“降息利好房地产领域 未来3个月银行或第二次降息”

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中国人民银行从11月22日开始决定降息，对股市和房地产领域有很好的影响，另外沪港通、注册制改革等也对股市大盘形成有很大影响。 下一步，利率水平不会再下降了吗？ 你对以往的“滴灌”、“喷灌”政策怎么看？ 股市和利率的关系如何演绎？

我觉得这次降息其实有点晚，但是过去两年，国内公司的融资价格非常高。 央行调整基础利率，有点诱惑市场利率的弹性和方向，有助于降低公司融资价格。 从2009年第四季度开始，为了消化前期投资的相对较大压力，政府采取了比过去更为严厉的货币政策。 两年左右的时间里，货币供应紧缩对公司运营的负面影响越来越大。

环顾世界，各主要货币国家一年的存款利率比较低，中国比美国基准存款利率高两个百分点。 利率必然下降。 关于“不对称”，我认为这只不过是口径记述。 由于存款和贷款利率本身不对称，贷款利率高达6%，下降了0.4%。 存款利率为3%，下降了0.25%。 存款、贷款利率均衡下调的趋势明显。

那么，均衡利率下降是否放弃了“滴灌”、“喷灌”的政策呢？ 笔者认为并非如此。 新政府上台后，多次强调活着的库存，使用好的增加部分。 这种平衡需要中性的货币政策。 对此没有疑问。 我们谈稳健的货币政策本身就是中性的。 在需要缓解的时候，从用滴灌的方法实现缓解的困难出发，必须用适当的政策工具加以收紧。

尽管如此，综合来看，此次降息仍是普惠性措施。 货币政策基调不会轻易改变，但从经济动向和公司的嗳气状态来看，也有可能进一步降低利率。 笔者预计未来3个月左右将有第二次降息。 也就是说，到明年2月还有一次降息。

降息是好股市，二是好房地产领域。 但就在这时，外资机构降低了对明年中国房价的预期。 那么，利率下降会如何影响房地产市场呢？

笔者认为，房价上涨、下跌，或者相对均衡持平，还是取决于供需矛盾。 供需分为几个板块，主要为保障房板块、普通商品房板块、高档房地产板块。 所以，房价是涨还是跌要看板块，并不难说。 目前，人们普遍预计房价不会持续大幅上涨。 但在包括北京、上海、深圳在内的部分地区，部分板块有可能略有上升，笔者也认为非常正常。 整体房价趋势可能在均衡中整体略有下降。 那么，降低利率无论对购房者还是开发商来说，都是明显降低资金价格，对房地产市场有利。 降息和央行前期鼓励商业银行放贷房地产，这与初衷一致。

具体到房地产类上市企业，从事商业房地产的、住宅房地产的、养老房地产的，都被认为要依靠地价这个标准。 因此，从供需矛盾来看，房地产类上市公司的差异性小于共性。 房地产上市公司的走势“大分化”的趋势并不十分明显，即使分化也是短期的。

从政策方向来看，降低利息或鼓励商业银行向房地产提供融资支持，希望房地产能正常发挥作用。 应该说，经过这几年的宏观调控，各方倾向于用市场手段来管理这个领域，首先必须尊重供需矛盾。 我们一方面解除管制，一方面放松信贷，使其更加市场化，实际上促使市场恢复常态。 以前供应和购买热度过高，现在进入了房地产新常态。 当然，我也不希望房地产市场因政策问题而急剧下跌。 必须保证房地产市场的正常运行，并确保完整、长效的机制。

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