“王健林与马云过招背后：以前传下来商业正在对电商“反包围””

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日本地产记者王婷婷

4月21日，王健林和马云(杰克默)两位大人物之间举行了一场关于变革的精彩把戏。 马云(杰克默)打算让王健林为准备变革付出多少代价？ 王健林回答说。 我们不打算付出太多代价。 代价太大的话，我们会变穷。

在这几年商业地产和电商之间的各种大小战役中，从以前开始，每当商业地产商下降，就不得不从零售阵地出来，将业务放在体验式的费用上。

根据邦地产君的调查，这种体验型费用很可能成为这场战斗的转折点。 电子商务最弱的网上服务能力由于商业地产商大规模转向体验式费用而进一步减弱，有可能改变顾客已经养成的网上购物习惯。

购物中心为什么要升级

从万达广场到万达茂，这不仅是名称的变更，也是公司的变革，其背后还有整个零售商业结构的转变。

在上海，邦地产君认为，在电子商务的冲击下，许多购物中心扩大文化娱乐、个人护理、早期教育培训等生活服务业态，重视和加强体验类业态的引入，年上海购物中心文化娱乐等业态的营业收入仅次于餐饮业和专卖，增长4.9%。

根据ret和意大利给出的数据，上海目前计划进行大面积改造升级的购物中心约有40家。 在上海的购物中心，儿童业态的比例从5%上升到10%~25%，电脑游戏的真人体验、玩偶主题展馆、文化艺术展览会等互动体验业态逐渐增加，ktv、咖啡店等业态也在酒吧、咖啡厅等业态。

在成都，购物中心也呈现“体验化”的趋势。

成都相继出现10多个大型购物中心，成都银泰城减少了以前流传下来的商业占有率，增加了“百度眼镜体验区”等越来越多的娱乐交流商业要素。 花年奥特莱斯除了之前流传下来的奥特莱斯模式之外，还增加了巴蜀美食街、文化公演剧场、大型游乐园、民俗商业街等业态。

“现在确实有许多商圈传说，在引进商业项目、革新商业运营模式方面有了新的动向。 ”上海易居研究院研究员指出，商圈更新换代的消息传来，至少在上海是一个趋势。

温州立体城项目总经理姜孟军表示，体验业态的最大特点是最长时间地将客户粘在商场上，这不能仅仅是原有的购物业态。

为什么要升级，大幅参加体验业态？

“引入体验式业态可以最大限度地提高顾客获取力，提高对购物中心经营的贡献率，提高购物中心的整体业绩。 ’上海购物中心协会报告说，这句话是有理由的。

体验性活动和业态首先表现在对人流的强烈吸引力上。

“有几个小例子。 美国mall在公共空之间连接主题游乐园，每年实现4000万人次以上，吸引了40%的游乐设施游客。 ”ret睿意德董事兼成都企业总经理张建华告诉邦地产君，国内商业的公共空之间主要用作展览、儿童活动，但实际上是在公共空之间进行体验式的设置，如屋顶开放式主题餐饮、不、不 但是，也有必要在分析推算公共空之间的规模的基础上设定合理的指标。

人流并不一定直接转化为客流量，但它是商业招商引资能力和盈利能力的基础。

成都和瑞丰实业董事长陈鹏告诉邦地产君，每一个商业项目首先都是受欢迎的，无论是群众花时间、消磨时间、作为生活中的一部分，都必须先凝聚人，让商业项目有了实感，才能使客户和商业房地产融为一体，从而实现价格

“如果不引起人流，就无法进行人流开发。 ”成都青羊万达广场营销副总经理陈初银强调，项目之所以强调对电子商务和体验式费用的试点，一个重要原因是，这样互动的孩子的业态一定会对项目的人流量产生巨大的影响，这是“饮

电子商务公司“短板”需要进行商业不动产处理

利润下降，纷纷关店，电商似乎以前流传下来的商业冲击很大。 但是，亚洲购物中心协会副主席郭增利直言:“我说电子商务正在打击实体商业，但实际上没有电子商务中国商业也不能放心。 我们的产业模式和市场规则都没有建立。 ”

他告诉邦地产君，中国的零售商业需要整理商业模式，回到重视顾客诉求的本质。 虽然暂时盈利并不难，但是要继续获得客户支持，就必须随时以客户体验为中心，创造更好的价值感和体验感。

世茂集团商管企业社长吴艳芬的心得，戳中了电商的“痛处”。 她说，她投诉淘宝是因为没有人帮他处理，不知道线上淘宝是谁，也没有人能提供服务。 但是，在网上商城中，企业品牌得到保障，售后服务也得到很好的解决。 电商处理不了这个。

资产轻、价格低、不受地域和交通的限制，曾经是电商与实体经济竞争的一大特征，但企业品牌保障不足、在线服务能力薄弱等“短板”也相继暴露出来。

增加体验式业态，加强网上质量和服务，将网上与线下紧密结合，已经成为商业迎接未来春天的重要“反包围”战略。

在成都国际金融中心( ifs )，餐饮业态的比例只计划为15(18 )，依然以以前流传的企业品牌服装为主，80 )为零售，娱乐业态只占5 )。

“成都ifs也不尝试o2o”九龙仓集团副主席李玉芳在此前的媒体会议上直言不讳。 并且公布了成都ifs开业一年的销售额增长了3.5倍，预计今年将增长50%的数据。

但注意成都ifs的零售业，上传的国际一线企业品牌中有近90家首次进入蓉。 其中，顶级奢侈企业品牌占20%，中高端企业品牌占50%，潮流时尚企业品牌占30%。

“餐饮业很少是因为考虑到了人流的氛围。 另外，九龙仓有专业团队也有帮助租户做生意、管理vip顾客的团队服务顾客。 ”李玉芳明确表示。

开发者在向电子商务业者学习网络思维方面也取得了很多成果。 世茂迷你在开发、运营过程中，多采用与顾客相比较的大数据观察和研究，从费用心理、费用行为等多个层面研究顾客偏好的费用环境。

在这个“反向包围”的过程中，客流量的持续性对商业地产商很重要。

严跃进警告说，从支出集团的属性来看，体验式业务往往伴随着从未重复的支出弊端，很多项目在前期有迎合度，但跟不上之后迅速变化的支出诉求，业态反而滞后。

img3矶森合伙人王柯翔也直言，客户诉求变化非常快，需要迅速跟上，时刻提供新的创意和产品以保持“双方”的好感非常重要。