“私募房地产PE遍地开花 风险“求关注””

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经过记者徐杰从杭州出发

这是房地产市场持续低迷的另一方面，房地产股投资基金企业的“风向灯”。

短短五个月间，滨江集团( 002244，sz )旗下房地产股权投资基金企业首付的种子基金募集到了6亿元。

面对房地产基金的“风云涌”，一方面分析显示，目前房地产调控政策依然不放松，许多房地产企业面临较大的资金压力，房地产基金的介入可谓雪中送炭。 另一方面，房地产市场已经陷入分配价下跌的局面，没有放松管制的迹象，所以要注意基金“牢牢被困在房地产项目中”。 而这种基金的投资战略、退出机制、风险控制等目前仍需实践完善。

房地产掀起了pe热潮

在房地产调控持续严格的背景下，房地产私募基金反而密集设立。

滨江集团董事长戚金兴11月29日在“滨江创投普特资本新闻发布会”上宣布，集团旗下房地产股权投资基金一期达6亿元，名为“普特一号”的房地产股权投资基金也正式成立。

齐金兴接着表示，种子基金6亿，到年底可以筹集20亿资金，预计年化收益率将超过20%。 同时争取明年的招聘量达到50亿，后年达到100亿。

据《每日经济信息》报道，滨江集团上述基金企业的募股来源中，闪耀着杭州以金属产品为主业的上市企业巨星科技( 002444，sz )的影子。

根据巨星科技公告，11月9日，巨星科技与关联企业签署协议，拟自有资金作为有限合伙人出资2亿元，加入杭州普特滨江股份投资合作公司(以下简称合作公司)，合作公司占出资总额的22.2222% )。

但滨江集团不是个案。 嘉城( 000918，sz ) 11月25日宣布，嘉凯城计划设立住房投资房地产基金。 荣盛快速发展( 002146，sz )、金地集团) 600383，sh )、复地集团) 02337，hk )、远洋房地产) 03377，hk ) )在内的多家房地产公司设立私募房地产基金管理机构，发起旗下基金的募股、投资活动。

一位证券公司基金研究员对《每日经济信息》记者表示，目前房地产基金大多为私募，因此还很难统计出全面的数字，但从清科研究中心发布的报告中可以看出国内房地产基金的一斑。 根据清科研究中心的数据，截至第三季度末，新增私募房地产投资基金22只，募集32亿2500万美元。 上季度房地产领域私募股权投资交易额为12亿6900万美元，居各行业首位。 最新跟踪数据显示，截至11月中旬，包括新增正在募集的房地产pe在内的房地产pe达到55只，全年数据为10只基金，募集18.59亿美元。

以高收益隐藏着风险

国内某房地产基金管理企业负责人向《每日经济信息》记者表示，目前私募房地产基金包括两种形式，一种是由独立的pe专业机构募集资金。 另一种是房地产公司自己做投资企业募集资金，“现在越来越多的是后者，要么是房地产公司直接做，要么是某基金企业背后的大型房地产公司，间接持有。 ”

该负责人表示，专业的pe机构熟悉资本运营的途径，但对房地产市场的开发和管理没有专业经验，房地产公司熟悉房地产项目的开发、管理和财务运营，但缺乏基金运营的实践经验。

“从去年开始，私募房地产基金的出现尤为明显，现在各地都在开花。 ’负责人这样形容。

在谈到私募房地产基金“风云涌”时，一位券商拆资师对《每日经济信息》记者表示，目前国家房地产调控政策紧张，房地产公司资金压力较大，特别是到了年底，房地产基金成为房企融资渠道。

国家住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹9月16日在年上海交大“金秋saif”房地产金融峰会上指出，在严格控制银行贷款放松的情况下，适应新的融资渠道将成为房企转型的必由之路。 其中，比较信托和债券，私募股权基金最有望成为房企融资的最佳途径。

国务院快速发展研究中心金融研究所副所长张承惠认为，与银行和融资相比，房地产私募基金具有便利、灵活、节约时间的突出优势。 对房地产开发商来说，在融资渠道缩小、融资难度上升的情况下，私募基金应该说增加了新的融资渠道。

另一方面，戚风·金兴在新闻发布会上表示，滨江集团设立房地产基金不是为了给滨江集团的项目融资，而是为了看到目前房地产市场疲软，大量房地产公司缺钱。 “现在正是房地产基金种子发芽的最好时期。 ”

《每日经济信息》记者了解到，房地产基金的投资主要分为三种进入形式，一种是股票进入债权退出(几年后项目完成，房地产企业回购股票，项目收益支付给pe企业)。 一种是债权进入债权产生(确定每年的投资收益)； 一种是混入股票债务(成为房地产企业的股东之一)。 前两种情况很常见，第三种情况很少见，在项目出现问题时无法退出的情况下，经常会不由得成为股东。

高收益且隐含风险，房地产调控依然没有缓和的迹象。 如果房地产项目烂了，或者卖不出去，最终会被“套牢”，“股权”投资会成为房地产项目的股东。 而且这类基金的投资战略、退出机制、风险控制等还不成熟。