“定向增发未成留后遗症 中华公司将12.23亿商品房卖给三股东”

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经过实习记者林东岳从上海出发

12月5日，中华公司( 600675 )宣布，企业控股子公司上海凯峰房地产企业计划与股东上海房地产集团、上海房地产集团和大华集团分别签订《商品房买卖合同》，将开发的尚汇豪庭项目部分商品房出售给股东三方。

公告称，这三家公司瞄准凯峰房地产开发的尚汇豪庭项目23、24号公寓5栋，可售建筑面积21847.22平方米，这将为中华公司注入12.23亿元的现金流。 此次交易是关联交易，房地产集团和大华集团是中华公司的关联法人，但房地产集团和房地产集团、中华公司是上海老字号的国有企业，以前《南方周末》报道3家国有企业属于上海国有企业委员会旗下，反复的股权矛盾，关系非常密切

据悉，此次交易的背后可能与今年8月中小股东否决中华公司增资案，企业资金链紧张有关。

创收项目将分期出售

去年7月，中华公司收购上海房地产集团所持上海房地产集团60%的股份后，正式成为尚汇豪庭的控股股东。 当时，市场预计该项目将超过150亿元，按销售周期3年计算，每年将为中华公司带来50亿元左右的营业收入，预计未来3年的经营现金流将有所改善。

中原地产最新数据显示，从9月27日开始到12月11日，尚汇豪庭一期共售出414套184套，去化率约为45%，销售均价为5.7万元/平米左右。 据中原地产分解师龚敏介绍，尚汇豪庭位于徐家汇核心板，位置齐全。 虽然平均价格很高，但从该楼盘的推送节奏等因素来评价，45%的去化速度属于正常范畴。

公告称，中华公司将尚汇豪庭项目23、24号公寓5栋出售给上房集团、房地产集团、大华集团，售价分别为8.69亿元、1.22亿元、2.32亿元，共计约12.23亿元，与中城联行(上海， 以此计算，每平方米5.6万的单价与正常售价相当接近。

业内人士表示，从交易行为来看，关联交易有关，但卖给相关人士的价格可与正常售价媲美，在合理范围内。 税务部门不会对其进行转移价格调整。 交易本身没有任何问题。 上市公司以改善资金流为目的，进行这种交易的可能性有点高。

增加被否定或资金链紧张

在脱化率较好的情况下，中华公司仍选择出售尚汇豪庭的部分房子，并宣布交易是正常企业经营所必需的，但背后的原因尚不清楚。 记者就此事向中华公司方面打了电话，但未得到回复。

一位房地产领域的分析师告诉记者，从中华公司前三季度的业绩来看，表现并不完全令人满意。 数据显示，今年1月至9月企业经营现金流净额为-8.61亿元，去年同期数据为8.05亿元，比去年同期减少约206.98%，营业收入也减少57.46%。

克瑞研究机构总监薛建雄表示，虽然中华公司此次抛售不是市场化操作，但从操作结果来看，企业营业收入确实有所增加。

中华公司目前的财务困境可能与此前的定增案被否定有关。

8月9日，中华公司公告了一项融资计划。 是一种不公开发行a股股票的方法，融资额在60亿以下，几乎是市值的三分之二。 其中，中华公司与持股36.36%的大股东房地产集团签订了认购合同，后者以持股3家企业的股份为股份，定价20.38亿，占此次融资规模的34%。

凯峰房地产旗下的房地产项目尚汇豪庭，是当时判断的第一附加值点，也是中华公司公布的融资方案的第一资金投入地。 但是中小股东担心大股东不是在注入高质量的资产，而是不能给上市公司带来附加值，定增案最终被否决。

定增案被中小股东否决后，中华公司不能进行股权融资，只好依靠债权融资来扩大业务。 但是，进入今年后，由于经营业绩不佳，负债率也很高，融资难度大幅上升。 因此，也许是为了改善财务结构，中华公司不得不出售旗下的高质量项目，这种方式可能比从外部举债更容易达到目的。

业内人士表示，在经营业绩下降、定增方案被否定的情况下，可以通过向股东出售房地产项目的方法，加速去化，缓解资金压力。