“房地产政策暖风再起 第三轮救市呼之欲出？”

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经过记者顾家彦从广州出发

年，一线城市成交量下降，价格上涨乏力，二三线城市陷入低迷的库存周期。 到了新年，传出佳兆业破产重组，恒盛地产资金链断裂的消息，“狼来了”的警告似乎有所改变。 据统计，144家上市住房企业全年第三季度总负债达到26692.12亿元，33家住房企业资产负债率超过80%的红线。 目前，发布年度业绩预告的47家上市住房企业中，12家业绩赤字，10家业绩事前有所减少。

年以来，已经有了两次“救市”，目前第三次“救市”的呼声再起。 房地产市场能在年中触底反弹吗？ 政府手里还有多少筹码？ 《每日经济信息》记者对此进行了调查。

随着2009年中国经济增长率降至7.4%，作为最重要经济引擎之一的房地产领域，政策暖风将频繁刮起。

日前，国务院总理李克强在与达沃斯世界经济论坛国际工商理事会代表对话时指出，我国房地产市场的刚性诉求是长时间的，带动了国内相关领域和产品的供给，房地产市场在一定时期内调整也是正常的。

此外，包括杭州、绍兴等出台放松调控、鼓励购房的政策，城乡建设部副部长齐骥还将出台扶持措施，指导商品房转型为安居住房，促进棚户区改造与住房利用的有效联系

根据福州市印发的《福州市关于批量购买、回购商品房协议的指导意见(试行)》，开发公司如有多余的商品房和商品房，可以出售给政府，用于保障性住房。 除福州外，四川、安徽、江苏等部分地区也在试行同样的政策。 第三次想为救市而尖叫。

房地产拉动经济增长/

根据国家统计局公布的数据，全年国内生产总值为63.6万亿元，比上年增长7.4%。 这不仅是经济增长率比上年下降0.3个百分点，也是1990年以来的最低数据。

中国银行首席经济学家曹远征在新闻网房地产召开的中国房地产创新峰会上表示，在中国经济增速放缓的背景下，首要原因是固定资产投资增长率下降，首要拉动因素是房地产投资增长率下降。 由于中国人口结构发生了变化，房地产市场从1998年以来的单边上涨时代结束，由于库存压力增大，房企新开工的意愿不强，房地产投资有年进一步下行的压力。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，经济增长放缓的首要原因是固定资产投资减速。 在供给过剩的房地产和制造业行业，投资放缓尤为明显。 摩根大通预测，由于房地产投资增速由年的20%降至年的10.5%，拉动gdp增速下降1.1个百分点左右(包括对房地产相关领域的间接影响)，年国内房地产市场将继续调整。

“房地产对产业链的辐射能力非常强，房地产投资增长一旦下降，将带动建筑业、工业、装饰业等上下游领域的增长，引发连锁反应。 ”新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济信息》记者，房地产投资对稳定经济下滑势头的作用至关重要，即使不像以前那样期待其作为“机车”的作用，至少也不要拖后腿。 所以在政策层面上，房地产的稳步发展是政府想看到的。

供求关系依然严峻/

年下半年房地产市场呈现见底之势，同时第四季度出现“提底”，但供大于求的基本面没有发生实质性变化，进入年1月以来，市场成交再次回落。

根据克瑞的监测，年1月上旬，61个主要城市商品住宅成交954.9万平方米，环比大幅下跌22.3%，比去年同期下跌6.2%。 市场分化进一步加剧，一线城市商品住宅成交率下跌，但较去年同期上涨近32%，仍备受瞩目。 18个二线城市环比商品住宅成交量相同，环比大幅下跌，且分化明显，厦门、南京、杭州等城市环比跌幅均超过30%，但南昌、贵阳、呼和浩特等城市环比小幅下降，与年12月高点基本持平 三线城市上半年整体市场成交率依然下跌，但与去年同期相比基本持平。

另一方面，克瑞研究中心的朱一鸣解体师告诉《每日经济信息》记者，通常临近年关就会进入成交淡季，但现在到年关还太早。 虽然成交下降，另一方面受到市场淡季的影响，但由于供给过剩的市场结构没有根本改变，所以越来越多。 他说，前期地方救助政策效果减弱，信贷政策停滞，市场对经济快速发展信心不足，购房信心下降，前景上升

根据世界联合银行的研究报告，尽管房地产市场经历了年4季度的成交反弹，但截至年12月底，国内大部分城市商品房拆迁期仍超过15个月的警戒线，库存不足的压力不容小觑。 其中，一线城市除深圳外，北京、上海、广州的去化时间均超过15个月。 地方城市大多数城市的库存量仍处于近年来的高点，如杭州和福州的去化时间分别达到17.3和18.4个月。 许多三四线城市受人口净流失影响存量高企，如湛江和温州的去化时间分别达到26.3和22.1个月，锦州的去化时间更是达到89个月。

相对于住宅库存的销售，潜在供应量的增长更是惊人。 根据欧阳捷和他的研究小组的调查，目前全国住宅建设工程面积近50亿平方米，房企土地储备约12亿平方米，按年约10亿5000万平方米的全国住宅销售面积计算，即使地方政府不再出让地块，也将消耗现有库存

但是，与巨大的供给量相比，诉求量呈现出持续下降的趋势。 根据欧阳捷的调查，大部分二线城市人均居住面积已经接近30平方米，进一步改善的空期间非常有限，三四线城市人均居住面积更高，这除一线城市外 此外，受之前传来的产业产能过剩影响，农村劳动力城市化速度也有所放缓，近年来许多一二线城市生活人口净流入速度放缓，住房刚性诉求减少。

对楼市乐观的原华远地产董事长任志强也表示，尽管房地产领域已进入底部徘徊周期，但由于商品房库存量巨大，房价大幅反弹的可能性微乎其微，最快到年底将出现回升势头。

用多种刺激手段拯救城市/

面对不利的市场形势，各级政府不仅纷纷招徕市，甚至连住建部门都在为楼市库存做规划，第三只消救市潮汹涌。

1月20日，四川省住建厅宣布，将集中清理省内地方住房政策，全面取消限购、限价等行政干预政策。 厦门也宣布将从1月16日起全面取消岛内限量购买。 另外，绍兴日前发布的《关于促进越城区行政区域房地产市场稳定快速发展的意见》中表示，2月15日起将实施购房补贴、提高公积金贷款额等购房优惠政策，购房人将享受住房成交计税价格的0.8%的补贴。

兴业证券房地产分析师阎常铭向《每日经济消息》记者表示，央行降息后，房地产基本面确实开始回升，但特别是一线和核心二线城市，但由于三四线城市存量较大等因素，仅货币政策放松对三四线城市基本面的推进相对较晚， 他说，区域性领域政策支持是非常有益的补充，预计未来越来越多的三四线城市将出台救市措施。

但是，从欧阳捷看来，0.8%的购置税补贴对购房者的帮助力度有限，难以带来大规模的购买力释放。 除一线城市外，大多数城市调控政策放松带来的刺激作用也在减少，上述救市政策不过是“小打小闹”。

相比之下，住房保障的货币化改革救市力度更大。 据《经济参考报》报道，住建部计划督促存量较高的城市将商品房转为安居住房，利用商品房促进商品房改建，并提出为保障性住房收购商品房的指导意见。 随后，福州市发布《福州市关于批量购买、回购商品房协议的指导意见(试行)》，开发商分发源或福州居民手中多余的分发式公寓或分发式公寓可向政府出售，各区政府均可分发式公寓

中信证券房地产拆房师陈聪表示，住房保障货币化是对中低收入居民的购买力支持，特别是在有超过需求供给的城市，地方政府先名义出资协助购房人取得住房部分的产权，要求购房人二次出售住房时偿还地方政府出资的，开发公司在取得地方政府出资的同时还规费和地 这样一来，低地价流入和低民生保障流出的格局，将导致地价的适当流入和民生保障的适当流出，有可能导致地方政府的净支出实际上没有增加，最终导致中国楼市的刚需长期化。

面对各种救助政策，欧阳捷认为城市化才是恢复房地产市场动力的核心要素。 “年9月，发改委公布新型城镇化试点名单，全国共评选50多个试点城市。 如果能够真正处理农村生活人口城市面临的定居、社会保障、土地改革等难题，推进城市化快速发展将会产生越来越多的刚性住房诉求，从根本上处理高库存困境”。

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资金状况

1月房地产企业海外融资减少7成楼市进入“后高周转”时代

经记者尚希从北京出发

从佳兆业风波到中小房企生存困难、人民币贬值，近期楼市利空持续不断。

中原地产数据显示，年1月在海外资本市场宣布融资的房企仅有7家，合计融资额158亿元，比年1月的21家600亿元融资额锐减7成。

兰德根据在香港股市上市的30家房企的资金压力测试，得分在70分以上的“及格线”只有6家。

中原地产首席拆船师张大伟指出，目前楼市整体进入“后高周转”时代。 随着土地价格、融资价格的上涨，房企历来依赖高利润和高杠杆的策略，但操作起来并不容易空。

7家住房企业海外融资158亿

兰德咨询资金压力测试模型显示，在对港股上市的30家房企的资金压力测试中，得分在70分以上的只有6家。 “70分以下有风险。 》兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济信息》记者表示，随着全领域金融化趋势日益明显，提高现金流和运营精细化管理水平更为重要。

根据公司评估，宋延庆在目前领域最应该重视的是资产负债率这个数据，大部分房企的资产负债率在90%左右，现金占总资产的比例也相对较低，通常港股上市房企的比例控制在15%~20%，a股房企也不低于10%。

宋延庆表示，在以债务抵债的开发模式下，如果公司债务过高、增速过快，销售额下降，资金链有可能断裂。 与房地产公司的现金流优势相比，通过测算不同压力情况下公司的资金状况，可以了解公司未来一年资金链的安全程度。

据中原地产研究部统计数据显示，截至目前，国内房企海外融资锐减，1月份海外资本市场融资仅有7家，合计融资额158亿元，比去年1月的21家600亿元融资额锐减7成。

“过去，1月份房企选择在海外大规模融资，但在年受佳兆业和人民币贬值的影响，房企海外融资降温，融资价格也明显上涨。 ”张大伟说。

许多房企人士预计，春节后，房企海外融资难度将继续上升。

张大伟警告说，大量海外融资负债的规模可能引发房企资金链紧张，甚至违约。 随着美元走强，热钱流出速度加快，房企资金压力可能进一步加大。 如果人民币贬值成为趋势，房地产市场可能持续衰退，伤害中国经济。

多家房企负债超过100亿

根据wind信息统计数据，a股144家上市住房企业平均负债额为118.36亿元。 其中“招保万金”4家房企负债共计9095亿元，除金地年前3季度负债979.67亿元外，其他3家债务均超过千亿元，其中万科3季度负债4137.92亿元。 从资产负债率来看，万科为79.6%，招商房地产为72.2%，保利和金地分别为80.3%和72%。

整理这144家上市房企的负债情况，33家房企的资产负债率超过80%的红线，其中珠江控股达到98.74%，阳光城达到90.96%。

张大伟对《每日经济信息》记者表示，他们对20家上市房企的财务数据进行了跟踪研究，结果发现，当前领域整体进入“后高周转”时代。 “年前，许多大型住宅企业规模和业绩的快速增长，都依赖于高损益和高杠杆战略。 但是，随着土地价格、融资价格的上升，该战略不容易操作空之间”

张大伟指出，进入“后高周转”时代后，上市房企核心净利润率仍处于下降之路，年上半年20家上市房企平均核心净利润率仅为12%，处于历史最低位。

“得益于融资和销售方面的特点，企业品牌房企的整体财务表现相对稳定，但现在摆在大家面前的问题是如何转型。 ”一家上市住房企业的干部说。 张大伟预计，年大部分公司的销售任务制定非常慎重，经营战略以平稳清理库存为主。

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利益情况

12家上市住宅企业就房地产利润下降问题达成了协议

经过实习记者林东岳从上海出发

年以来，房地产市场持续下跌，许多房企为了缓解沉重的资金压力，不得不采取“以价换量”的销售战略，部分中小房企在土地获取、销售等方面面临着来自大企业的激烈竞争，融资价格居高不下，房企利润丰厚。

《每日经济信息》记者观察到，目前发布年度业绩预告的47家上市住房企业中，12家业绩亏损，10家业绩预减。 对许多房企来说，告别“黄金十年”后，将不得不面对全领域利润下滑的困境，未来利润预期可能会持续下降。

近1/4的公司成绩最差

截至1月28日，根据来自choice金融终端的数据，沪深两市共有47家上市房企发布了年度业绩预告。 其中，11家房企公布首发亏损，约占四分之一，1家宣布持续亏损，另有10家房企全年业绩预减。 其中，净利润波动幅度最大的是荣丰控股，作为业绩第一大亏损公司，荣丰控股预告全年净利润波动幅度为-2644.98%。

目前有年度业绩预告的多为中小房企，这47家房企不能代表a股140多家房企的整体业绩，但约四分之一的公司业绩预期损失至少在一定程度上折射出了房地产领域整体利润率下降、中小房企经营业绩不佳的现状。

《每日经济信息》记者整理发现了已经发布业绩预告的公司，经营业绩下降的主要原因分为三种。 一是房地产业务收入下降，如新潮实业、中房股份等第二类是融资价格增长，如实达集团； 第三类来源于资产减值准备，如中华公司、绿景控股等。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济信息》记者采访时表示，房企出现大规模业绩下滑，其实早有预兆。 另一方面，市场成绩并不像预期的那样乐观，高增长时代一去不复返了。 另一方面，土地价格没有明显下跌，一线城市土地资源依然不足，不仅少数公司可以获得低价海外融资，而且越来越多的公司面临高额融资价格，业绩不佳也是不可避免的。

多家房企做好库存降价准备

欧阳捷认为，百强房企业正在扩大规模，市场份额仍是这些公司追求的首要目标之一，迫使中小企业降价销售，利润空之间进一步削减。 这是因为公司会发生大面积的预损。

《每日经济信息》记者表示，中华公司、绿景控股等多家房企做好资产减值准备。 克瑞研究中心的朱一鸣拆迁师表示，用这种方法进行亏本认购公告的公司大部分是中小企业，由于滞销和地价上涨等因素，其经营业绩本身并不乐观，准备降价只是为此。

但是，也不能排除一些房企用“隐瞒利润”来粉饰财务报表。 记者了解到，许多房企为了实现全年销售目标，大多将住房交付期限定在12月底之前，但在全年市场低迷的情况下，部分房企可能会推迟住房交付。

朱一鸣表示，这一行为多半是由于当年公司经营业绩非常糟糕，推迟住房交付将业绩计入下一年的销售额中，届时可以以业绩“赤字”在资本市场实现“翻身”。 否则，如果连续两年出现赤字，股票将受到退市风险警告。

预计领域的收益将下跌

年大部分城市取消了限购政策，进入四季度，政府相继采取市场救助措施，但要挽回房企的经营不振并不容易。 在供给总体稳定、市场成交放缓的情况下，许多城市供需比高的企业较多，库存量普遍上升，去化周期明显延长。

欧阳捷认为，当前房地产领域的首要趋势是供求关系逆转，在政策调控和市场结构变化下，领域将逐渐进入平稳快速发展期，利润预期不可避免地下降。

根据克瑞研究报告，考虑到仍处于高位的库存压力，全年房价总体趋势应该是先下降后稳定，目前宁波、沈阳等城市的去化周期已超过18个月，去化压力巨大，房价进一步调整空 在这种背景下，去库存仍然是市场的主旋律，房价有可能进一步下跌。

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土地市场

土地市场目前分化:一线量减价三四线上涨降温

经记者卢曦从上海出发

楼市低迷的一年终于过去，一家研究机构盘点显示，年土地市场受到不小打击，土地出让金明显下跌，一线城市和二三线城市分化加剧。

一些严重依赖土地财政的地方政府每年都会面临巨大的财政压力。 其中，三四线城市目前是楼市库存仍然很高的企业，开发商的土地拥有愿望进一步下降，是目前全国楼市、地方财政链中最薄弱的一环。

土地成交时隔五年

上海易居房地产研究院近日发布了《年典型城市土地成交报告年终版》。 报告显示，受市场下跌影响，去年国内10个典型城市土地成交建筑面积25310万平方米，减少近三成。 土地出让金收入8841亿元，比去年同期减少15.4%。

报告显示，全年土地交易量创下5年来最低纪录，但成交均价创下5年来新高，土地成交均价3493元/平方米，比全年上涨13.2%。

上海易居房地产研究院研究员蛯亚娟分析认为，楼市降温导致地市降温。 从交易量来看，一方面住宅企业的购买意愿下降，另一方面地方政府的供给意愿也下降，交易量低迷。 从成交价格来看，土地价格以上涨为主，第一是一线城市拉动，一线城市土地资源匮乏，房价坚挺，因此对公司有很强的吸引力，在激烈的竞争下必然会出现高价土地。

上海易居房地产研究院快速发展研究所所长李战军在接受《每日经济信息》记者采访时表示，虽然全年土地成交有所下降，但开发商的未来仍将“抢夺土地”。 不要因为一年的波动而看破未来的土地市场。 土地供应量不断减少，在一线城市尤为明显。 另外，随着土地转移费用高，土地价值上升是长期的趋势。

地域分化加剧/

报告显示，一线城市土地成交均价涨幅特别高，二线城市略有下降。 证明一线城市的土地价值仍然被市场接受，许多大企业争相布局。 的土地市场预计将按年回升，但各地区的分化更为明显。

据亢进亚洲娟介绍，大城市“制冷地热”现象突出，住宅企业逃离三四线城市，集中在一线城市的态势仍在持续。

在一线城市，由于市场降温，成交量再次下跌，为6825万平方米，跌幅达到32.4%。 但是，成交均价仍持续年上涨趋势，为7429元/平方米，增长37.8%。 由于土地资源的稀缺性和房价远远稳固于三四线城市，一线城市的土地价值在市场寒冷的情况下依然突出。

在二线典型城市，土地成交总量近两年逐渐缩小，从年为18485万平方米的土地成交均价来看，基本稳定在1500元~2000元/平方米之间，其中年上涨44.2%，年为2040元/平方米。

成交量方面，一线城市中广州跌幅最大、上海跌幅最小的二线城市中，重庆跌幅最大、西安跌幅最小。 10个典型城市的土地成交均价以较去年同期上涨为主。 一线城市平均价格上涨，增幅较大； 二线城市除天津、西安上涨外，其余城市平均价格有不同程度的下跌。 特别是杭州下跌10%，房价跌幅最大。

地方财政会红灯吗？ /

李战军认为，现阶段土地出让金作为地方政府财政收入第一来源的状态没有变化，不同城市土地出让金的贡献分化将常态化。

但他指出，土地出让金明显下跌不会对地方财政产生根本影响。 除土地出让金外，地方政府还可以通过税收改革、国有股减持等方式补充资金，偿还地方债等。

明源地产研究院主编潘勇堂认为，年楼市低迷，中小开发商对行情不乐观，拿地意愿不高。 现在的地价对开发商来说压力很大。 中小开发商无法获得地方城市的土地，只有“巨无霸”型的房企才能获得土地，他们往往选择“自卑”的方法，以减轻资金压力和风险。

面对2009年地方政府的财政压力，潘勇堂认为，由于政府在土地市场上拥有调节的主导权，2009年可以通过控制土地出让的节奏来补充资金。 首先要防止条纹，获得更高的奖励。 从长远来看，提升城市企业品牌，提高规划水平，有利于地方政府卖地。 如果地方政府过分依赖土地出让金，全年压力就会变大，在依赖什么样的土地出让金小的地方，变动不太明显。

纵观全国，地方财政压力最大的可能是三、四线城市。 目前，这些城市的库存拆迁仍然非常困难，开发商一般认为三、四线城市不需要拿地。 如果地方缺乏其他支柱产业，增加费用的能力太弱，财政问题就有可能越来越突出。

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产品政策

开发者自助:升级产品调整结构

经记者杨宠从上海强发

“迄今为止，绿色城市40%~50%左右的销售额来自于给富裕群体建造高级住宅，但从年初开始，绿色城市发生了调整，这个板块可能只占10%~20%的份额。 》绿城中国董事长宋卫平1月23日在青岛的业主与媒体交流，引发业界震荡。 很多人没想到，在国内深耕高端住宅行业的绿城也开始为白领建造房屋。

在绿色城市产品结构调整的背后，有着越来越严峻的市场环境。 宋卫平甚至建议向小米创始人雷军学习，制造利润低于7%的产品。 激烈的市场份额竞争可能会进一步压缩毛利不断下跌的地方产业的盈余空之间。

产品结构调整

观点地产网报道，宋卫平在上述交流会上表示，未来，绿城将为中国城市最重要的群体——白领建房，尽量推进80后、90后城市白领的生活质量、丰富性、生活幸福度，将回归绿城

和宋卫平上说过这样的话差不多，也传出了绿城曾经的合伙人融和收购佳兆业的消息。 与融合定位高端成本市场不同，佳兆业是一家以刚需产品为主的房企。

由于绿城和融和没有约定，而是以创造需求市场为目标，业界怀疑，面对疲软的市场，高端住宅开发商是否也面临着变革的压力？

克瑞研究中心的拆迁师杨科伟表示，调查显示，从2009年开始，市场上48%的买家都是为了改善诉求。 因为，他怀疑绿色城市向“刚需”转换的想法的正确性。 因为刚需不会成为未来房地产市场的主力。

对此，绿城方面表示，变革“刚需”是媒体的误读。 根据此前的了解，与绿城相比，白领购房人的年收入也达到30万元左右，与一般意义上的刚需有一定差距。

宋卫平的一位助手告诉《每日经济信息》记者，宋卫平说的白领应该是指中等收入者，有些人虽然不是白领，但收入并不低。 这些人有改善居住的诉求，也可以认为是“刚需”的一种。

但是，绿城的产品结构将会发生变化。 这几个是肯定的。

中房信研究总导演薛建雄表示，这种变化与购买力有一定关联，目前改善型诉求购买的主力户型为90~120平方米。 另一方面，80后、90后的生活习惯与60后、70后不同，由于家庭的小型化，顾客对居住空的诉求变小了。

杨科伟表示，目前的改善型产品并不像以前那样大幅增加户型面积，而是与目前土地出让价格居高不下有关，开发商要想控制总额，就必须缩小建筑面积，以保证楼盘的销售。

盈利模式的变化

在户型面积无法大幅增加的情况下，开发商如何吸引改善型客户来市里购房？ 杨科伟说，开发者主要是通过增加硬件和配套来实现的。

例如，上海大宁金茂府项目设置了除雾pm2.5系统、全屋软水净水系统、智能家居控制系统等十二大科技系统，以高科技全面提高楼盘质量，与周边乃至整个北上海的对手进行差异化竞争

整理海尔、小米等智能家居公司的联合房企发现，全国前30大房地产公司中，有15家以上与上述两家公司建立了战术合作关系。

约翰智库上市企业研究中心副主任张化东表示，提高产品硬件，牺牲部分利润，是为了提高企业品牌的市场份额，但在房地产开发之外寻找新的利润点是更重要的目的。

世茂集团副总裁蔡雪梅在许多场合表示，未来房地产开发的盈利模式将从以土地增值为依托，转向以“人性诉求”为基础进行开发盈利，住宅将能够接触到医疗、教育、超市、保险、家庭等各种商品和服务，并

潘岩、宋卫平、冯仑等表示了同样的观点，提出了基于移动网络的创新盈利模式。

张化东表示，智能家居、低碳科技等产品是房地产公司构建住宅网络平台所需的硬件，是未来开发商创新盈利模式的关键。

对住宅企业来说，住宅销售后的服务收益也是弥补产品升级后利润压缩的必要方法。 只有大幅增加服务行业的利润，开发商才能在产品升级后不涨价，达到快速周转，提高越来越多的市场份额。