“一线城市岁末“地王”频出 3335亿宅地收入再创历史新高”

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经过记者顾家彦从广州出发

经过大半年的低迷期，第四季度土地市场再次上升。

上海于12月24日两次更新单价“地王”实属罕见。 《每日经济信息》记者发现，得益于930房贷新政和央行降息等利好，一线城市引领全国土地市场率先复苏，“面粉比面包贵”的现象重现。

中原地产研究中心统计数据显示，截至12月23日，一线城市住宅用地摄影收入达到3335.7亿元，再次刷新历史新高。

许多业内人士对记者表示，补仓是年末房企连接一线城市取得土地的重要原因。 从长期来看，一线城市的供求关系更加平衡，但房企暂时集中土地，未来的供给将集中释放，竞争激烈，盲目掠夺会导致风险系数激增。

“小麦粉比面包贵”

《每日经济信息》记者观察到，10月以来，一线城市土地市场再次上升，多次出现高价“地王”。 10月22日，龙光地产以46亿8000万元的总额击败招商、保利、中海等对手，成功获得深圳龙华住宅用地，无论是楼宇均价还是地块总价，都刷新了深圳住宅的“地王”记录。 11月18日，上海董家渡地块被中民投资248.5亿元获得，楼面价达到35392元/平方米，刷新了去年上海徐家汇中心项目地块拍摄的217.7亿元总价“地王”的纪录。 11月24日，越秀地产以64.5亿元拿下广州红云涂料化工厂住宅区，成为该市今年新晋总额“地王”。

从数据来看，尽管全国土地市场还处于调整期，但一线城市呈现出强劲的复苏势头。 根据克瑞的研究报告，11月全国100个城市的经营性土地成交总建筑面积共计2635平方米，环比下跌13%。 但一线城市当月土地成交金额为1256.7亿元，环比上涨34%。

另外，一些“地王”再现了“小麦粉比面包贵”的势头。 记者了解到，龙光地产的深圳龙华“地王”大厦地价为25094元/平方米，但周边销售项目均价约为24000/平方米。 上海前滩周边唯一的豪宅销售项目合生前滩1号的售价约为54500元/平方米，但前滩成交的3幢宅基地大楼的地价已经接近这个价格，甚至超过了这个价格。 根据克比瑞的预测，三个地块的未来需要做高端产品，售价必须超过90000元/平方米才能盈利。

机遇与风险并存

年董事局主席潘军在接受记者采访时表示，尽管贷款政策放宽，但房地产领域已经达到拐点，今后市场分化将更加激烈，一线城市长期以来由于供给不足和坚实的经济基础，三四线城市在几年前依然前景广阔。 过剩的新供给需要长期消化，人口也基本处于净流出状态，这样的城市很难再现投资价值。”

因此，一线城市的“避风港”的作用也成为了更多房企的共识。 根据克瑞的监测数据，今年10月，30家主要房企在一线城市拿地耗资2435亿元，超过去年全年2400亿元，占全国拿地资金的半数以上。

根据中原地产市场研究部的统计数据，截至今年12月23日，一线城市住宅用地成交金额达到3335.7亿元，不仅大幅超过去年全年2728.8亿元的成交金额，11785元/平方米的平均楼宇地价也较去年大幅上涨了55.6%。

但是，这并不意味着在一线城市拿地就一定会赚钱。 克瑞研究中心的朱一鸣拆师认为，一、二线主要城市的土地取得风险相对较小，但如果胡乱掠夺，风险系数会急剧增加，即使在同一城市内，各地区土地市场的供求关系也存在很大差异。 按照现在的节奏，房企暂时集中拿地的话，将来的供给也会集中释放。 那时竞争激烈，利润空之间必须比预想的要大很多，新的担心和旧的担心双重，结果堪忧。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，北京、上海、深圳等城市年内二手房交易量开始全面超过新建住宅交易量，未来一线城市市场诉求容量的增长将不会复制过去十年的走势，一线城市新建住宅市场供需将逐渐失衡 住宅企业在取得土地时要慎重判断风险，不能盲目远离群众。