“北京迎“豪宅元年”：四环房价将迈入8万元时代”

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北京的单价打败了10万元的豪宅，成交暴涨了2.8倍

四环房价将进入8万元时代

中原地产首席拆船师张大伟向《证券日报》记者表示，北京被“豪宅化”的趋势越来越明显，年来，四环平均楼价为5万元/平方米，今年上市后平均价格将达到8万元/平方米

记者王丽新

“豪宅元年”是行业内年北京楼市的定义。 实际上，进入今年后的“地王”们集中进入市场，各大豪宅项目的运营者从春节开始就很不安。 但是，从年一季度豪宅市场的表现来看，借助盘古大观的集中成交，北京豪宅市场的成交量暴涨。

根据亚洲澳大利亚机构的统计数据，去年一季度，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114家，比往年同期的30家成交量暴涨了2.8倍。

业内人士认为，改善性诉求的上市在一定程度上缓解了北京豪宅的销售压力，但这也加快了北京“豪宅化”的速度。

值得注意的是，中原地产首席拆师张大伟对《证券日报》记者表示，随着多年来地王相继入市，北京四环内的房价将进入8万元时代。

单价打破十万元的豪宅，成交量上升

根据亚豪机构的统计数据，去年一季度，北京公寓豪宅成交均价排名前十的项目成交总额为85.3亿元。

其中，成交均价最高的楼盘为万柳书院，共成交15套，成交均价达134985元/平方米，成交金额5.32亿元。 第二位是中轴国际，成交一套，金额6600万元，均价118669元/平方米。 第三位是盘古大观，成交96套，成交均价107705元/平方米，成交总额68.17亿元。 即使是成交均价最低的项目，均价也接近了7万元/平方米。

在单价10万元/平方米以上的豪宅成交量暴涨的背景下，实际上是盘古大观的集中销售。 “除去盘古大观公寓豪宅的成交量，实际上今年和去年市场成交量的变化量并不大。 ”熟悉某豪宅市场的人向证券日报记者透露，从整体来看，今年豪宅的供给量非常多，预计会带来交易额的上升。

值得一提的是，除了10万元/平方米以上的高级豪宅市场成交量火爆外，其他公寓和别墅市场的成交量也比较活跃。

据亚豪机构介绍，年一季度，在销量靠前的别墅项目中，一套总价保持在几千万元级别或更低。 这表明目前的高端市场以改善性诉求为中心，随着套房首付标准的降低和二手房营业税的减免，预计未来高端市场的成交量也将上升。

事实上，记者最近在对东北五环外温榆河墅区内的融科千章墅进行现场访问时，发现现场有不少购房者的意向。 一位买家告诉记者，来看房是为了换个更好的房子。 因此，购买者已经在出售位于东三环附近的自家住宅。 关于选择用这个时间替换的理由，该相关人士表示，由于政策放宽，感觉房价很快就会进入新的上涨通道，所以赶紧换房。

据这个项目的销售人员说，融科？ 千章墅是总价数千万元级的城市别墅，一期早就卖完了，两期共139套，目前销售80%。 现在有正在出售的房间，今年内将发售3期产品。 “今年3月还没结束，就完成了当月的销售任务。 ’此人向记者透露。

但是，以高端项目集中于市场为例，从整体来看，北京的高端市场竞争仍然非常激烈。 “年，北京有20多个豪宅项目入市，其中销售单价10万元/平方米以上房源的项目近20个，这些项目有一半以上将成为今年的新项目。 ”北京万科高端事业部负责人高广汉向记者透露。

四环房价将进入8万元时代

事实上，随着上述20多个豪宅项目进入市场，北京楼市“豪宅化”的速度正在加快。 张大伟向记者透露，近两年来，北京奥运会内住宅用地供应只有14件，四环内只有5件，未来四环内几乎没有住宅用地。 目前五环内商品房住宅部分库存只有8万套左右，四环库存不足1万套。

“年以来，北京四环平均地价为每平方米5万元，四环至奥运会之间的平均地价为每平方米3万元。 ”张大伟对《证券日报》记者表示，“根据这些地价计算，今年北京四环内上市项目的平均售价将达到每平方米8万元，四环至奥运会期间的房价将达到每平方米5万元。”

事实上，从目前北京楼市豪宅项目分布图来看，成交量和成熟度相对较弱的是南城板块，其他地区有较多热门豪宅项目在售。

但从成交量的分布来看，未来整个高端产品线将向南城转移。 中原地产统计数据显示，年以前，北京楼市60%的成交在长安街北侧，但随着南城的快速发展，年长安街以南楼市成交量占北京市场总成交量的55.5%。 年，南城也以32847套的成绩占总成交量的一半比重。

从南城销售项目的房价来看，证券日报记者了解到，目前位于南城板块的销售项目中冶·德贤公馆均价42000元/平方米，一套总价在550万元-800万元之间。 该项目的销售人员向记者透露:“楼王产品将于4月上市，户型面的价格在134平方米到178平方米之间。” 首先呼吁改善性，寻求购买者，现在已经有很多购买者到访。

“北京奥运会内的房价目前已进入5万元时代，随着北城房价过高，目前南四环正以每平方米不到5万元的交易价格促使高端购房者向南城转移。 ”业内人士表示，改善性诉求的加速上市也为市场提供了提升空的区间。

为此，中冶运营商集团营销策划部副部长吴博向本报记者表示，在高端质量改善型产品扎堆、竞争激烈的背后，今年将是触底的最佳时机。

事实上，年1月，南四环外的白盆景窑地块高价被华润地拿下，折合大楼价格高达38000元/平方米，成为北京新的地王。 张大伟表示，这只是近年来南城土地市场的缩影，此前，南城有中冶置业、初创保利、华润地、融创中国、中化方兴等多家一线企业品牌开发商争先恐后地上传。

这意味着此前交易量和成交单价都很低的南城板块也在走向“豪宅化”。 事实上，去年8月，一位市场人士直言不讳地预测:“北京四环沿线的住宅均价跌破10万元/平方米也将是未来两三年的事。”