“一线城市房产中介全面亏损 平均每店亏5万”

本篇文章3517字，读完约9分钟

严格的房地产调控不仅让房地产开发商不寒而栗，还把处于二级市场的房地产中介逼到了漫长而寒冷的冬天。

去年年初，房地产市场开始实施限购，一线城市二手房交易量呈现“l”型趋势，房价不断刷新最低水平。 受此影响，前两年大赚的房地产商也开始出现赤字、关门、破产、裁员等现象。 短期内管制不放松，面对生存压力，房地产商拿什么过冬？

每家店平均亏损5万美元——一线城市中介人全面亏损

今年年初五，许多店前摆放了爆竹，并于龙年正式开业。 很多房地产商的店还在休假中。

“往年，我们在初二正式开业。 春节假期也有很多业务量。 今年电话咨询也很少，营业员休息了。 ’在北京市朝阳区百子湾的房产中介，负责门店值班的业务员罗海红告诉记者，往年的春节假期完全不能请，有十几个业务员必须请假，今年基本都回家过年了。

4、5年前，该地区几块大楼盘刚开始交付入住时，这家中介店就已经开业了。 罗海红表示，年下半年以来，二手房交易降温空前，2008年金融危机期间也没那么糟糕。 像罗海红这样的老业务员，去年下半年至今只卖了4家，两年前市场火爆的时候，一个月能卖4家了。 相应地，罗海红的收入也急剧减少，主要是通过租赁业务获得了一点点收入。

春节放假前，这家店已经有三名业务员提出辞职，春节后就不上班了。 “我们领域的基本工资很少，通常只有2000元。 市场好的时候，一个月赚一两万元并不难。 按现在的行情，赚不到吃饭租房的钱。 上司不需要裁员。 形势不好业务员会自己辞职。 ”罗海红说:“如果这个市场行情再持续半年，我也有可能撤出。”

从朝阳区红庙路口到金台路路口，只有500米的道路两侧，最多时有10多家大小房产中介店。 链家，我有像我家在北京市场知名度很高的大中介，也有很多小中介。 从去年开始，小中介相继关门，现在只剩下五六家公司，但还在正常开店。

前几天，记者拜访了其中几家店，春节假期过去了，但业务员普遍上班意愿不高。 “很多人认为回来后也没有成交量。 干脆在家多休息一下。 ’一家商店的营业员说。

不仅是北京，上海、深圳、武汉、厦门等多个城市最近相继被房地产中介关闭，全国性的企业品牌中介直接完全撤出了某个城市。

限购令实施后二手房交易量持续冰点，让房地产商备受折磨。 以北京为例，年北京二手房成交量约12万套，远低于2009年的26万套和年19万套。 今年1月，二手房交易件数为2934件，创下2008年11月全面网签以来39个月的最低记录，交易量比去年春节连休影响的2月减少65.4%。

“在北京，如果每月二手房交易量不足1万套，中介领域可能会发生所有领域的损失。 ”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在当前形势下，多亏了没有中介利润、损失较少的问题。 采取了小连锁中介关店等措施，“实际上是在赔钱。 ”

北京的二手房中介领域经过2009年的快速增长，中介店一度扩大到6000多家。 据连锁房地产发布的研究报告显示，北京中介店每年关闭约1400家店铺，其中7家以上为中小房地产中介店。 根据成交量下降程度和正常运营价格的保守估计，一线城市中介领域全领域呈亏损状态，各门店平均亏损5万元。

连锁房地产市场分析师张月表示，去年年底今年年初，各级政府将多次实行房地产调控而不放松房地产调控。 二手房成交低迷的情况短期内不太容易发生明显变化，无法承受长期的低成交量，因此越来越多的中介认为有可能关店或倒闭。

二手联动、商业地产——大中介寻求转型过冬

可以预见，年中介领域面临的形势依然严峻。 能否顺利过冬，关系到生存。

房地产中介的两大业务是二手房交易和房屋租赁。 虽然二手房市场冷清，但房屋租赁在这两年尤为火爆，由于租金上涨、租赁业务量增加，租赁成为许多中介店和业务员最重要的收入来源。

在北京，目前二手房平均成交价格约200万元，中介通常收取各种服务费的约2.5%，几乎可以赚5万元。 套房平均租金约3000元，即使全额收取一个月的租金作为中介费，只需要办理16件租赁业务就可以胜任买卖业务。 事实上，这两年租赁业务有所增加，但相对于二手房交易量减少带来的损失，租赁收入是杯水车薪。

为了增加租赁业务的收入，一点中介商开始致力于“租赁代理”业务。 中介按约定的价格向房主租房，按市场价格对外出租，通过房和市场租金的上涨赚取差价。 根据相关法规，房地产中介禁止“吃差价”，所以租赁代理业务存在政策擦边球的风险，几大中介很少参与。

“在现在这样的市场环境下，如果收入过分依赖以前就流传下来的二手房交易和出租，风险肯定很高。 ”张大伟表示，中介领域通过二手联动、进军商业房地产代理等方式寻求变革，逐渐成为领域共识。

去年11月末，中国高调居住的21世纪房地产成为年中介领域最大的二手“巨头”股权整合案。 易居中国的会长周忻告诉记者，进入21世纪的房地产将发挥各自的特点，希望将来全面整合二手房联动模式。

据了解，目前北京市场上市场份额靠前的几大中介公司已经开始进入一手房销售代理店。

“二手联动对开发者和中介来说是双赢的。 》伟业爱我的副总经理胡景晖表示，经营二手房业务的中介公司拥有的离线店铺系统、二手房流通渠道、店铺业务员的客户资源和扩展能力，是目前开发商所重视的特点。 中介公司也可以借此增加业务量，逐渐实现转型。

除此之外，一位中介领域的业内人士告诉记者，在市场交易量低迷时，开发商通过二手房中介代理销售也是一种隐性的降价方式。 虽然前景看好，但在实践中，中介公司仍面临利润率低、代理费用结算周期长等困难，转型并非一朝一夕就能完成。

在二手房交易量不断减少的情况下，代理商业地产也成为中介转型的大方向。 张大伟表示，由于写字楼等商业地产可以无限量购买，租赁和交易在近两年十分盛行。 通过增加商店搬迁和办公楼租赁的业务量，可以在一定程度上弥补二手房交易量减少的损失。

洗牌有利于市场规范，生存的快速发展最终将是“靠天吃饭”

房地产市场的高速发展为中介领域提供了广阔的快速发展空之间。 据中国房地产估价师和房地产经纪学会有关专家介绍，目前我国从事房地产经纪活动的人员已超过100万人，机构5万多家。 在北京、上海、广州、深圳等一线城市，二手房交易量已经超过新建商品房交易量，对房地产市场的快速发展起着越来越大的作用。

但是，房地产中介领域也存在准入门槛低、人员队伍混乱、恶性竞争、不规范中介行为大量存在等问题，扰乱了房地产市场秩序。 目前市场低迷，规模太小、行为不规范的中介公司在竞争中被淘汰，有利于提高领域集中度，使领域更加规范化。

“这是大浪淘沙的过程，头两年确实很好过。 不管不规律，服务好不好，都能赚钱。 ”张大伟表示，目前北京市场倒闭的主要是小型中介、夫妻店，大型中介虽然规模缩小，但暂时没有生存压力。 这个洗牌的过程很痛苦，但从长远来看有利于领域的迅速发展。

对中介领域的顶级公司来说，一线城市的市场低迷也推动了布局2、3线城市的脚步。 我知道中原、链家、伟业、我爱我家等知名中介已经在很多城市实现了布局。 连锁房地产宣布将于去年下半年筹集40多亿元资金，4年内实现全国15个城市的布局。

“无论市场的宏观环境如何，链家向二、三线城市的扩大都是必须要进行的事件。 》连锁房地产副总裁林倩表示，布局2、3线城市，可以进一步扩大链家的市场占有率，在目前一线城市成交量极差的情况下，2、3线城市的情况比较好，也有助于风险的分散。 “在城市的选择上，我们倾向于住在顾客多的城市，但投资者多的人大多不喜欢去，市场波动太大。 ”

无论是二手联动、进入商业房地产，还是向二三线城市寻求机会，对房地产中介领域来说，都离不开出售和租赁这两条主要业务的中心线。 因此，无法摆脱“倚天”的命运，市场形势和政策的一些变化至关重要。

“中介不要在意房价的下跌，有交易量是关键。 ”。 张大伟说，如果成交量长期维持在现在这样低的水平，一直处于寒冷的冬天，只要不离开这个领域，再怎么转型也没用。

在华本机构日前主办的“中国房地产领导人年会”上，不少专家指出，过去一年以限购房地产和限贷为主的房地产调控政策发挥了明显效果，有利于房地产价格的合理下跌和市场的健康快速发展。 但是，在政策执行过程中，首次购房的自住型诉求也得到了很大抑制。 年继续放松房地产市场调控的，要适当放宽首次购房诉求的限制，发挥房地产市场的功能。

张大伟表示，目前过低的成交量不正常，希望政策能在一定程度上恢复对首次运营商的支持。 另外，通过增加持有环节税收、降低交易环节税收的方法，促进二手房流动交易，使市场成交量恢复比较合理的水平，持续健康快速发展。

(本报道来源:人民日报作者:王炜) ) )。