“谁能分食110万套棚改房市场“蛋糕””

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◎经记者杜兹乐出生于成都

李克强总理政府实务报告复印件显示，今年保障性安居工程将新增安排740万套，其中棚户区改造将达到580万套，增加110万套，将城市危房改造纳入棚户区改革政策范围。 政府实务报告称，住房保障并行实施实物保障和货币补贴，将少量储蓄住房转为公租房和安居住房。 这与去年11月住建部鼓励地方政府回购商品房的政策不相符。

四川大学房地产市场研究所所长吴丰对《每日经济信息》记者表示，加快棚户区改革步伐，降低保障房门槛，本质上增加了安室长的诉求，未来新批准的单纯保障房建设用地将减少，要么采取房企建设形式，要么回购商品房 吴丰表示，房企参与棚户区修缮工作只是其商业驱动战术的一部分。

消化一部分商社的库存

西部某省住建厅住房保障处负责人表示，以前地方给予实物保障的情况有所增加，但现在强调货币补贴的情况有所增加。 在他看来，货币补助措施可以提高有保障的人们对市场存款的吸收程度。

在保障房的开发中，由于区域偏置、不齐全或门槛高等原因，近年来常常出现空摆放等问题。 有业内人士推测，为何不可以进一步降低保障房的申请门槛？ 这样，客户无需进入新房交易或租赁市场，就可以在保障房处理居住诉求。

那么，“棚改”到底该怎么办呢？ 与回购商社没有抵消效果吗？

吴丰解释说，“棚改”本质上会提高市场购房的诉求。 原本棚改非常拥挤，现在改造成大型舒适社区，居住密度下降，除了提取和安置部分居民外，部分人还会选择拿着补贴到其他地区购买住宅或参加政府回购的商品房。 另外，单纯的保障性住房建设用地供应越来越少，大多是住房企业的建设模式。

今年3月初，成都青羊区大安路1号地块近29亩棚改土地首当其冲。 该地块在业内被称为成都市的部分“宝地”。 业内人士表示，街景原因之一是该地块搬迁安置条款严格，未达到房企预期。

赚钱很难制约货架的改造力

中国城市产业快速发展联盟主席陈宝存对《每日经济信息》记者表示:“地方政府的保障房都是开发商在商品房小区建设的，有些可能是在地区建设的，但地方政府没有出资。”

对于棚户区变更的房企建设模式，房企在取得土地时已经明确了应当建设的比例，建设部分应当按期无偿交付地方政府，建设费用也需要住房部分的销售补贴。

据观察，目前各地“棚改”或“旧改”中，主要隶属于各地的城市投系企业如渝开发； 或者与地方政府关系密切，在一二级联动开发方面拥有丰富经验的住宅企业，如美好的集团(名流置业)。

“前期的土地整理涉及拆迁、资金等多个问题，不怎么赚钱，因此制约了‘棚改’的开发力度。 ’全国房地产经理联盟四川分盟秘书长何良栩表示，许多开发商不愿意从事这项业务。

据《中国建设报》报道，年6月国家开发银行《关于进一步加强棚户区改造融资资金调整的通知》显示，棚户区改造安置住房总投资达到40%，而此前仅为20%。 住建部提出全年棚户区改造资金不低于5000亿元，按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿资金用于回购商品房，形成100万以上的商品房诉求。 按60平方米/套计算，回购100万套也为6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。

从陈宝存看来，地方政府没有回购商品房的能力，没有实际意义。 何良栩也认为，商品房价格已经很高，开发商不能以低于价格的价格将项目卖给地方政府。

在谈到商品房回购和商品房翻新时，吴丰表示，房企参与商品房翻新工作只是其商业驱动战术的一部分。