“房地产信托瞄准保障房 1~5月发行规模65亿元”

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经记者采访，徐子出生于上海

作为“十二五”开局之年，今年开工了1000万套保障性住房，数万亿美元的资金缺口急需来“填埋”。 信托被誉为最灵活的金融工具，开始向保障房这块“大蛋糕”垂涎。 来自益信托事业室的数据显示，今年1~5月，9家信托企业共发行21个保障房集合信托项目，发行规模为65亿元。

年有56家信托机构参与发行2209种信托产品，其中只有23家信托为保障房信托，参与发行的信托企业9家，发行规模70.79亿元。

今年3月9日，在《保障性住房建设和房地产市场调控》新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥计算并拆除了规模空前1000万套保障性住房建设所需资金。 保障性安居房中，200万套经济适用房和2套房，据估计年投资5000亿元、400万套棚户区改造，年投资5000亿元、400万套廉租房和公租房，为4000亿元。 在这个预算中，这1000万套保障房总共需要1.3兆~1.4兆元左右的投资。

目前，保障房的资金主要通过三种方式处理。 一是中央财政资金约占总投资的10%；二是住房贷款约占10%； 三是在各地政府土地出让金中划拨10%~20%。 中央政府提出今年将开工1000万套保障性住房，今后5年将达到3600万套。 资金来源问题成为保障房建设快速发展的瓶颈。

“实际上，与土地开发联动，棚户区改造项目最受信托企业欢迎。 ”用益信托实务室的人员指出。

国内某知名信托企业市场营销部副总经理在接受《每日经济信息》采访时表示，“地段好的棚户区改造项目利润可观，但在地段差点的情况下，可以与土地联动开发，与周边商业房地产打包也可以获得可观的利润。

在棚户区改造中，如果与土地级开发联动的项目有政府回购，政府给予土地整理方的回报一般为12%~15%。

年6月，华能信托颁发的《乌鲁木齐夏洛克棚户区改造项目集合资金信托计划》和中融信托从年2月21日起颁发的《西安大桥西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划》均为一二级土地开发联动。 中融信托这一保障房集合信托计划预计年化收益率将达到11%。

益信托办公室认为，公租房和廉租房的最佳模式是房地产信托投资基金，是目前备受期待的“retis”。 这样的房子建成后，主要用于出租而不是出售，投资回报期通常为10年左右，类似于商业房地产等项目。

目前，保障房的投资除了政府资本外，还有银行信贷资金、保险资金和民间资本。

“事实上，商业银行对保障房的建设并不怎么有趣。 ”业内人士表示，“这几年cpi持续上升，监管部门不断提高存款准备金率，抑制信用额度。 因为这笔银行资金没有参加保障房的意愿。”

年，信托机构参与保障室建设的发行量为“凤毛麟角”，仅占信托总规模的1.8%。 保障房信托平均期限为2.25年，略长于所有产品平均期限； 平均收益率为8.58%，高于所有产品的平均收益率。 从发行量来看，年保房信托首要投入棚户区改造和安居工程，廉租房最少。 从发行规模来看，棚户区改造比例超过50%，其次是安居工程和两限房。

年1~5月，9家信托企业发行了21个保障房集合信托项目，发行规模为65亿元，占有率上升至2.74%。

截止到今年，保障房的信托发行量相对于所有信托产品的发行量仍然非常少，但相对于年有较大的增长，5个月发行的产品数量与去年的年发行量相当，可以看出信托企业正在尝试开拓保障房的信托产品市场。

年发行的保障房信托产品平均期限为2.03年，平均收益率为9.52%，高于所有产品平均收益率0.74个百分点。 项目仍然是安居工程和棚户区改造投入最多的。

年，共有13家企业参与了保障房信托项目的发行，机构参与度为23%。 各信托企业在保障房信托发行上各具特色:湖南信托发行的都是棚户区改造项目天津信托发行了4个保障房基金和1个lp参与有限合伙公司的限价房基金。 另一方面，中航信托试点廉租房信托，发放的3种产品中，1种为廉租房贷款，1种投入廉租房和经适室。 中融信托越来越尝试保障房和商品房、商业房地产的打包建设。