“量增价稳成楼市特征 房价会否重演2009年？”

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30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将套房首付比例下限降至4成，公积金贷款将套房首付降至最低2成。 同日，财政部和国税总局也发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期从5年改为2年。

业内人士认为，四部委合作出台“金融+财税”政策，与2008年底出台的楼市政策相似。 2008年10月，中央出台《关于个人住房转让营业税政策的通知》等措施，规定个人住房转让营业税为“五改二”，将第一套房和第二套房的最低首付比例降至20%。 随着信贷、税收等多重政策的叠加，房地产市场迅速转型，当年销售面积突破9亿平方米，比去年同期超过50%。 销售额达到4.4万亿元，比去年同期增长83%。

随着这次新政策的出台，房价会重复2009年的疯狂上涨吗？ 专家认为，在中国经济增速放缓、结构调整“新常态”下，本轮新政将在短时间内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生变化，“量价稳定”将成为楼市新的特点

供需结构悄然发生了变化

中原地产研究咨询部数据显示，全国商品住宅待售面积自年来迅速上升，特别是二三线城市库存增长明显，我国房地产供求结构已经发生了深刻变化。

2009年，楼市回暖首次以购房为中心的刚性诉求，最先撬动了一线城市楼市的坚冰，形成了市场复苏的“第一推动力”。 之后，越来越多的改善性诉求、投资性诉求开始入场，一度成为购买主力。

一位上海开发商回忆说，当时在一些城市，开发商不知道如何定价，只能随着周边上涨的楼盘提高价格。在一些城市，均价为5万元/平方米的豪宅，一天40亿元

美国广播公司首席经济学家汪涛说:“实际上，中国住宅的内在供求结构发生了变化---现在的住宅建设量已经超过了城市人口增长和住宅改善的诉求。 由于房价下跌、理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性诉求的诸多因素也正在消失。 ”

根据UBS公布的研究报告，每年第六次全国人口普查数据显示，目前中国居民自有住房达到85%-88%，而城市地区约为75%-78%。 城市住宅建筑面积达到179亿平方米，农村达到206亿平方米。 这表明，在不考虑住房质量的情况下，城乡住房已有约1套。

上海中原地产研究总教练宋会雍表示，相对于2009年楼市政策出台的节点，此次新政出台的市场背景明显不同。 “首先在供需关系上，目前楼市供需比达到1.3:1，但2009年供需比仅为1.1:1，目前供需比超过需求的情况明显较为严重。 第二，目前的市场还有刚需或改善型诉求支撑，但2009年没有限购政策，因此为了更充分地吸收投资者的上市，进行了政策转变。 但是，目前市场上的投资客户相对减少。 因为政策的转变不足以让投资者相信库存可以在一夜之间消除。 ”