“盛高置地转型商业地产 租金收入仅占1%？”

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经记者杨宠从上海强发

在“如何在持续控制资金链增压的同时实现突破”的讨论中，与会者大多认为，转型商业房地产可能是当前房企应对资金链危机的最佳途径。 但盛高地的例子对上述论断说“不”。

穆迪11月29日报告称，盛高地(控股)有限企业的企业家族评级从ba3降至b1，盛高地)约2亿美元的高级无担保债务评级从b1降至b2，评级前景为负。 9月30日，另一家大型评级机构标准普尔也宣布，将盛高地长期公司信用评级从“B -”下调至“b+”，未到期优先无担保债券的债务评级从“b+”下调至“b”。

被这两个机构下调评级的盛高地是2009年以来最早变革商业房地产开发的房地产商之一。 但是，上述变革显然没有缓解这家企业在监管下的财务压力。 根据盛上半年的财务报表，占全开发系1/6以上的投资类房地产目前的盈利贡献只占集团收入的1%，企业越来越多的房地产要“过冬”。

商业地产持有比例不能过大

与去年和今年开始转换商业地产的许多开发商相比，盛高地的转换时间确实很快。 根据盛高地主席王伟贤去年的致辞，2009年，盛高地完成了“2+x”高档房地产快速发展战术，“2”是指大型中高级住宅社区和城市整合项目，“x”是指盛高地在全国快速发展的旅游和休闲房地产。

王伟贤在今年上半年接受《东方早报》采访时也表示，住房、城市综合体、旅游休闲房地产的比例应该是4:4:2。

但盛高地上半年财务报表显示，截至今年上半年，或竣工的投资房产账面价值已达到20亿元，加上联营外滩半岛酒店，总资产超过30亿元，但租金收入仅占集团总收入的1%。 上半年财报显示，该企业房地产销售收入达12.63亿元，占上半年销售收入的大部分。 不动产租赁收入、酒店收入等投资不动产相关收入只有3700万元。

上海同策咨询有限企业研究总监张宏伟告诉《每日经济信息》记者，对计划进行商业地产转型的住宅开发商来说，转型初期在商业地产上的投资不应过大。 即使在转型完成后，这些资产的比例也不过是整个集团的20%~30%，要逐步实现还需要5年以上的转型。

商业地产很难获得足够的现金流

张雄大表示，在转型初期，开发商不容易通过持有商业地产获得足够的现金流，因此开发商越来越需要通过卖房来处理资金压力。

但上半年盛高地的销售明显不理想，企业合同销售仅有15.57亿元，不到全年目标的22.24%。

10月以后，盛高地的销售情况没有改善。 截至10月31日，企业销售额为26.1亿元，仅比6月底增加10亿元以上。

中房信拆师薛建雄表示，处理盛高地资金周转的最佳途径其实是降价销售。 根据该机构的数据，盛高地位于上海的项目盛高香溢湾10月以后成交均价开始下降，从原来的22000元左右降至17000元左右，成交量迅速上升。 从10月到12月不到3个月，成交面积比今年9月翻了近两倍。

他认为，盛高地其他项目也有可能效仿盛高香溢湾，通过大幅调整项目售价方法，实现快速销售。 但是，本报记者关注盛高地8、9、10月月度通信，除香溢湾价格每平方米2000元左右外，其他项目未作大幅调整。

经营性的不动产抵押也很难

在上海一家判断师事务所担任判断师的黄海告诉《每日经济信息》记者，开发商开发的住宅如果降价，将影响对开发的商业房地产的评估。 通常，商业地产的估值本身可能略低于住宅。

此前，上海一家银行的贷款经理告诉记者，与开发贷款相比，现在以商业房地产为抵押，获得“经营性房地产抵押贷款”要容易得多。

根据盛上半年的财务报表，在盛高地完成的房地产帐面投资类房地产帐面价值为13.24亿元，但只有12.52亿元的资产被抵押。 相比之下，尽管开发贷款由银行收紧，但在开发中账面价值达到96亿5100万元的销售房产中，仍有70亿元的房产通过抵押获得贷款。

张宏伟表示，实际上大部分开发商短期内很难通过转型商业房地产获利。 这种变革只能立足于长远的战术安排，不能解决房企的当务之急。