“浦东版REITs或年底出台 投资方向转向保障房”

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各记者由上海

发行，2007年4月证券监督管理委员会“房地产投资基金特别研究指导小组”正式成立，对reits试点的讨论络绎不绝。 最新消息显示，天津reits方案有望在近期获得批准，上海浦东版reits也有望在今年年底或明年年初获得批准，首批reits募集资金将用于保障性住房建设。

关于备受瞩目的上海版reits，《每日经济信息》称，经历多游戏后，浦东版reits筹集的资金将投入到暂时的“调制”中，最用于保障房的建设，通过银行间市场，

浦东新区版reits趋势:保障性住房建设

浦东新区金融服务局在刚刚结束的信息发布会上，浦东新区金融局长施海宁表示，浦东新区房地产信托投资基金[Reits]方案于今年底、明年年初获得批准，

施海宁具体表示，募资资金将用于浦东新区公租房、廉租房建设，包括浦东新区人才公寓建设。 “这更符合国家宏观调控的要求。 ”

在本周早些时候召开的浦东人才公寓建设情况通风会上，相关部门负责人也表示，与政府直接投资运营相比，更希望引进社会资本扩大人才公寓建设，以市场化手段运营。

按照浦东新区reits试点的时间表，年初，浦东新区reits试点工作相关资料将向人民银行金融市场司报告； 年5月，央行向国务院报告了《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况。

按照国务院当时的要求，央行关于在当前市场形势下，reits试点如何能够支持保障性住房建设补充资料。

施海宁当时表示，浦东金融局书面答复人民银行，承诺浦东新区将reits试点募集的资金主要用于保障性住房建设。

“retis是筹集资金的方法，但并不是必须将从高质量资产中筹集的资金投向商业地产。 以reits的主要参与者陆家嘴集团为例，该集团自身有大量保障性住房的建设任务。 ”

浦东版reits资产池:四大集团高质量资产

在上述通气会上，施海宁还表示，浦东版reits资产池方面没有变化，原方案中陆家嘴集团

2009年8月，浦东四大开发企业金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团持有的部分房地产资产注入浦东版reits的资产池，有消息称募集资金总额为35亿元。

据介绍，上述物业游泳池主要包括金桥碧云国际社区、外高桥标准仓库、张江帝斯曼中国园区、陆家嘴软件园一、二、四、五号楼。

关于资金的具体募集方法，四大集团将旗下房地产资产未来十年的部分租金收益权打包为基础资产，委托信托企业发行信托受益证书，并将募集的资金按比例分配给委托人。 据

介绍，资金池的选择曾让浦东新区破落。 “热心参加考试的公司房地产收益率不达标，拥有高质量房地产的公司缺乏融资诉求，不愿接触reits这种新事物。 ”

根据公开信息，浦东版reits最初有三个方案，前两个是债权类方案，不动产所有权人不变，信托企业获得受托人的租赁收益权。 除上述四大集团提出之外，陆家嘴集团还曾单独提出reits，发行期为3年或5年。 涉及的房产只有办公楼，房产游泳池包括渣打银行大楼、陆家嘴软件园的八、九号楼。

关于交易所市场方案，浦东新区拟将功能区各上市企业所属资产和其他非国资持有的房产共同打包，房产所有权相应转移。

“前两个方案中，陆家嘴集团的方案被否决，第三个方案涉及上市公司房地产所有权的转移，因此最终没有上报。 ”一位知情人士传达了“每日经济信息”。

浦东版reits发行市场:根据银行间市场

浦东金融局的信息，浦东版reits主要通过信托企业在银行间市场发行信托受益证书。

对于REITs的合作银行，业内人士推测，建设上海分行将发挥重要作用。 上海分行相关负责人此前表示，建设银行愿意成为浦东试点reits的发起人之一，并根据自身的渠道特点代为销售reits。

建设银行此前曾向媒体表示，据银行间市场多家合作伙伴介绍，募集首付50亿元至100亿元的资金是足够的，建设银行提出出售首付reits。

关于REITs的发行市场，中原证券分析师魏博表示，多年来，有两种观点是依靠信托企业在银行间市场发行，还是在交易所公开发行。

“银行间市场主要由银监会监管，只针对机构投资者； 好处是波动风险和障碍小，可以直接、间接经营，但流动性有限。目前尚无运用案例，只能通过改善现有的房地产信托模式来实施试点。 ”

“交易所发行面向机构投资者和个人，是国际市场普遍采用的模式，具有流动性充裕，但波动风险大的优点。 由于使用直接经营方法，向买卖双方征税会增加融资价格，在国内的推广存在很大障碍。 ”

“reits的最终目的是在交易所公开。 两种观点的不同之处在于，是从那里走了一步还是循序渐进。 但重要的是发布高质量的房地产、完整的监管和通俗易懂的规则，使市场供需双方相互联系。 ”拆弹师魏博说。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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