“世茂许世坛：披着地产外衣的网络人”

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邦地产记者杨宠强

在哪些活跃的房企领导中，世茂集团董事局副主席许世坛提出了新思维、新概念，可能是最喜欢同时贯彻的身体。

他即兴演讲和采访时提到的许多概念会被误解为来自高科技公司。 在4月16日的世茂mini mall发布会上，他提到的“通过智能平台研究顾客的生活方式”、“产品迭代、升级”、“用计算机系统试衣服”等概念，最初是从互联网开始的。

因为有这样的上司，他的员工常常不喜欢自己的公司被认为是从以前就流传下来的意义上的房地产企业。 世茂的企业品牌经理每次都向日本地产记者强调，世茂赚钱的行业有很多，不仅仅是房地产。

大数据会降低经营价格

与万科和万达的高调创新和转型相比，世茂这几年悄然蜕变，新产品研发和房地产盈利模式升级，还有内部管理变革。

“我们企业有很多业界非常牛的‘大神’，很多企业有一两个就好了，但是我们有很多。 最令人惊讶的是，所有不服谁的人都凝聚在他的影响之下。”一位世茂老员工说，许世坛之所以能把这些行业的精英聚集到麾下，就是他给员工足够的空之间

在许世坛的力主之下，近年来，世茂开发了许多有趣的产品和服务，立足于服务社区业主的mini mall就是其中之一。 与其说这是商业房地产项目，不如说是网络电子商务商的在线版。 最大的亮点是根据业主的资费习性进行大数据观察，准确地为业主提供可购买的商品和服务，处理o2o的线上“痛点”，迅速实现即时服务。

“你家可能没有纸，你家冰箱里可能没有菜。 根据你的健康数据，把适合你的东西推送到你家，你的生活就会变得简单。 请告诉我这周什么都没有。 好的，我送你。 这样，大大缩小了mall所需的面积。 因为我们要让它变聪明，每天只把业主需要的东西放在店里卖。 放入周期更长的仓库配送即可。 ’世茂商业地产管理企业的吴艳芬社长对邦地产君说。

吴艳芬兴奋地表示，依靠大数据观察，mini mall在实际营业面积上，比大型购物中心提高了效率，营业面积最终达到80%~90%，大幅降低了经营价格。

网络思维的在线实践

吴芳芬表示，通过对客户的大数据观察，可以清楚地掌握我不同社区业主的费用习性，从而找到最适合他们的企业品牌和业态。

另一方面，可以更准确地了解各商家在迷你酒店的营业情况，为合理的租房谈判提供依据，最终帮助世茂和品牌商双赢。

不仅如此，大数据观察也降低了世茂投资mini mall的风险。

对于mini mall的投资收益率，许世坛和他的团队进行过准确的测算，mini mall的投资年化收益率可达7%~8%，12年左右即可收回投资。 同一类型的购物中心，大部分年化收益率在5%~6%之间，回收价格至少需要15年。 在商业竞争激烈的城市开发大型商业，年化收益率不过2%~3%，收回所有投资需要3、40年。

mini mall和普通购物中心的区别在于，mini mall确定顾客来自商场周边1到2公里的地方，客群主要是世茂的老板，对他们的生活诉求有准确的了解。 这样，mini mall就不需要引入大卖场那样的低租赁业态，可以租赁项目的大部分室内面积，收益水平自然就高了。

除了mini mall外，世茂还在过去的一年中根据大数据进行了精密的拆解，开发了mini hotel。 这样的酒店与其他酒店相比客房数量少，减少了服务人员数量和管理价格。 另外，mini hotel也像mini mall一样，将客房内陈列的所有东西都装饰成一个商品，如果客人喜欢客房内的床和大柜子，可以在线预约购买。 这也是互联网思维的在线实践。

“普通的酒店，如果一年内能增加现金流就好了。 在松江开业的小型酒店，短短三个月就转为增加现金流量。 ”许世坛说。

在创新的道路上会密切注意每一步

据许世坛介绍，一个标准的mini mall投资额不会超过1亿元，也未必所有所有者都有。 过去，世茂是建购物中心的钱，足够建十几个mini mall。

但是，在宣传mini mall的力量上，许世坛表现出了非同寻常的谨慎。

早在去年1、2月，在几次公开场合，许世坛就曾提到过mini mall的概念。 根据世茂集团未公开的资料，去年下半年，这家企业基本勾勒出了mini mall的经营定位和整体雏形。 但是，世茂在4月中旬之前正式发售了mini mall。

许世坛表示，mini mall将首先在武汉和南京落地。 这两个城市的mini mall是世茂最成熟的产品，世茂的企业品牌影响之所以大，是因为这两个城市也有其特点。 在这两个城市之外，世茂暂时没有短期内迅速大面积扩张的计划。 他说，需要看到mini mall运营的效果，随时进行调整。

像mini mall和mini hotel这样的新产品的开发和尝试，世茂发生了许多事件。 在年报中，世茂专门提出“结合网络新理念开创白金时代”。

世茂认为，仅靠增长率、周转率等古老的价值体系引导房企快速发展，房企只能进入“白银时代”。 如果能用网络思维，在房地产领域以人为本开展业务和运营，那么就能在短期内打破领域的壁垒，开创公司快速发展的“白金时代”，实现真正的可持续增长。