“广东自贸区利好落地 南沙楼市该涨价还是去库存？”

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经过记者顾家彦从广州出发

所有人都喜欢“所以公主和王子幸福地生活”的童话。 关于南沙的房价，也有这样戏剧性的逆转故事。

方兴地产广州企业项目策划经理陈伟说，近一年的心情随着南沙楼市的一些变化而起伏不定。 位于广州市南沙区凤凰大道和香蕉西路交会所的方兴南沙金茂湾，是方兴地产进入广州市场的第一个项目，按照方兴地产的构想，企业将投资100亿元成为大型滨海城市综合体。

但是，计划往往赶不上变化。 去年计划开始的时候，去年6月突然传出了自由贸易区停止申报的消息，沸腾的南沙楼市瞬间冷却，部分楼宇率先降价出货。

根据克瑞的统计数据，去年3月南沙区成交均价达到11985元/平方米，但到了7月，成交均价下跌至9925元/平方米，下跌17%。 有些楼盘像时代南湾一样，售价从去年上半年的16000元/平方米降至最低12000元/平方米，下降了20%以上。

突然的市场变化给陈伟和方兴带来了很大的压力。 他们在11月决定以11000元/平方米的低价试探市场，虽然上市的100多套公寓都卖完了，但之后的销售压力依然很大。

南沙区住宅的去化周期从去年5月开始一直维持在20个月以上，到了11月，去化周期依然达到了25个月。 要在天量供给中突破包围，可以想到竞争的残酷性。

幸运的是，广东省自由贸易区被批准的消息于去年12月终于得到落实，南沙楼市终于迎来了生机。 当月，南沙住宅成交量达到1062套，年内创下新高。 今年一季度地区住宅成交2557套，比去年同期增长117%，销售均价也从去年10月的低点9331元/平方米回升至今年3月的10375元/平方米，使南沙的库存拆迁周期大幅回升至16个月。

4月21日上午10时，广东自由贸易区在南沙正式挂牌。 年10月升格为国家级新区后，南沙迎来了这一重磅级政策的大礼包。

作为广州11区中“政策市”特征最明显的区域，南沙市近年来楼市的快速发展与国家政策密切相关。 从去年中期到去年12月，地区楼市实现“v型反转”，目前，地区楼市纷纷回涨。 据邦地产记者观察，方兴南沙金茂湾新时期售价已上涨至12304元/平方米，南沙滨海花园、中惠三角珐湾、南沙万达广场等项目，今年以来的售价涨幅更是在10%以上。

聚集了万科、保利、富力等60多家全国大型开发商的这个新晋自由贸易区，掀起了新一轮的涨价浪潮。

但是，童话会成真吗？

在南沙代理许多楼盘的中原地产项目部总经理黄韬并不那么乐观。 南沙楼市已经见底，但目前的涨幅只是去年调整以来的超跌反弹，大部分楼市售价甚至没有回到年初的水平。 最大的担忧是，目前地区的绝对库存量仍然很高的企业。 考虑到今年南沙市新增供应量预计将达到1万套，盲目提价可能会让开发商错失出货机会。

“南沙具有航运、制造业产业的特点，可以依托广州广交会等商贸特点，但自由贸易区商业氛围的成熟需要一个过程，即使是上海自贸区，也需要经过2~3年才完成改革试点。 ”戴德梁行战略快速发展顾问部联合主管和董事邵丰也认为，目前南沙区商务氛围薄弱，基础设施尚处于建设完善阶段，自贸区商务集聚需要1~2年的宽限期，商贸服务成熟还需要3~5年的时间。 之后，如果实质性的利润持续不足，无法吸引自住型买家，那么如何消化巨大的库存将成为课题。

陈伟和他的同事正忙于五月初的新推送计划。 他对邦地产记者说，目前企业没有考虑涨价，速战速决、尽快出货是当前最重要的任务。

是的。 千万不要相信童话的完美结局。