“上海房企遭遇“生死关”百余项目地块不开工或面临收回”

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经记者杨宠从上海强发

今年，在万亿元债务首次还款浪潮临近的背景下，开发商将承受巨大的资金压力。 减少新的劳动量已成为许多房企的共同选择。 日前，包括世茂集团在内的多家房企表示要减少新的产量。

但是，陷入了减少新的生产量，把开发者逼到囤地的不自然的状况。 国土资源部去年12月下旬发表了《闲置土地处置方法(修订草案)》，打算公开征求意见，提高闲置土地的处置力度。 另外，对于因聘用人员原因闲置的土地，闲置期满一年，确定按土地出让或土地价款的20%征收土地闲置费。 搁置2年以上的，无偿回收。

据中房信此前统计，上海在年12月31日前拍卖，至今已有数百块未取得施工建设许可证的地块。 根据上述政策，这些地块的所有者今年将面临土地被收回的可能性。

百余项目面临开工的压力

根据中房信所属本乐居提供的至今未开工的楼盘名单，上海截至去年12月31日已取得土地，但至今未开工建设的商品住宅项目数量超过100个，其中最早的一个是2009年3月。

中房信拆师薛建雄告诉《每日经济信息》记者，上述地块名单来自中房信集团与上述土地项目比较取得规划部门规划建设许可证的情况，在一定程度上可以反映目前房企的运营实际情况。

研究发现，上述清单并未包括所有闲置土地，稍长的闲置时间地块未包括在上述清单中。 根据相关政策，这些地块有今年必须开工的压力。

根据《闲置土地处置办法(修订草案)》对闲置土地解决办法的规定，土地采用者和国土资源主管部门按照五种办法协商解决。 1、签订补充协议，延长开工开发建设期，但不得超过一年。 2、改变土地用途3、临时安排4、协商有偿收回国有建设用地的开采权； 5、置换土地。 协商不一致的，因聘用人员的原因而有土地空置的，空置一年以上的，按土地出让或者土地价款的20%征收土地空置费用。 搁置2年以上的，无偿回收。

对许多地块来说，如果今年不开工，就会触及两年未开工的“红线”，有被政府免费回收的风险。

但是，新地块开工背后的资金诉求，房企可能无法应对。 总建筑面积在10万平方米以上的地块，以2000元/平方米的成本计算，应增加的建筑资金超过2亿元。 在银行信贷资金紧缩、万亿元债务到期、市场相对低迷的情况下，这样高的投资是房企无法接受的。

上海易居房地产研究院公司研究中心总经理周建认为，无论今年房企如何减少新开工面积，紧缩资金的计划都不会因上述国土部的政策而改变。 在市场低迷的情况下，减少新的开工面积无疑是公司最好的过冬方式。 友长伴管理咨询总监张朝峰认为，房企推迟开发的意愿显然要比再开发高得多。

为了解决处置风险

上海同策咨询有限企业研究负责人张宏伟表示，房企很可能根据项目自身情况，决定是否开工。 如果项目是目前市场急需的、销售速度快的产品，开发商不仅可以快速增加投入，加快开工销售速度，处理两年不开工可能被没收的后患者，还可以增加现金流，充分利用公司的流动资金。 但是，如果开工的项目难以在短期内迅速销售，延迟开发可能会成为公司无奈的选择。

中房信拆师薛建雄告诉《每日经济信息》记者，即使推迟开发，土地也不一定会被政府没收。 开发商只需要申请建设许可证开始桩基的建设，之后就会延缓开发进度。 而且，他认为住房企业的另一个方法是开始获得新土地的项目。 迄今为止开工的项目中，有些放慢进度，有些暂停施工。

中国指数研究院上海分院研究总监督陈延彬表示，今年国土资源部将提高闲置土地的检测输出，但开发商也有出头之日空之间。 与当地政府协商，如果资金紧张，例如可以延长开工时间，可以寻求战术投资者，共同开发，转让项目所有权。 与搁置2年以上的土地相比，开发商积极协商，土地不会轻易被回收。

但是，目前闲置土地被没收的风险仍然是理论上的。 周建成说，《闲置土地处置办法(修订草案)》的制定者是国土部，但执行者是地方政府，后者的执行明显更灵活，照顾到公司的现实。

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上海第一个高溢价区划

昨天，上海土地市场年内首次成为高溢价地块。 上海市政工程研究总院(集团)有限企业以1.31亿元获得四平路街265街一带，折合地面面积16566元/平方米，溢价率136.68%。 最近，上海市土地成交溢价率达到100%以上已经是去年9月中旬。

根据此前公告，该地块出让面积共计2635.9平方米，为办公楼用地，起步价5535万元，容积率3，楼板拍卖价约7000元/平方米。

迄今为止，上海市土地市场冷清，土地底价出让常态化。 据21世纪房地产上海地区市场中心统计，从去年1月至2月14日，上海市成交的各类土地共计76块，出现溢价的土地共计4块，换言之底价成交的土地达到94.7%。 成交的9块经营用地中，出现溢价时，溢价率均不到1%。

此次出让地是目前出让面积最小的土地之一，但最终136.68%的成交价格溢价水平为年内最高。 21世纪房地产上海地区拆船师黄河滔滔说，在楼市各级市场疲软的今天，该地块最高溢价的成交出乎许多人的意料。

据21世纪房地产上海地区市场中心统计，全年上海市共成交3000平方米以下土地13分，其中只有1分溢价成交，其余全部按底价出让。 此次成交的地块，136.68%的高溢价在全年全部经营用地溢价率排行榜中也名列前十。