“周边房价超6万仍闲置 上海世茂地块成最贵“晒衣场””

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经记者杨薏强叶书利出生于上海、北京

楼市调控将继续收紧，万亿元债务陆续到期，在双重压力下，减少新建房屋企业的共同选择，结果导致开发商大量土地空置、开工缓慢。 《每日经济信息》近日对上海部分闲置地块进行了调查，发现这些闲置地块中有周边房价超过每平方米6万元的，也有当初是一时的地王的。 开发者闲置或延迟生产的背景各有各的困难，但闲置并不是长远的计划。 去年年底，国土资源部发布《闲置土地处置办法(修订草案)》公开征求意见，计划加大闲置土地处置力度。

开工还是不开工，成了摆在许多房企面前的艰难选择。

每平方米可以卖6万元的土地，但是因为长时间被搁置，变成了附近居民的垃圾场吗？ 去年6月，一位网友在天涯论坛上宣布，上海浦东浦城路世茂滨江花园空成了垃圾场，热天臭。

《每日经济信息》记者昨天在浦城路潍坊西路调查时，确实发现了外围围墙上写有“世茂集团”的未竟工区。 虽然不能确认地块是否变成了垃圾场，但是守卫地块的外国工人已经把这个地块作为天然的洗衣场。 地块内已经长满了半人高的葱花野草，由此可以证明该地块的空闲时间已经有些年头了。 在该地块周边，世茂滨江花园被誉为“压轴大作”的5号楼售价超过6万元/平方米。

开发十多年后，还有空地吗？

上述地块墙上用油漆写的“世茂集团”表明了其归属。 但是，由于没有开工，记者在现场找不到项目的施工铭牌，确认了项目的身份。 《每日经济信息》记者查阅了世茂房地产年报、年报，未发现上海浦城路、潍坊路有世茂滨江花园以外的项目。

为了进一步确认该地块的项目名称，记者昨天向世茂集团发送了采访邮件，要求证实，但对方除了确认上述地块属于世茂房地产外，未回答上述地块属于哪个项目，世茂滨江花园销售，

由于上述地块与世茂滨江花园相邻，认为该地块最有可能属于该楼盘未开发部分，世茂集团的回答也不否认该地块属于世茂滨江花园。 但问题是，2000年获得土地使用权的上述项目为什么至今仍未开工？ 在预计周边江景项目售价达到15万元/平方米以上的情况下，为什么该地块还“烧着地面”？

世茂集团回应称，上海世茂房地产有限企业正在积极寻求推进该地块的开发建设，已向政府申请办理开发手续，由于周边居民的协调工作，目前政府还在审批中。 集团各项目的开发建设依法进行，不存在非法闲置土地的情况。

年销售额不到土地储备的1/10

查一下这家企业的年报和年报，这几年世茂集团储备的土地远远超过了公司开发、开工、销售的能力。

年底，世茂集团可开发的土地储备达到3480万平方米。 但是，当时该企业计划新开工的项目为555万平方米，施工面积为1088万平方米。 即使是销售状况良好的2009年，世茂集团第二年制定的工程量计划也只占3000多万平方米土地储备的1/3。

事实上，这几年世茂地产新的土地储备超过了本年度竣工面积。 2009年，世茂集团新竣工面积不足200万平方米，新土地储备达到640万平方米的年份新增土地储备1000万平方米，但竣工面积只有272万平方米。

世茂集团的销售能力薄弱，或者是世茂集团的土地储备远远超过开发诉求的原因。 根据世茂集团年一季度季刊，企业年销售面积为239万平方米，2009年、年销售面积也分别只有250万平方米和253万平方米。

世茂房地产发布的年1月销售公告显示，1月企业销售额9.1亿元，比去年同期减少约71%，合同销售面积为50383平方米，比去年同期大幅减少79%。

关于1月销售业绩不佳的原因，世茂房地产管理层解释说:“春节是以前就流传的销售淡季，1月没有发售新盘，因此本月的销售处于全年最低水平。”

主力销售区受管制的影响很大

世茂房地产管理层的解释不无道理，但企业销售不畅的原因不仅如此，还包括房地产调控对世茂房地产的巨大冲击。 从企业的年销售业绩可以看出这一点。

世茂房地产年12月销售公告资料显示，全年该企业合同销售额307亿元，比去年同期增长0.65%，仅达到360亿元年销售目标的约85.3%。

值得注意的是，从年9月开始，世茂房地产的销售与同行一起开始陷入泥潭。 前8月，世茂房地产累计合同销售额209.01亿元，比去年同期增长30%，但9月销售额仅比去年同期增长约3%，随后的10月、11月销售额逐月下降，12月略有上升，但仍比去年同期减少约35%。

9月以后，对于世茂的房地产销售大幅下跌，申银万国的研究报告打破了玄机。 因为企业的大量土地储备位于政策森严的灾区长江三角洲和环渤海，其影响比同行要大。

世茂的相关财务报告数据也支持这种观点。

据该企业年报报道，截至2009年6月30日，世茂房地产已拥有土地储备3810万平方米，其中长江三角洲占34.3%，环渤海占24.2%，两大区域合计占58.5%。

据年世茂中报报道，该企业的顶级销售业绩贡献区几乎有2个地区，如占27.9%的北京、占14.3%的杭州、占11.7%的宁波、占4.2%的上海等。 另外，沈阳、烟台、苏州、南京、徐州等也是2个地区的限购城市。

财务缺口会阻碍开工进程吗？

销售放缓确实是世茂土地储备消化能力弱的原因，但更重要的是，该企业的自有资金和可融资资金不足以支撑企业快速消耗土地储备。

世茂集团的年度报告显示，世茂快速发展的房地产，建筑价格、资本化支出和土地开采权的比例接近2:5，这意味着每开发1平方米的土地储备，平均应支出的价格约为土地价格的44%。

表面上看，世茂房地产净资产达300多亿元，但负债率处于上升阶段，因此世茂房地产不容易大规模开工。 截至去年6月30日，世茂房地产的现金及现金等价物仅为114亿元，但一年内应支付的应付账款及其他应付账款达到122亿元，另有59亿元的应付账款和80亿元以上到期的银行贷款。

在东方证券的一份研究报告中，每年114家上市住房企业中，“募集保险金”等4家大型住房企业的平均纯负债率为59.8%，其余110家上市住房企业的平均纯负债率为67.5%，创历史最高。 相比之下，世茂房地产当时的净负债率比领域平均水平高了近8个百分点。

事实上，世茂集团没有为了应对财务压力而增加开工，而是减少了开工量。 此前世茂房地产的开工计划是将年建设工程面积从原计划的约1000万平方米减少到770万平方米，减少土地。 企业方面表示，“企业正在调整土地购买战略，只在销售进度达成后再考虑购买新的土地，每年用于土地购买的金额不超过当年销售完成的金额。”

事实上，土地储备远远超过开发、销售诉求的不仅仅是世茂。 据此前多家机构统计，全国主要房地产商土地储备可开发量均为本年度房地产企业销售开发诉求的5-6倍以上。 这意味着房企不用占用五六年土地，也有足够的土地进行开发。

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世茂房地产负债率可能会持续上升

经记者叶书利从北京出发

关于世茂房地产年的销售前景，2月初法巴银行发布的一份研究报告显示，企业集中快速发展长江三角洲和渤海地区，去年有关地区楼市表现弱于其他城市，预计今年有可能持续。 这是因为比同行更具挑战性。 ”。 因此，法巴银行将世茂房地产的评级从“购买”下调为“持有”，定价为8.6港币。

去年12月初，申银万国在一份研究报告中表达了同样的观点。 该研究报告显示，考虑到世茂房地产销售低迷和负债率高的企业，维持该企业的股权减持估值，该企业未来6个月的标价为6.09港元。

年，世茂房地产销售继续受阻，企业负债率可能继续在上升通道中。 受此影响，1月6日，穆迪将世茂房地产的ba3企业家族评级和b1高级无担保债券评级的展望从“稳定”下调为“负”。

穆迪副总裁兼拆迁师曾启贤对此表示，“负面”的展望反映出对世茂房地产流动性资金的关注。 这家企业的流动资金状况有可能会因为债务的大量偿还和到期的土地价款的支付而减弱。 穆迪预计，年世茂房地产到期债务和土地价款将达到160亿元，同年新项目销售和银行融资环境依然窘迫。

记者观察到，自去年以来，以高负债率运营的世茂房地产资金链危机被掩盖。 例如，去年3月2日，该企业发生了以借款还债的场景。 当天，企业发行了本金总额3亿5000万美元的担保优先票据，年利率为11%。 这笔融资的首要用途是赎回2006年浮动票据的未偿还本金金额并提供资金，偿还其他现有债务。 2个月后的5月3日，世茂房地产用这笔融资的大部分回购了2006年发行的本金总额2亿2006万美元的浮动票据。