““蓝印户口”后遗症显露 天津去化周期达33个月”

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经过记者王杰从北京出发

目前，三四线城市被认为是房企的“红海”，一二线城市被认为是新的利润增长点，房企争相在一二线城市攫取土地，这样的城市也被誉为“芬芳”。 但奇怪的是，在天津，这个“1.5线”的城市库存也太高了。 根据中指院天津分院提供的数据，截至11月30日，天津住宅市场可销售量为2358.87万平方米，清出周期上升至33.6个月(清出周期=目前可销售面积/6个月前平均可销售面积()，11月天津商品住宅可销量和清出萨

首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池在接受《每日经济信息》记者采访时表示，天津楼市高库存的原因之一是蓝印户口关闭导致外来人口住房诉求减少，以及楼市低迷的情况下推出了投资投机诉求。 京津冀合作快速发展有着良好的期望，但把北京的人口和产业引进天津还需要一段时间。 “尽管天津房价便宜，住在天津，但在北京双城的生活不太现实。 ”赵秀池说。

出清周期上升到33.6个月

根据中指院天津分院的统计数据，截至11月30日，天津住宅市场可销售量为2358.87万平方米，比上个月增加16万平方米，创历史新高。 11月住宅市场新增准入面积125.63万平方米，比上个月增长51.69%。

这些机构的研究报告显示，11月天津住宅市场供需明显增加，但销售供给比仍在1以下，供给过剩，库存持续上升。 继取消限购限贷政策后，11月央行出台降息政策进一步增强市场信心，在政策协同效应下，成交量大幅回升至100万平方米以上。 但是，受6月以来市场恢复滞后的影响，去化速度依然处于低位，当月结算周期持续上升至33.6个月。

虽然库存在高位，但由于特殊的地理位置，天津仍然受到许多房企的关注。 《每日经济信息》记者调查天津市统计局数据发现，1~10月该市房地产开发投资1452.93亿元，比去年同期增长18.9%，占全市城市固定资产投资的比重为15.1%。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉记者，天津楼市库存量大的主要原因是几年前土地出让过剩。 新城控股拆除数据显示，2006年，天津市成交土地建筑面积625万平方米，商品房销售面积1458万平方米，两者之比为0.43。 这个比值在2007年以后持续上升，年达到高峰，为3.02。 经过一年的发展，这个比率逐年下降，年降至1.22。

城市板块持续分化

欧阳捷指出，城市分化、板块分化、楼宇分化、公司分化已成为楼市四大新趋势。

据中指院天津分院统计，11月天津各区成交结构持续调整，市内6区成交量持续增加，达到今年以来的高峰，成交占比上升近2个百分点，达到20%。 环城四区成交量在四大领域中居首位，11月成交也明显增加，成交占有率上升至39%。 滨海新区、远郊地区县成交率相对宽松，市场份额分别下降到17%和24%。

在业内人士看来，天津楼市起伏不定，受到政策方面的影响。 由于“蓝印户口”的末班车效应，天津楼市在5月进入空前爆炸，到6月市场迅速转入下行通道。

根据克瑞的数据，今年5月，天津二手房价格指数为1150.1点，比去年同期上涨11.40%。 4月中旬天津市宣布5月底取消“蓝印户口”以来，作为“蓝印”重镇的远郊区县，武清楼市进入一个半月的疯狂状态，成交量占同期全市的三分之一以上。 受武楼市爆炸性的影响，5月天津楼市成交增长率位居全国第一。 但是进入6月，武清乃至整个天津市的楼市急速变冷。

由于地处天津河北省的中心，武清成为北京天津地区近两年来房地产开发投资最集中的地区之一。 据不完全统计，保利、住总、中国水利水电、初创、世贸、恒大、远洋、本联、泰禾等大公司都在武清“重兵布阵”，而且项目大多是超级大盘。 恒大在武清区介入一级开发，土地储备超过百万平方米； 保利获得了武清区光明道项目，建筑面积约27万平方米的北京居民总在武清开发总建筑面积27.6万平方米的居民总尚清湾项目最初在武清获得了290万平方米的用地。

迎接天津楼市或暖冬

天津“蓝印户口”取消后，一家大型开发公司武清区项目负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，查看市场必须在看周期的同时，将周期纳入全部领域。 武清楼市的走向要看京津冀一体化对天津的盈利程度。

中指院发布的《天津房地产公司动态监测》报告显示，11月，天津商品房销售总额连续4个月达到147亿元，其中积分监测的30家企业品牌房企占61.3%，销售额共计90.05亿元，比上个月增长34.6%，达到7.2%。 从整体上看，随着限购、放松限贷政策、11月央行降低存款利率，市场成交和投资型诉求将切实发挥释放作用，年底天津楼市将迎来暖冬。

上海易居研究院提供的市场成交报告显示，11月监测的30个典型城市中，13个城市新建商品住宅成交面积呈环比上升态势，其中天津环比上涨31.5%，居第二位。

《年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，天津房地产价格环比涨幅0.53%，比去年同期涨幅为-3.03%。

上海易居研究院研究员严跃进表示，天津“救市”力度较大，能带动成交量上涨，带动房价环比上涨转正。 但最大的问题是，天津库存规模绝对值较大，去库存需要耐心，天津房价仍面临较去年同期下跌的压力。

赵秀池认为，对于库存较高的企业，在津配置的房企可以采取“以价换价”的战略。 尽管如此，去库存还是需要一定的时间。