业绩增长，其中净利润比去年同期增长131%。 但是，与房企不同，在北辰实业的净利润额中，写字楼、酒店等持有型房地产的贡献率不是一半。

此外，迅速发展房地产，支撑了其他半边天。 全年销售面积和销售金额分别为24.2万平方米和28.5961亿元，与全年24.6万平方米和24.5742亿元相比，其中销售金额略有增加，但销售面积有所减少。

与销售额一起增加的数据还有库存值。 年末，北辰实业库存值达到179亿元，比去年同期增长18%。 179亿元的库存值相当于去年北辰实业全年28.5961亿元销售额的近6.26倍。

值得注意的是，北辰实业位于长沙的地王项目北辰三角洲，去年末库存值达到115亿元，约占企业总库存值的64%。 北辰三角洲项目去年实现的销售额为16亿元。 比较而言，去年年底项目的库存值是项目去年销售额的近7.19倍。

北辰三角洲是北辰实业的绝对销售主力，去年16亿元的销售额，占企业快速房地产开发总销售额28.5961亿元的近56%。

关于销售主力项目库存高的企业的理由，北辰实业管理层在年报中对此进行了说明。 在北辰三角洲项目所在地长沙，房地产市场由于刚性诉求和一线城市挤出效应，年上半年仍保持快速增长，但由于年下半年开始出现宏观调控效应，客户出现了持币购房的展望，诉求下降。

据本报观察，长沙房地产市场商品住宅交易量为1386万平方米，同比减少14.7%。

地王项目一波三折

北辰三角洲的快速发展，在北辰实业快速发展规划版图上，其地位不仅是销售主力，也是北辰实业管理层对企业未来的大赌博。 因为这个北辰三角洲项目销售情况的好坏，也决定了北辰实业未来的快速发展方向和节奏。

2007年，在以北京为根据地的北辰实业中，野心勃勃的管理层决定向北京外迅速发展，从而布局全国。 当时，这家企业的一位高层对外直言:“我们的目标是成立全国一流的大型房地产开发综合运营公司，长沙只是我们全国扩张的第一步。”

那年7月24日，寻求海外扩张的北辰实业联盟首次召开股份旗下的北京城开，以92亿元获得长沙北辰三角洲地块。

北辰实业的动向令人吃惊。

《每日经济信息》记者根据北辰三角洲项目企业长沙北辰房地产开发有限企业相关人士的信息表示，该楼总建筑规模达537万平方米，地块包括23个小地块。 年开始开发，基本的开发进度为1年2~3个地块。 根据企业开发计划，北辰三角洲地块整体开发周期大致为-年。

除了开发周期近9年之外，当时该项目的土地收购价格也很高，是当时长沙的总价地王项目。

长沙三角洲地区的楼价达到3090.58元/平方米。 当时，远离长沙三角洲地区的楼宇湘江北尚项目负责人在媒体上预计，如果算上后期建安地本等费用，该项目的建设价格将在5000元/平方米以上。 长沙市房屋产权管理局房地产研究中心发布的《2007年长沙市房地产市场年报》显示，2007年长沙市商品住宅均价仅为3372元/平方米。 因为当时这个地块有小麦粉价格比面包价格高的情况。

年，北辰三角洲项目两大股东之一北京城开退出，但北辰实业强势收购北京城开持有的该地块项目企业长沙北辰房地产开发有限企业4%的股份，成为该地块的单一开发商。

所谓不平坦，又起风波，年4月，楼市正式进入调控期，楼市开市时间位于年4月调控后的年10月15日。

目前，这个项目库存高的企业，使这个项目面临着越来越大的资金压力。

本报记者于年9月15日获悉，北辰实业第五届第三十五次董事会作出决定，为保证北辰三角洲项目d1区建设的顺利进行，北辰实业就此项目向中国建设银行北京安慧支行申请房地产开发贷款8.5亿元用于该项目的开发建设

由于北辰三角洲项目进展了三分之一，北辰实业原有的扩张计划陷入这里难以发挥。

中航证券有限企业研究员吴伟在一份研究报告中指出，根据目前的市场售价，北辰三角洲项目的住宅部分预计在未来几年内可以为北辰实业贡献240亿元左右的销售收入。 本报记者根据北辰实业相关财务报告，年北辰三角洲销售额10.4926亿元，年为16.0589亿元，换言之，目前该项目总销售额约为26.55亿元。 北辰实业还有近210亿元的销售额压在这个盘中。