“苏宁绕不开的难题：租赁费占销售费用近四成”

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房地产咨询服务企业高纬全球第三季度报告显示，亚太地区特别是香港、上海、北京的费用市场基本稳定，因此中国城市商店的租金较高。

中国连锁经营协会公布的调查数据显示，年百强公司面临的最大困难是经营价格上涨，包括租金价格和人工成本。 其中，连锁公司平均上涨房租约30%。

由于租金的暴涨，商场老板太平洋百货公司被迫关店撤出北京，但像苏宁电器( 002024.sz )这样的电器连锁的“老板”当然也面临着租金暴涨的难题。

租赁费占销售费的近4成

苏宁电器透露的消息称，苏宁电器租赁通常签订长时间合同。

以下是年报中关联交易明确的租赁合同(部分)的情况。 2002年3月28日，企业签署《住房租赁合同》，租赁苏宁电器集团有限企业位于南京市淮海路68号苏宁电器大厦，租赁面积约12000平方米，为商场和办公用房，租赁期为2002年1月1日至年12月31日，第一年租金为人民

从这个被认为基本公平的合同来看，商业房产租赁通常是长时间合同，租金一般每年调整。

中国商业地产联盟秘书长王永平曾经表示，像苏宁电器这样的零售商，与开发商签订的租赁合同大多是10多年前，而且是长时间合同。 虽然当时有些房租不高，没有签订每年增加的条款，但是现在很多合同已经到期，房租上涨的话可能会上涨20%。

苏宁的租房压力可想而知。 苏宁电器年报描述了合同期满后的情况:“初期开设的连锁店租赁期届满，租赁费价格大幅上涨，或面临到期后仍无法继续租赁的压力和风险。”

苏宁电器的租金主要按销售费用科目统计，是销售费用中最大的项目。 管理费中的租金规模越小越多，而且和要讨论的问题没有太大关系，所以不做忽视计算。 年企业产生的租赁费约为25.6亿元，占销售费的37.6%。

2004年上市以来，苏宁电器国内连锁店数量从84家增加到1311家，其间租赁费保持同样增速，复合增长率为55.7%。 年末企业连锁店面积516万平方米，简单计算的年租金为496元/平方米。 与企业的坪单价约15万相比，496元/平方米的租金似乎并不重要。

事实上，零售公司的毛利率比较低，所以租金与单位坪价格相比意义不大，租金与销售毛利率相比更为直观和科学。

租金/销售利润这个指标的含义非常简单明确，说明了公司实现的一元销售利润需要用多少租赁方式支付给房东。 这几年，这个指标比较稳定，约为20%。 也就是说，苏宁电器实现了1元的销售利润，20%需要支付给业主。 这是投资者应该重视的高比重。

平米年租金下降的背景

年，苏宁电器年租金为496元/平米，比2008年的526元/平米水平下降5.7%。 但是，在看似简单的下跌背后，无法总结出降低租金的结论。

年，苏宁电器在二三线城市扩张，单位租金下降主要是由于销售渠道下沉，越来越多的店在二、三级市场开业。 随着越来越多的早期店面租赁到期，租金价格大幅上涨可能是不可避免的。

进行简单的敏感性分解。 保守假设苏宁电器单位租金上涨15%，其他价格结构基本固定，我们来看看对净利润的影响。 模拟的年份是一年。

据计算，在上述假设下，租金上涨影响苏宁电器净利润2.85亿元，母公司全部净利润下跌7%。

对苏宁电器来说，企业租的店，不管是刮风下雨客人来，还是电器销售生意怎么样，租金都是刚性的，也是现实的。 有人把租金比作固定资产的折旧，从某种意义上说，最好是这个类比。

根据苏宁电器年报附注中的经营租赁承诺事项，“根据签订的经营租赁合同，本集团未来最低应支付租金( 1年内)约47.6亿元”。 一旦遭遇电子商务强力竞争导致的客户流失，苏宁电器将面临更大的经营压力。 比较图2和店面销售额的变化，年上半年的增长率只有3%。

从财务报表中不能直接看到租赁费这一刚性负债。 年末企业银行负债(短期贷款、1年到期非流动负债、长期贷款3项之和)只有4亿3000万元，对其439亿3000万元总资产不值得。 普通投资者看到的是轻资产企业。 2009年企业用29亿元的固定资产支持了583亿元的销售额。

选择多种玩法以避免风险

实践行业一般需要调整租金，以更好地适应企业的财务状况。 做法有两种。 8倍租赁法和租赁现值法。 两种方法的核心思路是模拟经营性租赁产生资产和负债的情况，返还公司资产负债表，调整损益表，并在此基础上进行各种财务解体。

8倍租金法是公司当年的最低租金乘以8作为经营性租金对资产价值和债务形成的估算的折现法则是以对企业未来年度最低租金的折现达到同样的目的。 由于采用简便，8倍租赁法在实务行业的运用更为普遍。

利用上述两种方法简单计算了苏宁电器的资产负债率指标，按资产负债表计算的苏宁电器资产负债率为57%，按8倍租金法调整计算为71%。 71%应该更能反映企业真正的经营风险。

迫于租金的压力，苏宁电器的管理层遵循着“‘租赁、建设、合并、购买’的综合开发战略”。 年，苏宁电器在临沂市、泰州市、大同市、昆明市、重庆市、西安市、大连市、北京市核心商圈新开设了8个购房项目，并在威海市开设了首个自行开发模式的自建门店，在上海开设了首个联合开发模式的自建门店。

苏宁电器年报显示，全年固定资产比上年大幅增长35%。 这样，可以说，与原来的不动产租赁相比，企业用“租赁资本化”的方法显性加重。

同样想做的是苏宁电器最大的同行对手国美电器。 根据国美电器( 00493.hk )年9月发布的公告，国美电器与全资关联企业鹏润、北京鹏润及北京国美签订合营合同，设立房地产企业从事房地产开发及投资业务。 但是，迫于股东的压力，国美电器最终放弃了这个计划。

(本文来源:证券日报) )。