“房地产信托受热捧“救火队长”能否成“常青树”？”

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西南财经大学信托资产管理研究所的赵杨

今年年初开始了房地产调控措施，房地产公司的生活日益艰难，特别是对房地产资金来源的日益紧缩，许多房地产公司“不得不勒紧裤腰生活”。

信托是房企获得资金来源的新的重要渠道。 信托不仅可以接受比银行信用更大的投资风险，而且可以使用个性化融资方案实现银行无法提供的融资方式。 因为该开发商与信托企业有稳定的诉求。

房地产信托就是在这样的背景下迅速发展起来的。 年前三季度的1000亿元规模达到2009年全年的3倍，拉动的集合资金信托规模也达到了去年的2倍。

但是，不动产信托在住宅企业的资金来源构成上依然很低。 面对房价下跌的可能性，房地产信托的风险也在增加。 十字路口的不动产信托，从哪里去好呢？

年4月以来，新的不动产领域的限制袭来。 将房贷利率与首付的比例提高一两套，停止房贷三套，加强房地产开发贷款管理……房地产领域的调控“浪潮尚未平息，浪潮又将袭来”，但在“全年黄金时代”的本来美好的日子里，却令人不寒而栗。 即使开发者练习“金钟的套”“铁衬衫”，在资金来源全部受到影响的情况下也无法放心。

信托企业是业务范围最广的金融机构之一，但近来这一特点逐渐弱化:信政协力量业务因地方政府保证的合规问题而停滞； 阳光私募由于中证登暂停了新的证券投资信托账户，未能大规模扩张的银信合作业务因银监会对信用类产品的规范而无法齐头并进，信托企业陷入“巧妇难为无米之炊”的困境。

房地产企业和信托企业机构饥饿时，房地产信托欣欣向荣，如竹笋般出现在理财市场。 2009年1，000亿元的规模达到2009年全年的3倍，不仅自身有了飞跃性的增长，集合资金信托的规模也达到了去年的2倍。

任何种类的事物的迅速发展，都需要时代背景的支持。 房地产信托的竿头与其优越的盈利能力、长久的市场积淀密切相关，但时势造英雄可能是决定性的。 在信托领域业务广度匮乏、房地产开发商融资不到位的情况下实现鲤鱼龙门起重机成为行业和投资者关注的焦点。

地产业——寻找能源源泉

银行一直扮演着开发商最重要的资金供给角色，但完整的房地产金融市场应该是多元化的，多种主体可以提供不同的金融工具。 在经历了几次领域管制和银行信贷政策的“痛点”之后，更多的开发商开始寻找其他替代融资渠道。

在少数中小开发商试点接受水信托融资尝过苦头后，开发商与信托企业的合作热情越来越大，借道信托融资的集团越来越大，一些大型房企的加入也大大加大了信托在房地产领域的影响，保利、缁

信托不仅可以接受比银行信用更大的投资风险，还可以使用个性化融资方案实现银行无法提供的融资方式。 因为该开发商与信托企业有稳定的诉求。 在房地产资金链收紧领域的调控时期，这种更强烈的诉求推动了房地产信托的繁荣。

信托业——商品房市场

信托企业作为金融市场的中介，本能地有趋利冲动。 从《信托法》出台前信托企业随时参与房地产买卖来看，许多信托企业控制房企，将其作为重要的利润来源，再到信托法出台后，信托企业专注于房地产信托业务，可以说信托企业与房地产领域结下了长久的缘分。

但信托法出台后，信托企业进入房地产领域并不顺利，不仅没有与开发商达成默契，监管层对房地产信托的谨慎态度也影响了其扩张，信托企业房地产信托业务的发行量长期

2007年至2009年房地产信托规模分别为110亿、240亿、330亿，证券投资分别为590亿、370亿、460亿。 但是，这些数据体现了房地产信托惊人的潜能，自2007年以来每年以35%以上的增长率聚集市场亮点，并于2007年实现了“举世瞩目”的成果。

和其他高增长领域一样，房地产信托也经历过受好处驱动的非合理扩张。 为没有资质的开发商融资，或者在专业能力不足的情况下进行项目开发，导致后续管理不到位等，房地产信托业务经常受到质疑，成为行业争论的焦点。 为此，近年来，监管层多次进行以下规范化，并不定期对相关业务进行窗口指导、压力测试等。 在监管层、行业多方努力下，近年来房地产信托业务几乎实现了全部目标收益率，在理财市场创造了不小的奇迹。

领域的快速发展过程中，房地产信托业务模式逐渐优化，从最初的单纯贷款迅速发展为股权、债权、物权等多种形式运用的综合性金融工具。 融资形式形成银行信用和差异化，满足开发商个性化诉求的产品特点兼具中高收益和中低风险，满足了特定投资者的诉求，得到了市场的认同，信托企业也获得了高收益。

房地产信托——辉煌的

房地产信托的优异业绩引起市场的关注，所有相关新闻都吸引了市场的视线，除了一些疑问，越来越多的人异口同声地称赞，“

在房地产信托规模呈现惊人的增长率之前，一系列数据可能会引起网民的思考。 年前三季度，全国房地产投资资金总额50500亿元，其中国内贷款9400亿元，同期房地产集合信托业务1000亿元，房地产投资总额不到2%，占银行开发贷款的10.64%。 而且这已经可以看出房地产信托对房地产资金链的决定性作用当然也与银行资金的替代地位相去甚远。

也就是说，房地产信托作为金融市场的直接融资工具，具有“概念”的含义，但离能够直接影响房地产市场还有很长的路要走。 另外，目前房地产信托业务模式仍以债权为主，融资价格远远高于银行信贷，在空之间受到银行信贷的挤压。 信托企业开展房地产行业业务的动机十分充分，房企也需要扩大融资渠道，近年来，房地产和信托企业更是频频火花四溅。 但是，信托企业与房企合作，必须在专业能力、业务模式等方面精心工作，才能满足投资者等各方面的诉求，最终实现蜕变。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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