“一线城市土地储备不足 世茂地产第二轮降价有待观望”

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经过记者吴悦从上海出发

3月6日，世茂房地产( 00813，hk )公布2月运营数据，2月完成合同销售额20.7亿元，合同销售面积20.53万平方米，分别比去年同期增长70.9%和97%，合同销售额比上个月增长127.5%。

但是，世茂地产最近成交的楼盘平均价格比以前大幅下降。 平均价格下降的部分原因是世茂地产主力销售大楼从北京、上海转战南京、昆山。 但从近期世茂在南京、昆山、杭州等地的项目销售情况来看，上述地区项目降幅也不小。 最近这次浪潮降价后，世茂地产会打着降价的旗号促进销量吗？

将部分地区和项目降价进行比较

据《每日经济信息》记者调查，世茂地产近期南京等楼盘降价幅度最高达约25%，如南京世茂滨江新城17号楼部分房源降价幅度4000元/平方米，降价幅度26%左右，打折后价格为26%左右。 据悉，全球茂地产此次在南京上市的优惠房源已消化130多套，目前只剩下200平方米以上的少量房源。

那么，降价销售会降低公司的利润率吗？ 世茂地产年中期财务报告数据显示，平均毛利率达40.4%，略高于领域平均水平。 据上海集源数据服务企业统计，去年第三季度，a股上市房地产企业平均毛利率为38.58%。

高企业负债率对资金回收速度提出了更高的要求，这可能是世茂房地产目前开始降价销售的一大因素。 在年6月30日时，世茂地产的资产负债率为72.08%，纯负债率从年12月31日的67.9%上升到年6月30日的75.3%，远远高于领域平均水平。 瑞信3月5日公布的报告显示，世茂地产去年利润符合市场预期，但预计杠杆率将超过90%。

穆迪曾经预计世茂房地产年到期的债务和土地价款将达到160亿元，目前内地房企融资环境仍不容乐观。 去年3月2日，世茂发行了本金总额3亿5000万美元的担保优先票据，年利率达到11%。 这笔融资的首要用途是回购2006年浮息手形的未偿还本金金额并提供资金，偿还其他现有债务。

针对降价销售的原因和目标，世茂地产在《每日经济信息》采访中表示，世茂在不同市场情况下采取相应的推广方法和销售战略，在不同阶段对比推出一定范围的产品的优惠措施，是公司正常合理的营销手段和行为。 目前只存在于一些地区和项目中，不是战术调整的考虑。

土地储备转移到二三线城市

世茂地产的土地储备能赶上降价的跑量吗？ 公开资料显示，截至去年6月30日，该企业土地储备平均土地价格约为1496元/平方米。 从数据来看，世茂地产截至去年6月的土地储备具有较大的价格特性，这给这家企业带来了丰厚的利润，但在领域低谷期，降价跑量的空之间也很大。

另一方面，随着低价土地的消费，未来世茂房地产可能面临的更大问题是土地储备。 年3月申万(香港)发表的报告中说:“我们今年年初看到(/(/k0/)世茂，主要基于两个理由。 一是一线城市土地储备少，并不意味着在市场低迷的阶段更能避免危险。 二是在股权融资困难的情况下，资产负债状况无法改善。 ”

迄今为止，世茂地产一线城市的土地储备没有大幅增加的迹象。 《每日经济信息》记者查询财报发现，截至年6月30日，世茂地产权益土地储备3810万平方米，年上半年新增土地储备主要分布在二三线城市。

中房信拆师薛健雄认为，许多全国性房企在一线城市赚不到多少钱，对于世茂房地产等资金需要快速周转的内地房企，只能转向更多的地方城市。

关于企业土地储备问题，世茂地产表示，企业土地储备充足，快速发展潜力巨大，首要分布在房地产市场尚未饱和的省会级二三线城市，不仅确保了项目的快速发展空之间，也提高了企业的抗风险能力。

接近房价或底部

东兴证券报告称，世茂地产目前位于东部二三线城市，分散在34个城市。 由于前期土地价格相对低廉，上述项目具有较高的利润空之间，因此世茂地产在项目销售定价时有较大的操作空之间。

但是，最近许多降价大楼的销售额明显上升，证明了目前的房价得到了部分购房者的认可。 对此，薛健雄表示，部分资金紧张的房企从去年下半年开始降价，根据各自的资金情况，目前有更多的房企陆续加入降价队伍，到今年二季度，有可能会有新的房企开始降价，但会有销售 住宅企业之间在项目质量、包装、营销等方面的竞争越来越多。

以世茂房地产为例，如果目前实施降价的项目已经取得了良好的销售成绩，就不需要再次推出第二次降价，未来如何根据市场诉求调整产品线更为重要。 据世茂地产称，3、4月，将加大销售力度，启动众多大型新项目或推广现有项目，继续增加销售额。