“房企借降息跑量套现 一线城市房价将小幅上涨”

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记者王丽新

11月22日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。 一年期贷款基准利率由0.4个百分点降至5.6%，一年期存款基准利率由0.25个百分点降至2.75%，存款利率波动区间上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

对此，许多业内人士认为这是房地产市场的一大利好。 对开发商来说，这意味着从银行获得更低利率的贷款，融资价格下降；对购房者来说，套房的利率折扣明显增加，月供也减少。

“一线城市和库存拆迁周期在15个月以下的城市房价将小幅上涨。 ”该政策咨询研究部的张宏伟总监对记者说。 但是，降息并未使开发商感到乐观，大部分城市库存过高，房企资金链紧张难以变现，特别是中小企业仍可能面临越来越多的不履行债务的市场风险。

住宅企业增加跑量去库存

“降息未必会给开发商的资金链带来很大的缓解。 虽然贷款利率下降，融资价格也相应下降，但房企从银行获得的贷款总量并不一定会提高。 ”一家房地产公司高层向《证券日报》记者坦言，银行等金融机构对楼市“风险控制”的要求并不低，“舍不得”现象今后还将持续一段时间。

张宏伟也认为:“对开发商降息的预期并不那么乐观。” 他说，许多开发商也不会因为这次降息而大幅放宽企业资金链，也无法改变房企资金链紧张的基本面。

对此，一位分析师向本报记者表示，从融资角度来说，房企从国内获得的开发贷款仍然有限，但临近年底，还款压力、业绩压力、利率下降对房企贷款的刺激有限，但商业贷款购房月供给减少 如果上市房企能够拉动这个“窗口期”的房屋销售，那么销售业绩的压力和现金回收的压力都会增大

事实上，许多基准公司都有灵活应对市场走势的能力，包括与不同城市的不同市场进行比较，迅速调整销售战略。

因此，有业内人士表示，利率下降后，一些房企可能会减少一线城市销售速度较快的刚需产品的优惠幅度，但并不意味着大幅涨价。 相反，对于开发商项目布局密集、滞销项目库存高的城市来说，低价卖量、快速回收资金、提高项目周转速度仍然是房企执行的主流销售战略。

“我们没有涨价。 不如说最近在进行打折活动。 一套的总额可以优惠40万元-70万元之间。 ”北京市亦庄某项目的销售人员向《证券日报》记者表示:“项目周边的新房价水平也差不多，正在进行促销。 最终，开发者在年末面临着业绩压力”。

一家房企高层也向记者表示，企业不会藏盘惜售，将坚持多次跑路的高周转战术，重点是加快库存清理，提高周转率，争取尽快收回现金。

如张雄大所示，大部分城市楼市短期内将出现放量成交行情，但整体仍面临库存不足的压力。 此时，如果开发商多次出现高周转，尽快收回资金以减轻公司的资金压力，从而降低未来市场再次遭遇大于需求的“利空”的风险。 毕竟，目前房地产市场整体供给超过需求的市场现象难以改变，许多地方城市、地级城市、地级城市、地级城市库存加大、去化周期长等问题日益突出。

购买者可以在“窗边”进入市场

值得注意的是，降息难以改变房企资金链紧张的现状，但对购房人来说，降息提供了购房的“窗口期”，一方面开发商想促进现金回收，另一方面贷款购房利率下降，购房者的购房价格和月度供给压力就会实现。

根据链家市场研究部的统计数据，购房者提前100万元20年还本付息，降息后，按照首套房基准利率政策，月平均还本付息7251元，比调控前减少234元，共20年减少4万元本息支出， 按调整后贷款利率9折计算，月平均还款额为6899元，比调整前的9折减少约205元，相当于调整前的8.45折。

对此，连锁房地产市场研究部张旭认为，“930”新政将首先带动改善性诉求，降低购房门槛。 降息的首要意义是减轻购房者的还款负担，虽然降息后贷款的月度还款减少额不大，但对资金敏感的刚需仍然有利。

事实上，据连锁房地产市场研究部统计，“930”新政后，今年10月，连锁房地产成交案例中商业贷款占比将上升19个百分点至51%，11月仍将维持较高水平，央行此次降息后，商业贷款申购的

另外，张旭表示，二手房价格对市场形势和预期十分敏感，因此，他预计不排除未来房价随成交回暖缓慢上涨的可能性，但在新建房屋市场上，整体库存压力依然较大，因此在这短期内没有涨价的动力。

然而，中原地产首席拆船师张大伟认为，降息将使一二线城市楼市资金面有所好转，房价再次下跌的可能性接近零，但三四线城市由于库存绝对值过高，难以回暖。

张雄大表示，从短期来看，降息将反弹楼市交易量，价格将逐渐坚挺。 他预计在一线城市和库存拆迁周期在15个月以下市场基本面良好的城市，房价将略有上涨。

因此，张氏认为，对于购房人来说，可以把握降息后短期政策红利带来的购房“窗口期”，被推到短期市场尚未完全恢复的好转阶段，在目前开发商资金方面仍处于紧张的阶段，可以进入购房。

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