““救市”储备政策靠谱度测试”

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2月25日，布隆伯格新闻引用匿名消息来源称，政府已经涉及“楼市储备政策”。 消息一出，市场立刻变得敏感了。

年以来，房地产宏观调控政策改变了过去限购、限贷、限价等束缚，逐渐回归市场主导的常态。 但是，房地产投资增长率下降，宏观经济下行压力叠加，年楼市依然低迷。 刚才的春节，各地楼市的成交也是鸟不见了。

在这种情况下，各种救市的信息层出不穷。 国务院参事夏斌以前写过:“楼市的长下行已成定局。” 他呼吁，如果房价断崖式下跌，应该允许各级地方政府在棚户区改造资金买房。

为了避免房价断崖式下跌，拉动地方经济，政府救下一个市的可能性有多大？ 入口在哪里？ 如何把握救市尺度，将房子从投资品变成费用品？ 一连串的问题摆在决定者面前。

为了消除雾霾，邦地产邀请中原地产首席拆师张大伟和上海易居房地产研究院研究员严跃进，对比“降低套房首付比例”、“减免交易税”、“政府回购”三种呼声，拆解各自信任度，让网民诸君未来

消息1 :降低套房的首付比例

可靠性: ****

据布隆伯格新闻报道，政府已经做好相关政策储备，包括降低套房首付比例。

张大伟 :虽然消息来源无法确认，但拯救该市的手段可能性很高。

救市只有降低利率、降低首付比例、减免税金三种手段。 未来的调控思路依然不放松，但从短期来看，套房首付比例最有可能下降。

(/S2 ) )严跃进(/S2 ) ) ) )降低套房的首付比例，可以在短期内促使购房诉求的释放，保护改善性诉求，促使量价一齐上涨，对房企也有好处。

张大伟 :从短期来看，放松套房首付的比例对市场影响不大。 目前，各地套房平均首付比例为六七成，放宽一成对支付能力较强的改善性诉求者影响不大。

只有降低套房的贷款利率，或者放开对现有套房的贷款限制，才能更有力地推动市场回暖。

消息2 :减免交易税

可靠性: ***

据布隆伯格新闻报道，政府正在考虑调整二手房交易营业税的免除期，从5年后的免除恢复到2年后的免除。 许多业内人士认为，充分利用二手房市场的关键是增加持有价格，减少交易税。 但是，他们认为在减少交易税方面，地方政府做得不够。 第一个原因是二手房市场对地方政府没有直接利益。 上海一位购房者向邦地产记者表示，购买二手房时，交易税累计占总房款的12.5%。

(/S2 ) )张大伟(/S2 ) ) :如果只计算交易税的话，不会达到这么高的比率。 现在，交易税基本上只剩下销售税，契税本来也不高，也出现了为了救市而补贴税金的动向。

(/S2 ) )严跃进(/S2 ) ) )现在的趋势是，从税法、行政法等角度减少交易环节的障碍，鼓励市场成交，提高持有环节的价格。

(/S2 ) )张大伟(/S2 ) ) :有可能出台交易税的减免，但这在2008年、年也发生了。

严跃进 :减免税款，对地方政府来说是矛盾的事件，只有通过发行地方债能够缓解财政压力的才会适当放开。

严跃进 :与持有环节相比，不动产登记暂行条例及不动产税，短期内影响不大，但长期来看也是利空的主要因素。

张大伟 :不动产登记暂行条例市场已经预见，影响已经释放，所以暂时不会对市场结构造成威胁。

信息3 :政府回购

可靠性: **

夏斌写道，如果房价断崖式下跌，国务院应立即确定，允许各级地方政府用棚户区改造资金买房。 他解释说:“狭义的土地财政对不动产的依赖度达到53%，有些地方更高，有100%以上的。” 如果楼市价格一律持续下跌，将会出现大范围的土地流失现象，导致政府资金不足，缩小基础设施建设； 进而导致地方gdp下跌、地价下跌，这对于以土地为抵押向银行融资的地方政府来说，无疑是雪上加霜。 如果地方政府着急加速土地拍卖，地价会更快下跌，造成“整个社会债务逐渐崩溃的恶性循环”。

(/S2 ) )严跃进(/S2 ) ) )政府采取回购手段的出发点不一样，有为了去拿库存的，也有为了保障房数量少的，其中最重要的是保障房的建设。

大规模推进政府回购的可能性很低。 目前，各地去化压力较大，但不排除全年房地产投资增速放缓、开工不充分、未来一线城市库存不足的可能性。

张大伟 :这个措施很难操作。 我们和地方政府做过议案，回购涉及定价等一系列因素，马的压力很大，几乎不可能。

不管能否回购，夏斌认为要控制楼市，必须要有长效机制，即以消费品为主导。 要采取的措施是实施房地产税、第一套住房免税、第二套轻税、第三套或第四套重税，并将新闻上网。