“党报称一线城市房价收入比达15倍 民众难承受”

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房价上涨，备受瞩目。 3.15日，被称为“上海楼市风向标”的“上海之春”房展开幕。 这次展览会的规模比以前缩小了。 按钮一新拍(本公司发行) (注) ) (注) ) (注) ) (注) ) (注) ) ) (注) ) (注) ) ) (注) ) ) ) ) ) 65

一千个人心中有一千个哈姆雷特，一千个人心中也可能有一千种“合理的房价”。

“确实，地方房价还没有回到合理的价格区间。 因此，不能放松控制。 ”在全国两会后的新闻发布会上，温家宝总理在谈到房地产调控时做出了这样的表态。

今年的政府实务报告要求“促进房价的合理回归”。 业界普遍认为，这一提法意味着房地产调控的目标正从最初的“抑制房价暴涨”转向“房价的合理回归”。 也就是说，“降价”的目标越来越确定。

房地产调控要发挥效果，就必须有可量化、确定的目标。 去年各地将房价涨幅与gdp挂钩，据此明确调控目标后，目前“合理价格”成为新的调控目标。

我很在意房价降到什么程度才会是“合理的价格”，持硬币观望的买家应该什么时候买房呢？

■用6年的家庭收入可以买套房吗？

——房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标，目前一线城市的房价收入比达到15倍以上

房价的合理回归是什么？ 温家宝总理提出了两个标准。 一是房价符合居民收入，二是房价符合价格和合理利润。

房价与居民收入相适应，容易让人想起“房价收入比”，这是证明我国房价居高不下的常用术语。

房价收入比是指某一地区或城市的每户购房总额与家庭年收入之比，该指标用于说明某一地区居民的购房能力。

目前，房价收入比为3-6倍之间是合理区间，考虑到住房贷款因素，认为住房费用占居民收入的比重必须不到30%。

按照这个标准，中国很多城市的房价属于过高的范畴，一线城市的房价收入比远远高于这个水平。 以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元/平方米，平均一套成交面积100平方米左右，总额约180万元。 据北京统计局数据，全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，按家庭三口之家计算，年收入为12万元左右。 以180万元计算，房价收入比达到15以上。

贷款利率计算，购买180万元房产，首付80万元贷款100万元计算，20年间，息价达到86.8万元，即实际购买180万元房产，实际支出需要266.8万元，房价收入比达到22—23

据住房和城乡建设部有关专家介绍，3-6倍的说法是20世纪90年代初世界银行专家进行中国住房制度改革研究时，世界银行认为“理想”的比例，我不知道这个比例对中国产生了这么大的影响。

“中国房价收入高除了房价绝对值高外，还有一定的特殊原因。 》北京中原地产市场研究部的张大伟认为，由于中国人一直以来都传达着对土地和住宅的归属感，购房人对居住支出的容忍度非常高，在大城市，往往有几代、两个家庭支持一个年轻人家庭购房。 当前，在快速城市化的进程中，住房诉求大幅增加，房价收入比增高是必然发生的。 “综合这些因素，我认为一线城市的房价收入比在12左右是合理的，但即便如此，现在的房价还是太高了。 ”

山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海认为，以90平方米为住房标准，目前我国的房价收入比6-8倍更为适宜。 也就是说，人们用6、7年的家庭全部收入买90平方米的普通商品房，即使这个房价比较合理。 “当然，这个价格是指一个地方的平均价格，例如在北京，四环以内的房价收入比肯定会达到6-8倍以上。 ”

重庆市曾经提出了房价控制的两个指标。 一是城镇双职工家庭平均6-7年收入可以买60—70平方米的普通商品房。 二是今年新建住房价格上涨率低于主城区城镇居民人均可支配收入上涨率。 从去年开始，后者成为各地提出的房价调控目标的模板，但让地方政府提出确定的房价收入比调控目标似乎不现实。

其理由是，很多城市的房价可能不会回到“合理价格”上来。 温家宝总理说“房价符合居民收入”后，一位网友根据“年当地城市生活人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”计算了各地“合理房价”。 例如北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、广州4573元/平方米、南京4293元/平方米等。 这个有点玩笑的计算结果，从一个侧面反映了现在城市的房价收入比过高的不自然。

“房价收入比是描述居民对房价的可接受性，不是主观评价指标。 以房价收入比作为衡量地区房价是否过高的指标，在此基础上人为假设“合理”的区间，未必十分科学。 ”上述专家表示，房价收入比是住房政策设计中非常值得重视的指标。 房价收入比过高表明居民支付房费的能力过低，改善房价收入比是住房政策应追求的目标之一，“居民支付房费能力的提高，是住房改善的重要体现。 ”。

■带来稳定成交量的价格才可能是合理的价格

——今年一线城市的房价持续下降的趋势得到广泛认可； 要想使房价进一步恢复合理，就需要进一步降低土地价格

在人们的印象中，房地产领域一直是暴利领域。 哄抬房地产价格，牟取暴利，也是人们对房地产开发商非常厌恶的重要原因。 这涉及到注意房价是否合理的另一个标准——“价格加合理利润”。 理论上，一个房地产项目的价格是可以查询的，“合理利润”也比较容易形成共识，参照这个可以量化的标准，似乎更容易算出“合理的房地产价格”。

张大伟表示，房价中包含的价格主要有土地价格、建安价格、财务税费、管理价格等。 年全国商品房销售面积10亿9900万平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，估算平均售价5379元/平方米。

详细看价格，全年全国房地产开发公司土地购置面积4.10亿平方米，土地成交价款8049亿元，粗算所得土地价格1963元/平方米，约占销售价格的36.5%。 建安价格约为2000元—2500元/平方米，约占销售平均价格的37%—46%。 的财务价格约占销售价格的10%。 这样算下来，公司的毛利率约为15%—20%左右。

“现在出售的房子大多是几年前用比较便宜的钱买到的土地，实际价格并不是很贵。 ”张大伟认为，尽管目前许多开发商宣布“以赤字卖房”，但即使一线城市房价进一步下降10%—20%，许多开发商仍在赚钱。 要想让房价更加合理，从价格的角度来看，有必要进一步降低土地价格。

大连万达集团董事长王健林表示，房地产领域早就告别暴利了。 年房地产上市公司综合年报显示，平均毛利率不到25%，净利率大概在10%左右，万科这样优秀的公司的利润率也刚刚超过9%。 今年一线城市房价合理回升的幅度在10 %~20 %左右。

但是，与其他商品不同，房价似乎并不单纯由价格决定。 “供求关系决定价格”的市场经济铁则在房地产市场表现得尤为明显。

“我认为看房价是否合理很容易。 能带来畅销、稳定的成交量的价格是合理的。 》开发商之一旭辉集团副会长林伟对记者表示，“几年前市场好的时候，楼房地价2000元/平方米的房子卖20000元也供不应求。 你能说价钱不合理吗？ 现在有些楼盘真的亏本出售。 如果还是没有人买，就要证明这个价格还是不合理，继续降价。 ”

在房地产调控的两年里，“积极定价”的战略被更多的开发商提及。 评价定价是否积极的首要标准是楼盘的销售情况。 正如万科提出的，根据积极的定价，所有楼盘必须在一个月内销售60%以上。 否则，定价有问题。

2月以来，一线城市楼市成交量明显回升，其中明显降价的楼盘成为成交量回升的主力。 “这种回暖并不意味着房价会反弹，开发商应该继续保持降价优惠，争取尽可能多地抢占交易量。 ”林伟表示，随着首相在两会后的新闻发布会上坚定地表示，此前认为市场可能放松管制，房价有可能反弹的预期被完全否定。 今年一线城市的房价持续下降的趋势得到广泛认可。 目前，开发商密切观察形势，许多楼盘开业时，步步后退。 证明了什么时候成交量连续几个月稳定，房价也降到了市场认可的“合理价格”。

■“合理”的关键是居民能够承受

——房价不再暴涨暴跌，购房者的心理状态和预期比较稳定，这样的楼市才是健康的楼市

除了房价收入比和价格外，计算房价租金比，考察cpi、收入增长、银行对gdp的承受风险等方法也经常被用于注意某一地区的房价是否合理。 但是，无论用什么指标来关注目前一线城市的房价水平，都仍然处于过高的状态。

在北京某外企工作的陈先生认为，像她这样月收入1万元以上的白领，“如果父母能支持一点，自己‘跳’，触及房价，这个价格应该还是合理的。” 但是，目前北京奥运会左右的90平方米两房，马上首付780万美元，再贷款100多万美元，每月还款6，700元。 确实太贵了。

近年来，我国大规模建设保障房，但保障房覆盖范围始终有限，许多普通家庭不得不通过市场购房、租房来改善住房条件。 通过调控房地产市场长时间稳定健康快速发展，其目的也是更好地发挥市场的作用。 因为，如何“让普通老百姓买得起房子、租得起房子”，归根结底是中国楼市快速发展不可避免的问题。 普通居民能否承受也成为评价房价是否合理的重要标准。

“以现在的房价，特别是7、8个大城市的房价，如果继续上涨，将来的泡沫是不容易解决的。 泡沫经济崩溃后，对整个经济和社会都有很大的影响。 所以现在相关部门决心降低房价。 ”住建部部长姜伟新近日表示。

在促进房价持续下降的同时，提高居民的住房支付能力也是非常重要的。 一方面要探索持续提高居民收入水平的途径，另一方面要保护和鼓励居民合理购买自住型住宅的诉求。

实际上，受差异化的信用政策和限购政策的影响，去年以来居民独居型购房的诉求也受到了监管政策的“误伤”。 房价下跌的金额甚至比不上利率上升而增加的支出，普通居民购房门槛反而会变高，违背了调控的初衷。

最近，四大国有银行确定充分满足首次运营商住房贷款的诉求。 王健林建议，银行应据此恢复对套房购房者的利率优惠。 国家要出台统一政策，恢复优惠利率，利率和首付政策要更加细化，不能一成不变。 另外，也必须关注原本只有一家，卖了之后再去买的第一次改善型的诉求。 “这样的指控也应该得到优惠。 有人还住在平房里，有人住在闹市区，想多住一些，不能被认为是投资者。 ”

对于持有什么样的货币而在这个房价调整中担心“踩空”的购房者来说，什么时候是最好的购房时期呢？ 业内专家认为，房地产调控已经呈现常态化趋势，此次房价调整将是一个长期的过程。 购房人必须时刻关注自己满意的楼盘价格变化，当价格调整到符合自身承受能力的价格时，可以根据诉求购房。 毕竟，所有人都能“抄写”的可能性很低。

另外，在自己支付能力有限的情况下，“勉强”买房子会影响家庭的生活质量，所以租房子也许可以处理阶段性的住房问题。

江苏省建设厅厅长周岚认为，政府不仅要促进房价回归合理水平，还要进一步完善住房供给结构，诱惑公司多建设中小型、中低价普通商品房，降低整体房价。 有眼光的开发商也应该看到，在下一个潜在的供给不足中，谁能增加普通住宅的供给，就能夺走更多的市场份额。 并且，将盘活和规范租赁市场作为完整住房供应体系的重要一环，使人们可以租房、租房。

“经过两三年的管制，政府、公司、购买者的心态会更加合理。 更重要的是要逐步稳定住房制度和相关政策，使政策稳定，市场也容易稳定。 ”周岚表示，当房价暴涨不再暴跌时，购房者的心情和预期也趋于稳定，这样的楼市才是健康的楼市。