“保障房信托融资寻路：平均收益率达10% 亟待配套政策落实”

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经记者李静琏从北京出发

期待保障房对商品房出让公寓的挤出效应，使房地产领域合理回归，至今仍与保障房的运营机制有关。 保障室的运营机制是弥补8000亿以上资金不足的重要一环。

“我们也想做保障性住房业务，但流动性和利率高的企业的中心问题一直是进入这个市场的障碍。 ”一家信托企业的负责人在提到保障房行业的投资时，表现出其中的无奈。 而且，目前房地产信托业务正在接受银监会的“窗口指导”。

随着金融紧缩，民间借贷利率上升，保障性住房投资相关基金无法到位，保障房市场的目光转向了可靠的融资渠道。 但是保障房建设本身的很多问题和政策细节还不完全清楚，所以很多信托企业只能选择展望。

根据益信托办公室的数据，今年1~5月公布了21个保障房信托项目，筹集资金65亿元，但去年仅发行了21个保障房信托项目，资金共计71亿元。

“确实，今年信托企业在发行保障房项目产品时变得很多积极。 第一在房地产业务中，保障房的投资不受相关限制。 ”一家信托企业的人告诉《每日经济信息》记者。

记者根据益信托提供的保障房产品发行名单，初步统计，1~5月发行的21种产品中，18种产品公布了预期年化收益率，其中最高为12%，最低为7.4%，平均预期年化收益率达到10%。 这个平均预期收益率逼近商社的信托产品。

这意味着保障房信托融资渠道所需的平均利率至少为10%。 “保障房的收益本来就不高，融资到信托渠道，价格太高了。 ”一家房地产开发公司的负责人对《每日经济信息》记者说。

负责人表示，保障房有经济适用房等各种分类，资金回流很快，如果开发商开发这样的保障房也能获得收益的话，只不过比商品房低得多。 但是廉租房和公租房这样的保障房，开发长，租金低，意味着资金回流慢，因为现在很多市场化的开发商也不愿意进入保障房行业。

“保障性住房开发需要进一步落实政策和建立保障性住房市场机制，以吸引开发商的开发和资金的流入。 ’上述房地产开发公司的负责人说。

其实，去年10月，中信信托提出了“中信民一号保障性安居工程应收账款流转信托项目”的集合信托计划，并投资淮安市福州路花园保障性限价室(一标段)建设项目。 当地政府用“建设—回购( bt )”的方法担保信托资金。

这些房地产开发公司的负责人表示，目前许多信托企业采用这种应收账款流动化的方法投资保障房，其风险比较小。

但是，这些信托企业的负责人表示:“目前信托产品也越来越短期化，保障房的流动性难以满足要求，市场利率也越来越高，面对信托产品的高收益率，保障房的开发商未必能够承受。”

据记者统计，1~5月发行的保障性住房信托产品中，77.78%的产品期限不超过2年，期限最长的产品为本信托发行的《和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划》期限为6年。

信托企业家分析认为，如上述bt模式，回购期通常较长，与产品短期化趋势相矛盾，占用资金较大，也影响了资金参与保障房的积极性。

上述信托企业负责人向记者表示，银监会此前发出的“窗口指导”文件通知，不符合房地产信托发行规模较高的信托企业、规定，要求风险较高的房地产信托业务停滞不前。 “实际上，很多企业在审批上有暂停的迹象，监管层卡得那么严，保障房是投还是不投？”

相关人士表示，《信托企业净资产管理办法》中，保障性住房的投资风险系数低于普通住房，但房地产信托产品受到严格的审查监管，同时保障性住房项目风险也很大，综合考虑信托企业对该行业并未表现出应有的积极性。 他还建议，如果信托企业能够积极参与保障房，银监会等监管层有必要制定相关的奖励政策。

这些房地产开发公司的负责人也表示，保障房建设融资问题必须解决，最核心的是其运营机制问题，如果建立内在的市场快速发展机制，自然需要资金来切断保障房这块大蛋糕。