““地王”项目也需要高周转”

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经过实习记者林东岳从上海出发

去年9月，泰禾集团以24亿7500万元拿下上海宝山区高境镇n120301单元a1-07地块，地板价格24003元/平方米，溢价率达118%，成为宝山地区地王。

拿地仅一年后，今年9月该项目取得预售许可证，10月已率先入市，是去年上海所有“地王”项目中率先入市的。 根据泰禾集团董事长黄其森的设想，泰禾90%以上的项目使用高周转模式，一个项目必须在拿地7~8个月后开盘销售。 但是，由于今年第三季度市场低迷，上述宝山“地王”选择了10月入市。

据了解，目前该楼盘脱化速度较快，符合泰禾一贯的高周转风格。 泰禾对这块楼盘的价格战略和营销逻辑，也许可以在许多高周转房企开发“地王”项目时给予启发。

可以预见会降低利润，加速蜕化

上述“地王”项目泰禾红御均价为3.5万元/平方米左右，在宝山区已经是最高的，但似乎与“地王”称号还有一定差距。 中原地产监测数据显示，该楼盘目前成交89套，占上市房源的三分之一左右。

中原地产拆船师横敏认为，由于地价占销售价格的7成左右，项目利润相对较低，但有利于加快去化。 据泰禾一位内部人士介绍，泰禾红御上市洋房价格430万~480万元，价格在该地区已经领先于其他楼盘，但仍以偏高端的改善型诉求为主。

中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受《每日经济信息》记者采访时表示，泰禾红御3.5万元/平方米的售价在宝山地区比较合理，因为这种去除速度很快。 对泰禾这样采取高周转战略的房企来说，价格过高无疑会影响去化速度，增加财务费用。

一般房企获得“地王”后，由于地块价格高、地域好，通常选择开发成高端项目。 但是，毕竟需求是市场主力，豪宅的去化速度很慢，所以对高周转房企来说，出售回收速度的下降会影响到之后的土地和项目开发。

高周转房企房地产总裁周迪雍·海亮认为，一个项目如果能为公司带来合理利润，满足销售条件，售价可能比周边同等楼宇相对较低，价格往往最直接地影响去化速度。

定位高端改善的诉求

约翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受《每日经济信息》记者采访时表示，对高周转房企来说，扩大规模、加快布局是主要目标，泰禾将上述“地王”项目定位为偏改善型诉求是非常明智的战略

泰禾对宝山“地王”的定价战略是为了规避风险加速去化吗？ 记者致电泰禾集团上海地区企业副总经理沈杨，但对方未作出正面回应。 不过，黄其森此前在接受媒体采访时表示，高周转可以比较有效地规避政策和市场风险，强调“掉袋安全”。

泰禾的一位内部人士表示，泰禾宝山地块的开发，综合考虑了周边的配套、潜在的诉求，最终定位于偏高端的改善型诉求。

财报显示，今年1~9月泰国禾营业收入近13亿元，比去年同期增长107.2%。 但是，目前泰国禾的资产负债率也超过80%，相对较高，从风险控制的角度出发，对加快脱化提出了更高的要求。