“2011年上海住宅平均地价下跌近四成 对地方财政影响不大”

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经记者杨宠从上海强发

据中国房地产新闻集团发布的年度土地年报显示，截至12月27日，上海共有土地775块，占地面积2987.79万平方米，可规划建筑面积4748.17万平方米，总成交额1238.85亿元。 去年，上海成交594块土地2623.53万平方米，可规划建筑面积39036.59万平方米，总成交额1528.47亿元。

中国房地产新闻集团研究总监薛建雄指出，今年土地出让幅度、面积、规划建筑面积均呈上升趋势，但成交金额大幅下跌289.62亿元。 其首要原因是地价大幅下跌，其次是偏远地区用地供应大幅增加，市区高价地基本没有成交。 另外，在土地价格最高的住宅用地中，保护性住宅用地的供给大幅增加，商品性住宅用地减少。

上海统计局公布的前11个月上海财政总收入达到3286.03亿，比去年同期增长20.7%。 财政支出为3132.77亿，比去年同期增长22.1%，因此政府财政仍有153.26亿的盈余。 结果显示，与去年相比，土地收入减少了289亿6200万元，没有对财政造成根本影响。 薛建雄认为正因为如此，土地收入下跌对地方财政影响不大。

根据上海政府公布的国有土地开采权转让收入录用情况表，全年上海土地收入1949.8亿元，其中用于征地、拆迁补偿、土地开发、土地转让业务费的费用达到1245亿元，用于城市配套建设、城市廉租房保障、新用地有偿录用费的费用也达到412。 相当于去年上海财政收入2873.58亿元的10.16%，而上海每年的财政收入上升在20%左右，可以看出土地对财政收入的实际贡献非常有限。

但是，土地和房地产对上海gdp的影响仍然非常大。 上海统计局公布的前11个月固定资产投资总额为4350.5亿元，比去年同期减少0.9%。 去年的数据上升了23.8%，09年上升了30%，今年的上海gdp增长成为了全国最差的第一。 其中，土地拆迁价格投资的减少和开发商开发投资的减少，对固定资金投资产生了很大的负面影响。 可见房地产及土地市场繁荣对上海经济增长的影响很大。

另外，从今年到12月27日，政府供应的保障房建设用地达到99块，可建筑面积979万平方米，比去年全年765万平方米上升28%。 由于保障用地出让价格很低，不足以支付土地拆迁费用，也需要通过出让房屋用地来补贴支出。 从这一点来看，土地财政收入的减少，对政府推进保障房土地供给和保障房建设的资金供给造成很大的压力。

今年转让的775块土地中，61块是商品住宅或商品住宅、具有商业性质的用地，总建筑面积652.42亿元，总成交额401.69亿元，平均地价6156.99元/平方米。 比起去年的64元761万平方米，805亿的总成交面积和成交额大幅下降。 与去年平均10574元/平方米的平均地板价格相比，又下跌了41%。