“龙头公司解剖YOU+公寓：该怎样为90后盖房”

本篇文章2719字，读完约7分钟

经过记者顾家彦从广州出发

小米科技创始人雷军和绿色电子董事长董明珠的10亿元“赌”再次发酵。 董明珠日前宣布，由于小米进入房地产，与雷军之间的10亿元赌注无效。 雷军很快在接受央视采访时表示，小米没有参与房地产业，也没有规划房地产。

无论雷军最终是否成为混局者，他在房地产产业链上的小布局都已经引起地产商们的关注，其中最引人注目的就是you+国际青年社区。 在邦地产独家报道去年11月底雷军投资1亿元进入you+国际青年社区后，这家定位打造年轻人在线社区的长屋公寓引起了市场的巨大反响。

2月10日，在广州恒大御景半岛酒店举办的you+创始人刘洋交流会上，远洋地产、雅居乐、奥园地产、星河地产、精彩置业等多家知名房企经理、房企高管与刘洋面对面交流。 一家房企的市场总监说这是从雷军投资的第一个房地产项目中吸取经验。 为征服90后市场做准备。

网络翻盘是杞人忧天/

“我担心雷军觊觎房地产，但我认为是杞人忧天。 ”参加交流会的华东某大型房企高层在接受《每日经济信息》记者采访时表示，面对房地产，雷军所在的科技类领域容易被技术改革创新所颠覆。 这是因为他切入以前流传下来的领域，在更大更稳定的快速发展空期间，例如寻求房地产领域。 对地产商来说，也需要用新思路改善运营模式。 两者之间没有谁瞄准谁的问题，所以合作取胜可能是个大方向。

“我前几天和万科、富力等房企高层进行过交流，发现他们释放了同样的信号。 从今年开始房地产进入白银时代，要回到以前高额利润的日子并不容易。 ”在交流会上，刘洋说，在新的时代下，地产商要转变思维，抛弃眼前利益，坚决变革。 只要做好价格计算，在一定程度上盈利回馈客户，就会产生客户粘性，战术调整完成，产生新的利润源泉。

与过去流传的房地产“拿地-卖房-卖房”的模式不同，you+国际青年社区通过租用位置稍差的楼房，改造成公寓对外出租。 刘洋表示，you+目前的商业模式是，在征收低于市价的租金的基础上，向租客提供远远优于周边的环境和服务，组织各种社会交流活动，凝聚了海外打拼的年轻人，形成了热情的在线社区

这样的市场到底有多大？ 根据《中国人才快速发展报告()》的数据，保守估计，北京地区收入不高、居住面积小、勤劳战斗的“蚁族”有10万人，全国“蚁族”达到数百万人，并逐年增加。 随着房价的上涨，在北方广泛流浪的年轻人将面临越来越严峻的居住问题。

一方面是巨大的市场潜力，另一方面却不是令人满意的收益率。 新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前国内公寓类的租金收益率约为3%，收益率甚至不及贷款利息。 在这种情况下，如果开发商选择持有不动产，按照租赁模式的价格回收期将在30年以上。 这是因为很少有公司愿意“转卖给出租”。

刘洋也好，他也好，雷军也好，都坦言you+现在不是想着赚钱的时候，现在最重要的是通过做产品、积累客户来做“粉丝”的生意。 平台搭建后，客户数量积累到一定阶段后，you+可以在那里增加各种增值服务，探索盈利模式。

这种商业模式与以前流传下来的房地产大不相同，更接近于互联网模式。 以小米为例，通过为市场提供高性价比的手机产品，依靠价格特性和口碑营销来树立企业品牌，迅速扩大市场份额。 雷军表示小米在3~5年内不会盈利，但未来的盈利模式是美国最大的会员制连锁零售店costco这样的会员费模式，一方是吸引眼球的商品，另一方是增加粘性较高的会员带来的会员费。 但是，不可否认的是，小米和you+都没有找到明确的盈利模式。

“you+”的模式是新奇的，比如其在线社区的方法，但目前它强调的是情怀，商业模式模糊，盈利点也不清晰，”上述房企高层对记者表示。 以30平方米的loft约2000元的月租金计算，扣除各价格后维持现金流的平衡已经不容易了，如何支撑全国大面积扩大是个疑问，如果之后的融资跟不上，资金链将

关注点( 90后怎么买房子/

年春节后，90多岁的马佳佳去万科总部，给万科的干部上课，让他们了解90多岁的职业生涯所诉说的新闻； 邦地产you+公寓创始人刘洋对“粉丝”见面会的热烈支持，上述消息传达出的共同信号之一是，90年代后期成为新建住宅市场的购买主力。 关于他们的资料和数据，开发者非常少。

所以，在很多地产商眼里，you+看起来像异类，但这并不妨碍大佬们开始看到you+所代表的新模式。 《每日经济信息》记者了解到，包括万科、绿城在内的大型房企计划快速发展租赁型青年公寓，部分房企已经与you+展开了合作水平的探讨。

龙头房企万科转型步伐最快。 据记者了解，今年1月中旬，万科邀请刘洋在深圳大梅沙的万科总部参加万科营销系统大会，向万科的全国营销团队介绍了在线社区的运营方法。 万科广州企业一位内部人士进一步向记者透露，今年广州万科将推出租赁型极小公寓，主要是租给刚毕业的年轻人。 万科还计划推出“租房房贷”的营销方法，等待这些年轻人有足够的资金考虑今后在万科购房，以前期支付的租金抵扣房款。

“众所周知，租赁公寓的收益率很低，但这些大型房企也想尝试，是因为转型的必要性”，房市的天花板越来越明显，大型房企都知道现有模式看起来还在赚钱，但未来很暗淡 这是因为当主要业务还处于强势阶段时，我们想尝试新的经营模式。 you+的模式能否成功还不确定，但谁也不能保证马佳佳佳说的“90后不买房子”的状况会不会发生。

“you+所做的不是推翻房地产，而是愿意与地产商合作”。 刘洋在交流会上表示，年轻人的住房是一大痛点，you+希望与越来越多的产业链上的合作伙伴合作。 比如引进信托基金注资，地产商负责开发项目，you+负责社区管理，通过轻资产运营模式减少资本投入，提高收益率。

另外，在政策层面上也鼓励租赁住房的迅速发展。 1月14日，住建部发布的《关于培育住房租赁市场和快速发展的指导意见》指出，通过建立住房租赁新闻政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发公司向社会租赁住房持有源，建立房地产投资信托基金(，

“事实上，像you+这样的青年公寓能够很好地处理年轻人的住房问题，从某种意义上说减轻了政府住房保障上的压力。 这些房企高层对记者表示:“如果能在国家政策层面提供税收、土地出让等方面的支持，加上我国无风险利率的下降，像you+这样的公寓租金收益率达到理想水平也不是不可能。”

更重要的是，如果you+培养具有顾客粘性的在线社区，将来与房子相关的服务和上下游等年轻单身住宿客人喜欢的东西(旅行、音乐、交友)会产生商业机会的地区会变多。 色彩生命的估值远远高于之前流传的地产商，正是因为其社区的运营概念，这也可能是雷军最重视you+的地方。