“李宇嘉：房地产洗牌加速 领域集中度提升三大路径”

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据世界联行统计，在楼市前半段的“黄金时代”，我国房地产开发公司数量从1997年的21286家增加到年91444家，年复合增长率达到9.54%。 其中，大部分是新入职或实业转入，看中房地产超越实业行业的收益率，但江浙一点市出现全民房地产现象，这绝非领域和市场正常合理快速发展的现象。

进入新常态后，房地产不仅要告别过去动不动就上涨30%左右的量卖价涨幅，过去10多年动荡过程中积累的价格泡沫需要消化，房企数量过多的问题也需要纠正，不适应市场的房企退出，领域集中度高。 年是楼市新常态“元年”，结合这一年的领域整合情况，我认为未来领域集中度的提高有三条道路。

佳业危机以“接轨”的方式平稳落地，小业主权益得到保障，金融机构资产无惊人危险，地方政府压力缓解，龙头房企市场占有率上升。 在佳兆业的事情中，“接战”无疑是处理危机的主要选择。 这次危机表明，经济增长和楼市运行进入“新常态”后，曾经依赖政商关系经营超额利润的时代一去不复返，依靠官员“照顾”获取超额市场机会的房企必须退出市场，这将提高集中度

据统计，2000年以来，落马洲部级高官半数以上与房地产有关。 年以来，根据中央巡视组的反馈情况和各地改善通报，年来巡视的21个省份中，20个发现房地产腐败，占95%，落马官员基本与房地产有关。 佳兆业这样的房企还有很多。 在人力资源管理完善、非市场化成分肃清的推动和强力威慑下，依赖政商关系的“裸泳”房企浮出水面，退出市场也成为必然趋势。 此次佳兆业退出市场，是以融合国内大型房企中国与华侨城“接轨”的方式完成的，大型房企越大越强，对这一领域的集中度提高是健康的。

目前，有论调认为，改善性诉求、杠杆刚性诉求会给楼市带来推动第二波快速发展的“弱黄金周期”或“强白银周期”。 与发达国家相比，我国城市居民的居住质量较差，30%的房子是20世纪80年代、90年代、甚至“短缺经济”时代建造的，不符合现代人居要求。 20%的房子缺乏基本的生活设施。 例如，独立的厕所、独立的厨房、自来水、下水管道、阳台等)。 改善空间并不是大谎言，但在楼市的后半段，居民对住宅的诉求不是“有住宅”，而是“住在好住宅”。 问题是，对大部分开发商来说，他们对房地产供应的理解完全陷入了“储备土地→复制图纸→快速开发”的高周转、供应导向模式。 什么是“住好房间”，如何满足居民差异化、个性化的诉求，不仅没有概念，在思想认知上也没有准备。 年，中国房地产市场销售下跌7.6%。 这是在退出行政干预、放松住房贷款、延续各地救助市场等“求市场”背景下取得的不可逆转的成绩，如果没有这些政策干预，跌幅将更大。 在这背后，投资诉求退场、无效供给、保障性住房空放置和住房诉求并存，这已经说明，未来开发商要生存下去，就必须建设“好房子”。

未来，我国将告别模仿式、排波式，迎接差异化、定制式。 在住宅行业，“85后”和“90后”将取代“70后”和“80后~85前”成为住宅市场诉求的主力军。 马佳佳说“90后不买房子”，但冒着万科的冷汗，背后折射出未来的房费与过去完全不同。 小米的“you+公寓”受欢迎正是这个原因，未来住宅行业将完美诠释差异化和定制化的费用时代全貌。

尽管改善性诉求条的首次购买诉求具有国际法则，但改善性诉求的最大特征是差异性和个性化。 根据是改善面积、改善人居环境还是改善公共服务，改善性诉求差别非常大。 改善公共服务组合有改善教育组合、改善交通组合、改善医疗组合等差异。 年以来，大型房企之所以积极拥抱网络，是因为网络最简陋，可以消除新闻不对称，告诉开发者他们喜欢什么样的房子。

但是全年楼市的调整程度并没有媒体公布的那么差，12.1亿平方米的销售面积仍然是历史上第二好的成绩。 目前，在房地产市场逐渐恢复的情况下，许多开发公司将年销售目标增长率定为20%~30%。 许多开发商似乎还没有意识到楼市所呼吁的这种趋势的变化。 因为，在存量高压、尊重市场规律、政府依赖房地产的大背景下，不适应市场诉求、固守供给驱动模式的开发商将被市场淘汰退出市场，这是领域集中度提高的第二条道路。

年前三季度，中国上市房企净资产收益率( roe )为6.94%，比去年同期下降1.67个百分点，跌幅接近20%。 年，上市房企roe也预计比去年下降20%左右，上市房企roe的2/3以上将降至平均以下。 这意味着目前整个房地产领域的盈利能力正在迅速下降，领域资本收益率接近实业资本收益率。 将来，要获得超额收益，需要超一流的开发和管理能力，这必然属于少数领导公司。

在这种背景下，房地产整体投资规模开始缩小，盈利能力低、抗风险能力差的房企破产，最终退出市场。 此外，政府投资行业大量引入ppp模式，意味着社会资本投资收益率未来将呈上升趋势。 因此，预计2005年以后，实业投资进入房地产投资的趋势将发生逆转，许多房地产公司有可能回归实业投资。 从国家统计局明确的全年房地产领域筹资情况来看，产业资本已经开始撤出房地产，这是领域集中度提高的第三条路径。

年，中国十大标杆房企销售额占全国市场销售额的10.78%。 也就是说，国内这10家规模最大的住宅企业只占一成的住宅市场。 作为房企龙头万科去年的销售额达到1709亿元，市场占有率仅为2.1%。 从海外成熟市场来看，美国房地产市场前五大开发商( top5 )市场占有率从1989年的7.13% )上升到2004年的14.95% )，2006年迅速上升到22.51%。 因此，我国房地产正在进入集中度迅速提高的时代，在这一过程中，尽管有佳兆业式的阵痛，但阵痛之后是领域新生的到来。

(作者)深圳市房地产研究中心) )。