“外滩“地王”官司未了 办预售许可证只为租赁？”

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经记者卢曦从上海出发

在最近进入市场的“地王”中，除了北京农业展馆的地块外，属于海外滩8-1“地王”最为引人注目。 除外滩8-1地块本身记录的总额外，由其归属引起的复星集团与上海证大、绿城中国、soho中国等知名公司的法律纠纷，以及目前上海写字楼最高的外贸报价都是备受瞩目的原因。

目前，由复刻集团主导开发的外滩金融中心项目即将进入市场，再次搅动行业内部。 但是，复刻版和soho中国之间的“悬案”至今尚未决定，两家企业在项目中各持有一半的股份，无法明确谁是真正的主人。

这些项目租赁为销售，销售或租赁的进度对复刻和soho两家企业未来的利润，甚至企业的快速发展战术至关重要。 此前，soho中国在转型为以租赁为中心的转型时，向投资者重点介绍了外滩8-1项目。 如果这些项目最终不转借转卖，肯定打击了soho中国的投资房产持有计划。

复兴集团方面向《每日经济信息》记者表示，“制作销售预约证是开发过程中必须通过的手续，我们一直持有很久，没有销售计划。 销售预约价之所以会出现，是因为对外募集也需要销售许可证，但在手续过程中需要申报价格区间，35万元/平方米的估算也不过是对未来积极的事前判断。”

最高单价35万元/

年11月27日，备受瞩目的上海外滩8-1地王以“外滩国际金融服务中心”的备案名领取了预售证。 资料显示，项目推进板面积达9.62万平方米，最高报价为35万元/平方米，最低10万元/平方米。

其中，有消息透露，办公部分达到35万元单价，不仅刷新了上海商业房地产项目单价记录，外滩金融中心办公楼能否散装销售，令人震惊。

德佑地产回顾了上海为数不多的办公楼样品。

年开始出售的陆家嘴上海环球金融中心，报价达到10万~15万元/平方米，最终成交价格平均在8.2万元/平方米左右。 21世纪中心大厦、上海国际航运服务中心等高级写字楼项目的报价和实际成交价格也有明显差距。 迄今为止，商业地产的最高报价出现在浦东的保利国际中心，个别房源报价达到30.65万元/平方米。

“在此次外滩国际金融服务中心，报价惊人，但最终成交价格也很可能低于报价水平，特别是在部分住宅出现抢购的情况下。 ”根据德佑的报告。

外滩金融中心的房地产类型包括办公室、商业、酒店、娱乐等。 关于办公楼，业界众所周知，大部分开发商选择自有租赁，不对外销售。 是为了保证办公楼统一管理和租户组合的合理性。 就算是卖，通常也是整个项目卖，还是按栋卖。

在复兴集团与soho中国矛盾爆发之际，soho中国正在转型。 soho中国董事长潘石屹表示，将从以往的散装销售模式转变为以持有为中心。 复兴至今为止很长一段时间里都表现出了自己的态度。

就备受外界瞩目的外滩金融中心办公楼“售价”，复星方面回答了《每日经济信息》记者。 “办销售预约证是开发过程中必须通过的手续，我们一直坚持持有很久。 没有销售计划。 销售预约的价格之所以会出现，是因为对外招聘也需要销售预约许可证。 但是，在手续中需要申报价格区间，35万元/平方米的报价也只是对未来的积极的预先判断。 ”

10月15日，闭顶之际，外滩金融中心总裁吴洋透露，当时已有120组顾客来参观大楼，其中约3成已查明。

高力国际近日公布的年度全球投资者信心调查结果显示，商业中心区办公楼房地产已连续第三年成为最热门的直接投资类别。 外滩金融中心的房地产无论是卖还是租，可以说很有可能高价吸引人气，但是这个地王项目的经验，比其他项目要多得多，要复杂得多。

二审还没有做出判决/

外滩8-1地块出让以来，已经过去了近5年。

年2月，沪证大败外滩8-1地块，创下92.2亿元的全国最高价格。 年11月，证大以95.7亿元投资上海海之门房地产投资管理有限企业

(复星、证大、绿城中国及磐石投资年4月创立的合资企业)出售外滩地王项目。 引进了复兴、绿色城市、磐石的联合开发，其中复兴持有50%的股份。

年，证大和绿城陷入危机，soho中国以40亿元收盘，间接获得50%的股份。 但是，他对收购第二天的复兴提出异议，认为自己拥有优先认购权，于年5月起诉了soho中国。 年4月，上海市第一中级人民法院宣布soho中国等三方股权转让协议无效。

soho中国不接受一审判决，提出上诉。 年9月，“外滩地王案”二审在上海市高级人民法院开庭，soho中国表示愿意接受调解，但被复星方面拒绝。

事件还未解决，复兴已经没有停下脚步，展开了开发事业。 由于涉及大量资金，关于停工，媒体评论称，双方支付的价格相当于“每天向黄浦江扔几辆宝马”。

据复刻人士介绍，外滩金融中心将于年内竣工，下半年对外营业。 随着上市时间的临近，外界的兴趣也越来越大。 这个时候，复星和soho中国，到底谁是项目的所有者，一时还说不清楚。

正好11月1日，soho中国为上海虹桥凌空soho项目揭幕，潘石屹、张欣随任志强来到上海造势。 出乎意料的是，晚宴上，复星集团董事长郭广昌现身，与潘石屹谈笑。 一直以来都是激烈的“斗争地主”的南北大佬，突然看起来和朋友没什么两样，引起了外界对外滩地王事件和解的猜测。

但是，最近记者向复星询问地王案的进展时，得到的回复依然是“二审尚未判决”。 记者询问soho中方时，得到的依然是不确定的回答。

金融中心之争/

外滩金融中心位于上海黄浦江西岸，该地区规划为外滩金融集聚带，以融资租赁机构、信托机构、股权投资类机构为中心。 与陆嘴金融城隔江相对。 专注于投资的复刻集团自身的很多业务与该地区的定位一致。 复兴之星已经在外滩中心举办了各种高规格金融、艺术类活动，展示了自己的实力。

外滩8-1地王从拥有土地到入市，花了5年的时间。 复星、soho中国都有巨额资金沉淀在这里。 因此，外滩金融中心传来高售价时，外界的目光很快就集中在了当事双方的资金水平上。 92亿2000万元的总额今天被许多百亿地王超过，但5年前是业界瞩目的高价。

目前，利伯维尔和soho对中国“外滩金融中心”项目的持股比例分别为50%和50%，一方绝对没有控股。 由于诉讼尚未结束，股东之间的矛盾带来许多潜在风险，担心会造成项目贷款、租赁合同等方面的障碍。

“外滩金融中心对复旧房地产板块乃至复旧集团都有指标意义。 ”卫民房地产智库蔡为民认为，虽然当事双方矛盾，但不想看到项目停止。 之所以出现这样长的开发周期，可能是因为操作者对计划很谨慎。

soho中方在今年年初卖掉了上海的两个完善的项目，将凌空soho的部分房地产卖给了西利普，但并未如企业这几年所主张的那样，转为长期持股。 这被解释为其意图是追求资金链的安全。

兰德社长宋延庆表示，公司选择散装还是自有房产，战略有一定的灵活性，取决于公司自身的现金状况。 他认为，不应该将公司战术层面的开发理念与项目层面的租赁战略混淆。

外滩金融中心的办公楼最有可能建在超甲级写字楼里，这类房产几乎没有“散装销售”的可能，大部分由开发公司持有，即使卖掉了，整个项目也会卖掉。