“阳光城遭遇成长烦恼 9只信托超52亿元负债压顶”

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经记者叶书利从北京出发

在楼市调控下，许多开发商仍在增加供应量，但一些开发商因巨额债务到期而面临压力。

逆势而扩的阳光城面临着成长的烦恼。 《每日经济信息》记者根据国泰君的一份研究报告资料总结，阳光城已紧急发行9只信托口渴，合计信托额达52.2亿元，其中年末信托额18.4亿元，该企业去年第三季度末现金余额

在控制下放大

年1月27日，《新国家八条》实施，标志着中国楼市正式进入限购、限贷为代表的调控新时期。 但在严格管制的大背景下，阳光城采取了逆势扩张的激进投资战术。 这有力地体现在了该企业年度报告对阳光城管理层未来的评价上。

据年中报报道，对于正在进行的房地产调控，阳光城管理层认为房地产调控给房地产领域带来了很大的压力，但从长远来看，这不会改变该领域长期良好的快速发展趋势。 并以此评价为基础，提出“立足福建、福州要点快速发展，有步骤地战略扩大省外具有快速发展潜力的省份和市场”的扩张战术。

这种扩张战术在年中具体出现。 《每日经济信息》记者从阳光城发布的相关公告副本中获悉，仅去年上半年，阳光城就在海南省昌江黎族自治县、福州、武夷山、咸阳等四个地区分别通过公开申办市场获得了5次土地，土地出让金支出价格约达39亿元。

除了直接拿地求扩张外，去年上半年，阳光城通过收购国中星城、汇泰房地产等房企股份，间接获得了新的项目资源，比较有效地增加了土地和项目储备。

湘财证券不动产研究员苏多永向《每日经济信息》记者表示，通过公开募集和企业参与，年上半年阳光城获得土地建筑面积约219万平方米，需要支付包括收购价款在内的地租约48亿元。 其中，除公开募集市场约39亿元的支出外，还包括约9亿元的土地收购价款支出。

值得注意的是，全年阳光城新权益建筑面积约159万平方米。 相比之下，仅去年上半年，阳光城半年新增土地建筑面积约为去年全年的138%，证明阳光城扩张速度有所加快。

另外，根据阳光城全年报的资料，为了推进企业扩张战术，仅去年上半年阳光城就在陕西咸阳、甘肃皐兰、福州、武夷山等地相继设立了子企业，投资金川阳光城实业，为下一步扩张埋下伏线。

紧急提出信托以解决资金不足的问题

势头的扩大给阳光城的资金链带来了很大的压力。 苏多永指出，以去年上半年公开的阳光城财务数据为例，由于购买土地等支出大幅增加，阳光城的纯负债率从每年时报的22.14%上升到上半年的89.5%，纯负债率上升了3倍。

负债率在上升，直观表明阳光城的资金链越来越严格。 渴望资金的阳光城，不动产信托成了救命稻草。

《每日经济信息》记者根据阳光城相关公告总结，粗略统计显示，截至去年5月，短短10个月内阳光城至少发行了6个信托，以各信托最高募集资金计算，信托额度达到40.3亿元。

国泰君安的研究报告称，阳光城房地产信托数量达到9宗，合计信托额达52.2亿元。 值得注意的是，阳光城年三季度财报期末现金余额仅为4.7亿元，也就是说52.2亿元的信托总额是该公司去年三季度末持有现金余额的近11.11倍。

阳光城头疼的是，该研究报告显示，阳光城目前手中的9笔房地产信托融资中，18.4亿元的融资额将于年到期，占该企业52.2亿元已信托融资额的35.25%，偿还债务的压力不言而喻。

事实上，《每日经济信息》记者观察到，年阳光城地产信托到期还款的压力开始显现。 2月24日，阳光城发布的《阳光城集团股份有限企业子公司滨江房地产信托计划回购股权进展公告》中称，阳光城旗下全资子公司福州滨江房地产开发有限企业与中信信托之间合作的房地产信托产品将于年7月到期。 根据当初双方签订的《股权认购选择权及股权收购合同》约定，企业截至2月5日向中信信托按期支付标的股权收购价款24117.5万元。 至此，双方合作的“中信阳光滨江股权投资集合资金信托计划”结束。

另外，一年间阳光城约有16亿元的信托融资失效。 由于阳光城净负债率高的企业面临着房地产信托融资到期还款的高峰期，长江证券研究员苏雪晶就此表示，阳光城是一家典型的成长中的公司，目前正面临着成长中的烦恼，但企业的高杠杆能否顺利度过目前的领域周期低点仍有待验证

阳光城在快速发展中面临的信托融资到期还款压力，在当前房地产领域并非个案。

国泰君安的研究报告显示，据不完全统计，房地产信托总到期规模达到1758亿元，其中7月份在年度高峰期达到504亿元。 一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。

该报告称，房地产信托到期不能变现的处理途径有四种，分别为延期变现、转借返利、第三方接盘、项目重组抛售抵债投资者和自有资金接盘。