“佳兆业违约门接二连三 地产业资金链再临大考”

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新年伊始，佳兆业就遭遇了接二连三的债务危机。 住房资源相继关闭、高管团队动荡、大股东抛售股票、连续不履行债务、破产重组的谣言、资产扣押……

佳业上演《违约门》，是特例还是领域的缩影？ 领域调整中的中小住宅企业能经受住“寒冬”的考验吗？

270亿元的销售额vs7.972亿元的负债佳兆业一年内下跌为负资产

公开资料显示，佳兆业集团控股有限公司于1999年成立于深圳，2009年12月在香港上市，是市值300亿美元的百强房企。

但是，从去年10月中下旬的“深圳坎坷事件”开始，这家顶级公司突然开始了“急转直下”。 这家企业位于深圳的三个项目2000多个套房现货被锁定，尚未签字的顾客无法签约。

佳业指出房源被锁定，以及佳兆业城市广场第三期10亿元预售未能入账，拟重新以武汉项目为缓冲推进。

随之，大股东抛售和董事会主席郭英成宣布辞职，使危机进一步升级，4亿港币的定期贷款被要求提前还款，最终成为中国资本市场首次违约事件的导火索。

进入佳兆业持续发酵，债权人锁定资产寻求保全利润的行为越来越频繁。 根据佳兆业最新的财务状况，2300万美元的票据利息未按期支付，几个银行账户被冻结和扣划。 债权人对佳兆业采取包括资产保全在内的民事裁定及冻结银行结余等行动，相关金额约7.13亿元，收到法院对人民币6.51亿元资产保全的民事裁定书。

万科中止佳兆业上海青浦项目，意味着这场债务危机进一步恶化，佳兆业因卖项目也堵住了“补血”的道路。 国际评级机构穆迪认为，如果接轨成功，佳兆业可以新增12亿元左右的资本，但如果计划失败，佳兆业的偿债能力将受损。

一个月来，房企佳兆业几乎天天有利可图空的消息传来，深圳房源锁定后，杭州、广州房源也被锁定，近日佳兆业因大连房地产开发项目被法院冻结，相关金额6.4亿元。

公告数据显示，年1-11月，佳兆业合同销售金额超过270亿元，年1月5日佳兆业负债达到7.972亿元。

内陆房企资金链的压力越来越多地承担风险或暴露出来

佳业的“危险”是特殊情况还是领域的缩影？ 市场人士表达了各种意见，但相对一致的评价显示，这直接加剧了内地房企海外市场融资环境，国内融资压力尚未缓解，双重压力下，房企资金链的紧张风险将进一步暴露。

近年来，大陆房企在海外市场的融资规模急剧增长。 最新数据显示，去年房企海外融资额大幅增加，房企资金构成利用外资639亿元，增长19.7%。

另一方面，受佳兆业事件的影响，住宅企业的海外债务融资现在“神经紧张”。 部分内地房企发行的离岸债券价格曾一度下跌，但以花样年控股年到期、旭辉控股年到期、富力地产年到期3种优先股为例，年1月2日至13日，3种优先股的价格分别为7.2%、2.2%、4.3%

目前，国际评级机构穆迪企业宣布下调佳兆业债务评级。 中投证券拆解显示，佳兆业危机将冲击内地房企海外融资，提高海外融资价格。

业界认为，从国内环境看，房地产领域进入调整期，银行风险偏好下降，目前国内融资环境没有好转，房企资金回笼速度放缓也加剧了房企资金压力。

中投顾问房地产领域研究员韩长吉表示，在这种情况下，许多房企面临融资困难、资金链紧张，特别是前期土地持股较大、债务集中到期的房企面临较大的偿债压力。

山东师范大学房地产系主任程道平表示，在市场预期不乐观、预售资金回流缓慢的情况下，房地产领域的资金风险逐渐累积，佳兆业的预售房源被政府锁定无法交易，将进一步负面影响开发商的资金链。

促进“马太效应”或区域洗牌

受访者预计，一旦资金投入乏力，楼市将面临“出血”后的疲软调整，中小房企和率先被困，未来房地产领域的“马太效应”将进一步加剧。 首先，去库存是楼市主旋律，资金回流缓慢。 根据国家统计局刚刚公布的数据，年末，商品房待售面积为62169万平方米，比11月底增加2374万平方米，比年末增加12874万平方米，其中，住房待售面积比11月底增加1352万平方米。

根据公布的房企年销售数据，在37家房企中，只有15家实现了年销售目标，目前a股房企的预期增长和赤字所占比例也不到半数。 分析认为，大部分房企要在年底冲刺完成销售任务，在一定程度上超出了年上半年的销售能力，高库存形势下房企未来资金回流仍将缓慢。

其次，促进“马太效应”或区域洗牌。 此前有广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、赛高国际、紫翰花园杭州都集团等多家中小房企资金紧张的公开报道，但近期江西赣州长发置业、银信置业等中小房企相继倒闭。

程道平表示，未来不同类型房企分化越来越大，银行等机构更喜欢经营透明度高的企业品牌房企，领域的“马太效应”将在年进一步扩大。

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