“存货偿债双压 万科上半年或领第二轮降价”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

尽管楼市降价呼声高涨，但经过2008年降价带来的负面风波，房企至今仍忌讳降价。

近日，业内传出招商房地产招商局香港总部要求招商房地产全国销售项目全面降价的消息，随后招商房地产将开展优惠促销活动，而不是降价。

独特的是，在3月13日万科举行的年度业绩发布会上，万科总裁郁亮用暗示的方式表示:“不会降价。 只是积极地设定价格”。

年楼市冬季，万科仍面临债务到期和库存上升的双重压力。 郁亮说，年将继续“多卖房、少拿地”的万科模式。 据推测，万科在去年下半年降价后，可能会进行二次降价以加速退款。

业内人士表示，去年下半年万科降价对企业整体业绩影响不大，反而有利于加快周转。 正如深圳一家房地产代理企业的高管所说，万科很可能在今年上半年扩大降价销售范围。

债务超标高峰即将到来

年，房企进入信托还款高峰，而1、2月，许多房企已经迎来了还债第一波高峰。

资料显示，房地产信托本金到期交割的第一个高峰期是2、3月。 据不完全统计，房企总到期信托债务规模达到1758亿元，其中7月份为年度高峰504亿元，一季度为366亿元。

国泰君安报告称，万科1、2月到期的信托资金均达到10亿元，成为今年首届房地产信托兑付高峰期兑付压力最大的房企。 全年来看，万科全年到期兑付信托资金43.18亿元，仅次于中华公司43.94亿元。

此外，万科年度财务报告显示，万科短期贷款和一年内到期的长期贷款达到235.7亿元，资产负债率为77.1%，比去年同期增长2.41个百分点。

截至年底，万科持有货币资金342亿4000万元，明显高于短期债务，但万科今年的资金链压力不小。

日前，万科宣布，为满足项目开发需求，向华润深国投信有限企业分别申请10亿元和20亿元信托借款，借款期均为2年，年利率分别为10.6%和10.5%。 除万科去年向华润申请的10亿元信托借款外，万科去年向华润要求的44亿元信托融资额已经用完。

对此，万科董秘谭华杰在接受《每日经济信息》记者采访时表示，万科今年希望扩大华润与房地产基金方面和其他机构的融资合作。

对于金缺说，万科总裁郁亮在年度业绩发布会上予以否定。 他说:“如果真的缺钱，就不能借钱。”

除了面临债务和融资方面的掣肘外，万科全年库存也达到历史新高2083.35亿元，比去年同期增长56.2%。

据统计，万科要项监测的全国14个要项城市成交面积比去年同期减少29.6%后，继续减少19.2%，成交低迷。

楼市成交放缓，房企销售速度下降，万科库存削减压力加大。 年度报告显示，万科年销售面积1075.3万平方米，新开工面积1448万平方米，比年初规划的1329万平方米增长9.0%。 但万科方面表示，由于将月度新增推送销售率60%作为管理指标，目前库存的撤出压力较小。

销售额的返回速度变慢

一直以来，万科坚持快速周转，再加上楼市调控的影响，近两年来万科对一线企业的要求是主动卖楼。 但数据显示，万科进入年后面临着销售速度下降的挑战。

今年1月，万科销售金额为122亿元，比去年同期减少39.3%； 销售面积为119万平方米，比去年同期减少28.1%。 这是五年来万科全年销售额首次下降。 2月，万科每月销售额73.4亿元，环比1月下降近40%。

销售速度下降，万科的销售回收周期也在延长。 年，结算上升的同时，万科的已售开放资源也持续增加。 截至年底，万科合并报告范围内销售的开放面积1085万平方米，合同金额1222亿元，比年底分别增长59.6%和49.0%。

目前，贷款和抛售回收是房地产领域最重要的资金来源。 年，全国房地产开发资金来源中，国内贷款比例仅为15.1%，为多年来的最低点。 由于销售速度的下降，开发资金来源中，由销售返利组成的“其他资金”的比例也比去年下降了2.2个百分点，比2009年下降了5.5个百分点。

这两个指标的下降明显增大了房地产领域的资金压力。 万科的应对措施是积极销售，谨慎拿地，这也暗合郁亮“多卖房、少拿地”的战略。

3月再现优惠活动

万科的策略是“多卖房，少拿地，现金为王”。 这是否意味着万科将在今年上半年继续降价促销？ 郁明的回答很暗示。 他说万科从来不降价，只是积极定价。

积极的定价策略是否意味着降价？ 对此，万科企业表示，价格由市场决定，万科不会预测价格走势，但会坚持积极的销售战略。 在这大致上下，各地企业根据当地市场的具体情况制定合适的销售战略，具体用什么方法促进销售由一线企业决定，万科不实行“一刀切”的销售战略。

实际上，万科从去年下半年开始出现了降价促销的迹象。

去年7月，深圳万科宣布“万团大战”后，降价促销也开始升级。 据悉，9月份包括公园、清林径、双月湾、金域蒂珊在内，万科共有4个新项目入市，每套房的促销折扣从原来的5000元升级为10000元。

10月下旬，深圳万科清林径为了回馈清林径的老业主，发售了10套110平方米的一口价格单位。 总平均价格为150万，这意味着单价从原来的14000元/平方米下降到12000元/平方米左右，超过了10%。 深圳万科企业旗下的项目——黄金天猫也于11月推出了均价1万元左右的翻新设施。 比之前的开盘价便宜约1，000元/平方米左右，降价幅度约为10%。

此外，万科在上海的楼盘项目中也相继降价销售。

年初以来，经历春节长假后，楼市没有回暖迹象，万科第二次深度降价的动力逐渐增加。

从3月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各推出15套房子进行优惠促销，一套最高优惠达到15万元，以87平方米的房子计算，单价下降1724元/平方米。 目前万科清林径15套优惠房源已经消化完毕。 对此，深圳业内人士认为，这是变相降价。

事实上，对万科来说，降价销售可以加快项目周转速度，一方面缩短销售回收周期，缓解债务偿还和库存压力，提高货币资金持有量，维持良好的资金状况； 另一方面，快速周转不仅会降低企业业绩，还可以提高净资产收益率和股东投资收益率。