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经过记者吴悦从上海出发

持续管制严格考验着住宅企业的融资能力。 事实上,在融资越来越困难的情况下,房企应该更加关注资金的利用效率。

a股市场长期没有涉及房地产企业的融资或再融资。 2009年楼市“小阳春”是房地产企业增发新股融资的最后一个小高峰。 据wind数据不完全统计,2009年以来,22家房地产上市公司实行定向增发,1家实施公开增发,共募集资金585.89亿元。 另外,在香港联交所上市的内地房企也有很多企业通过发行债务和分发新股等形式进行融资。

“卧龙地产逆市扩张 资金利用效率成房企“过冬”关键”

这些以各种形式实现再融资的住宅企业,是否将资金用于“刀刃”? 你在约定的方向和金额上利用了这些投资吗? 《每日经济信息》记者对此进行了梳理,发现对于充分利用资金的房企来说,通过调整开发和土地储备的节奏,可以在领域低潮期拥有较强的耐寒能力。

坚固的住宅企业更耐寒

卧龙地产( 600173,sh ) 2009年增发股票,曾筹集8亿元资金。 该企业根据领域的快速发展态势和企业的快速发展战术,预计上述募集资金将主要用于卧龙·天香华庭二期项目和卧龙五洲·世纪城一期项目,前者投入5亿2000万元,后者投入2亿8000万元。

该企业随后两年的财务报告显示,天香华庭、五洲·世纪城等项目为卧龙地产提供了大量可销售的房源。 年1~6月,天香华庭结转销售收入2.6亿元。 平安证券报告称,预计明年下半年,绍兴天香华庭高层项目、清远五洲世纪城住宅项目将陆续上市销售。 这意味着2009年集资投入的项目正在给企业带来收入。

受这两年调控政策的影响,卧龙地产的业绩增长略有放缓。 财报显示,年1~9月,该企业实现营业收入7亿2000万元,比去年同期减少47%。 归属于上市公司股东的净利润为1.1亿元,比去年同期减少8%。 但卧龙地产的资金状况仍然健康。 截至去年9月底,该企业账面现金9亿6000万元,资产总额35亿3000万元,同期负债总额17亿7000万元,资金产负债率50.03%。

“卧龙地产逆市扩张 资金利用效率成房企“过冬”关键”

在比较充裕的资金方面,卧龙地产有望在这一领域的控制中实现逆势扩张。 今年1月20日,卧龙地产公告称,拟出资约2.33亿元受让安信信托持有的清远市五洲实业投资有限企业49.9%的股权。 转让完成后,卧龙地产将拥有清远五洲100%的所有权,加厚企业权益——土地储备。 此外,企业天香西园、武汉丽景湾、青岛嘉原盛等项目均通过股权收购获得。

“卧龙地产逆市扩张 资金利用效率成房企“过冬”关键”

东兴证券预计,卧龙地产目前现金充足,通过目前收购项目股票的形式增加土地储备,肯定具有较大的价格特征。

高利率融资给住宅企业带来了压力

2009年8月,荣盛快速发展( 002146,sz )经中国证券监督管理委员会批准,向符合中国证券监督管理委员会相关规定条件的特定投资者发行人民币普通股9600万股,每股发行价格为人民币12.50元,募集资金总额12亿元 扣除发行相关费用后,人民币3265万元,企业实际募集资金净额11.67亿元。

据负责荣盛持续快速发展监管的保荐机构国信证券提供的报告显示,截至2009年12月31日,企业募集资金直接承诺投资的项目累计10.61亿元,全部在2009年度投放。

此后,荣盛迅速发展的财报显示,徐州阿尔卡特二期项目、蚌埠阿尔卡特三期项目已陆续产生销售收入,荣盛迅速发展成为近两年来保持业绩持续增长的为数不多的房企之一。 该企业预计年1~12月的利润将比去年同期增长30%~50%。

和卧龙地产一样,这家企业也在乘领域之谷增加土地储备。 公开资料显示,荣盛计划在过去一年内获得7次以上土地,以3700万美元认购沈阳中天房地产企业25%的股权,并以整理价15万/亩的价格与辽宁药都投资(集团)企业合作开发本溪健康城项目。

但是,和许多房企一样,荣盛的快速发展也面临着一定的资金压力。 二级市场增发或发行债务进行再融资基本关闭近两年多来,荣盛迅速发展融资渠道,越来越多地转向委托融资和信托融资。 截止到2009年9月底,荣盛的资产负债率迅速达到75.96%,负债总额为210亿元。 同期荣盛现有现金17.41亿元,应收账款、其他应收款和其他流动资产22.88亿元,存在较大的还款压力。

“卧龙地产逆市扩张 资金利用效率成房企“过冬”关键”

提高资金的利用效率

从近期市场走势看,房地产领域持续调控不放松是行业共识。 南京、杭州等地成交量有所回升,但热门项目多为降价幅度较大的房源。 当地有关人士表示,在希望大幅降价出售的房企资金方面,经常会出现严峻的问题,需要迅速回收资金。

《每日经济信息》记者从银行领域人士那里获悉,至少今年上半年,房地产开发贷款和个人贷款没有松动,将严格按照相关政策执行“限制性贷款”。 最近,证券监督管理委员会相关部门也表示住房企业在二级市场的融资大门依然关闭。 因此,今年住房企业的融资环境依然严峻。

我们知道,在荣盛发展迅速的公司,委托贷款或信托融资需要支付远高于银行贷款的利息。 公开资料显示,荣盛快速发展的3个委托借款年利率均在12.5%以上,另外,荣盛快速发展向中投信托贷款6.62亿元,年利率为13%。

另外,据市场公开新闻报道,部分房地产信托资金已经将年收益率提高到30%左右。 这样高昂的资金价格,房企几乎无法承受。 如何有效利用已经到手的资金,最大限度地发挥效率,可能是今年房企的重要课题。

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