“谁说股市赚了钱就一定要买房？”

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邦地产记者区家彦

我现在应该买房子还是股票？ 这是邦地产君最近经常遇到的问题。

从去年9月开始，a股市场扫除了过去5年的势头，出现了彩虹般的行情。 数据显示，从去年9月至今年4月20日，上证指数从2220点上涨至4356点，涨幅达96%，巨大的财富效应令中国大妈入市，似乎再次重现了2007年“全民炒股”的盛况。

股市在短期内吸金效果很好，但在过去的十年中，购房才是提高国民资产附加值的最有效方法，这几个几乎没有异议。 今天，对大多数普通家庭来说，有几间套房代表着你拥有的资产数量的高低，很多房地产商都在叫嚣“就算在股市赚钱，最终不也是用来买房子的吗？” ！ 与股票相比，房屋霸主在国民资产配置上的地位似乎更为稳固。

如果在过去的10年里，房地产是即使傻瓜也能赚钱的时代，那么在今后的10年里，房地产是否依然有无限的“金钱景色”？ 如果在股市里赚钱了，真的必须买房子吗？

在过去的十年里，国民的“爱之房”远远优于“爱之股”

对我国居民的可投资资产进行分类，首先分为实物资产和金融资产。 实物资产的代表是不动产，金融资产是股票、债券、存款、金融理财产品。

几乎没有争议的是，过去十年，以房地产为中心的实物资产占我国居民资产配置的大半。 据wind和东方证券研究所统计数据，2004~2007年，实物资产我国居民资产配置占比基本维持在65%以上，其中房地产实物资产占比达到95%。 与之相比，金融资产占居民总资产的比例约为35%，其中存款比例超过20%，股票资产比例仅变动1.67%~5.48%。 即使在2007年股市的大牛市中，股票在居民总资产中所占的比例也只是房地产的十分之一。

从另一个角度看，根据中国证券登记结算有限公司3月公布的统计数据，今年3月持股的a股账户数量为5694.68万户，占a股比较有效账户的比例仅为38.57%，而持股市值在10万元以下的账户比例为68.57%。 从去年开始也是

对此，东方证券的研究表明，目前美国居民实物资产比重在约30%~40%之间变化，金融资产比重超过60%，这与中国的情况基本相反。 从更长的周期来看，1952年1952年间，股票占美国人总资产的比例约为6%~14%，房地产资产的比例在24%~30%之间波动，这表明美国人对股票的兴趣远远高于美国人。

未来十年:股市的“钱景”可能更好

为什么国民认为“爱屋”远胜于“爱之股”？ 近年来，许多专家和经济学家对此进行了深入的研究，得出了许多结论。 其中最重要的原因是，对适婚年龄高峰和劳动人口增加带来的刚性的诉求，以及高通货膨胀带来的实物资产投资性的诉求。 在这些过去的十年中，支撑房价上涨的因素有逆转的迹象。

首先是人口奖金的消失。 这可能是房地产面临的最不利因素。 在过去的40年间，中国劳动力人口15~64岁的人口从57%上升到了74.5%。 但是，从2005年开始人口结构迎来拐点，劳动力人口所占比例逐渐下降，2007年为72.8%。 年国家统计局在公布年经济数据时强调，15~59岁的劳动年龄人口首次绝对减少，比上年减少345万人。 劳动人口总量出现转折点，意味着购房主力军规模在减少。

此外，根据国家统计局公布的人口出生率，我国人口出生率和网络增长率自1986年位居榜首以来迅速下跌，意味着如果将目前的适婚年龄定在25~30岁，适婚年龄将在年后迅速下跌。 如果工作人口和结婚适龄人口将来萎缩，意味着购房的刚性诉求也将明显下降。

投资诉求的增长更不容乐观。 龙辕资本研究总导演朱欣苑表示，过去10年，我国经济高速增长，引发资金渴求症，并伴有高通胀，“购房抗通胀”成为国民的必备选项。 但是，中国经济增长率进入“新常态”，通货膨胀压力大幅缓解，国民对实物资产的诉求下降，加之中国房价历经黄金十年，部分一线城市房价已与国际大都市比肩，投资诉求流失趋势不可逆转

而且，历经多年熊市洗礼的资本市场，如今面临着历史性的快速发展机遇。

巴菲特曾经说过，通货膨胀之所以伤害股市，是因为股票和债券一样，只是市场利率的倒数。 通货膨胀期间，央行无法避免持续的收缩流动性，市场利率也同时上升，最终压垮股市。 因此，从1964年到1964年的17年间，尽管美国国民收入增长了373%，道琼斯指数1964年12月31日为874.12点，17年后的同一天为875点，17年间几乎没有上涨。 同样的理由，我们很好地阐明了为什么a股市场在过去五年的高通胀期间陷入无限大熊市。

但是到了20世纪80年代初，由于美国的通货膨胀大幅下跌，利率水平大幅下降。 1981年至1998年的17年间，美国国民收入增长率放缓至177%，但美国股市走出了涨幅为10倍的超牛市。 (这也颠复了许多国民对股市的误解。 经济增长率越高，股市上涨越快) )。

如果认同巴菲特的观点，随着中国通胀率的下跌，央行从去年下半年开始持续的一系列降息准行为已经表明了货币政策的转变，流动性的放松推动了市场利率的下跌，带动了国民实物资产向金融资产的转移，为股市牛市奠定了基础。

此外，国家正在不遗余力地使金融体系从间接融资转向直接融资，给资本市场的快速发展带来了历史性的快速发展机遇。 随着股市注册制的改革，市场的规范化和制度化建设进一步推进，上市公司治理和新闻发布机制更加完善，沪港通的启动将a股市场与国际接轨，最终股市吸引力增加，居民手中的资金越来越多地投向股市，原有的股票被人们的总资产占据，

当然，居民资产配置的转移并不意味着房地产的资产占有率会大幅下跌。 新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产未来仍有刚性诉求和质量改善诉求，但只是数量增长诉求减弱，意味着国民此前以房地产为主的资产配置状态将发生变化。

无论是本轮股市的大牛市，还是余额宝、p2p的崛起，都为我们带来了良好的金融投资渠道。 股市在未来十年可能会有更好的前景，但即使在股市赚了钱，也不一定要买房子。

欢迎来到金融资产配置的时代。