“地产“改革创新者”蓝光样本：秉承市场化思维穿越楼市弱周期”

本篇文章3426字，读完约9分钟

经记者杜兹乐出生于成都

楼市“中利”时代，房企阵营加速分化。 在许多住宅企业经常提到“转型”这个词的“串标”时期，许多住宅企业已经走了很长的路，拼命地走上了血路。

对他们来说，是否是“转型”无关紧要。 无论是黄金十年，还是所经历的白银十年，他们本来就嗅觉敏锐，打法灵活，会随市场而变化。 这就是他们所谓的“新常规”。

万科拥有的房地产玩法之类的房地产企业、区域化的房地产企业也有各自的生存法则，但真正困扰的是哪些被夹在中间的企业品牌的房地产企业。 蓝光房地产在必须追赶一线标杆，加快全国布局扩张规模的同时，也面临着规模增长和质量提高的双向平衡和促进的课题。

但是，蓝光房产似乎突破了上述瓶颈。 既有增加中心城市布局，也有全国首个基于网络思维的“蓝光生活家系统”，还有探索商业房地产新方向的“街区商业”，还有与改革创新密切相关的“十年零月供给”商业模式。

据业内人士介绍，这是近年来房地产市场转型、转型中最困难的一年。 虽然一些房地产企业扛不住倒下，一些房地产企业泪奔被收购，但仍有一些房地产企业如蓝光房地产寻找市场机遇，以市场化的思路应对房地产市场挑战，其企业品牌价值不仅实现了三级跳跃，销售业绩也稳步上升。

蓝光解释地产业“新标准”

房地产业曾被认为是中国宏观经济的晴雨表，因为当时被定为国民经济的支柱产业。 房地产价格暴涨，房地产市场黄金十年，各房企坐下来“收钱”，不用做什么专业努力，就能赚得盆满钵满。

这个“暴利”造就了房地产富裕阶层，在业界被俗称为“地产商”，也成为了现在中国商业集团中的新生力量。 虽然他们很透彻，但是在巨大的购房人眼里，他们看起来像是那高房价的直接后盾，很难受到舆论的诟病和尊敬。

在任何批评者眼中，这些地产商集团不像以前流传在实业上的公司之家，他们辛苦赚钱，以专业的精神走向金字塔尖，成为一个领域的领导者。

但是，楼市的“黄金十年”一去不复返了，地产商们也知道。 特别是今年的房地产市场，更像是为“黄金十年”锦上添花的谢幕，各地成交行情达到历史高峰，房企振奋人心，我认为这部剧还将延续下去。 但是，进入今年后，市场急转直下，中央会议上也不再出现“楼市调控”等字眼，房地产业迎来了市场化调整的新机制。

目前，国内宏观经济进入“新常态”，gdp增长寻求合理区间已成为共识。 受此严重影响，房地产陷入持续低迷，平均利润率不断下降。

根据申万一级领域的分类标准，143家上市房企近3年平均销售毛利率呈下跌趋势，如年达39%，年为36%，年降至34.9%，今年三季度各大房企降价促销销量降至34.2%

咨询今年早些时候发布了相关研究报告，认为房地产业已经是中利领域，年房企净利润率可能触及10%的红线。

事实上，以蓝光房地产为例，为了实现市场突破，进入一线房企阵营，打造全国知名的“3461”(蓝光土地取得后3个月开工，4个月开业，开业当天的拆迁率为60%，1年内项目正缓存，

过去，蓝光不动产主要打着“民生不动产”的招牌。 例如，定位了城市年轻人需要的coco系列产品，一上市就受到市场的欢迎，超过了顾客期待的室内可变空及其超高的采用率，在业界也获得了很高的评价，成为了许多地区住宅企业学习的模范兵。

以市场化思维进入一线住宅企业/

几年前，蓝光房地产只是四川或成都地区有名的开发商，但一出河，对这家房企的了解可能不多。 但是，到去年为止，随着蓝光房地产全国化加速扩大，企业品牌的影响越来越大。

熟悉外地的人，必须从蓝光地产去年的高调土地开始。 事实上，蓝光集团董事长杨铽对外宣布年初至9年的“千亿”战术后，引发了领域的震荡，但蓝光房地产是如何推进这一战术的，目前尚不清楚。

但是，在外界还为这个谜而不知所措的时候，蓝光房地产在成都的大本营频频占地，有些还是高价土地，拍摄地的凶猛让房地产商惊愕，让蓝光、这片本土的狼是否会来令人怀疑。

业内人士表示，蓝光几年前曾试图加速全国化扩张进入房企阵营，但房地产市场形势急剧变化，被蓝光的这头雄狮计划绊倒。 现在蓝光能实现“弯道超车”吗？

成都高调调取土地后，蓝光房地产加速向省外扩张，在重庆、昆明、青岛、北京等核心城市调取土地，或收购项目资源。

去年9月，蓝光房地产集团总裁张志成在全球华商(成都)房地产论坛上回答了外界对“蓝光速度”的诸多质疑。 他说，几年前的场外扩张应该是蓝光的布点动作。 那时，蓝光扩张的金融处理方案、监管能力、人力资源能力尚未形成，但这些布点为之后的全国布局做了铺垫。

“无论是成都这几年，还是全国其他城市，我们的基本上都是多次市场化的。 我们也相信市场化。 因为只有市场化才能培育出真正好的公司。 ’张志成总结说。

目前，蓝光房地产涵盖“以成都、重庆、昆明为中心的西南地区”、“以北京、天津为中心的环渤海地区”、“以上海、杭州为中心的长江三角洲地区”、“以武汉、长沙为中心的长江中游地区”、“以西安、太原为中心的黄河中游地区”五个区域

根据杨铽的战术构想，蓝光房地产必须组建猛虎军团，建立一支具备极强执行力的全国性操盘队。 特别是今年年初，当其他房企忙于制定年度计划时，蓝光发起了声势浩大的“人才猎头行动”，为全国高薪招聘各地区企业职业经理，在一线房企展现出了蓝光房地产的雄心和自身价值。

现在，如果有优秀的人才和土地资源，但没有不断充足的资本支撑，蓝光不动产也很难跑长途，正在全国化。 关于这几个，杨·铽似乎比其他人更透彻。

几年前，蓝光集团已经进入迪卡侬药业大股东的地位，寻求蓝光房地产借壳上市，是为了给a股房地产增添新的力量。 现在，随着房地产a股的重新开通，进行了放水，蓝色房地产的借壳上市迎来了一线曙光。 今年6月底，迪康药业发布公告称，企业百亿重组预案已被证券监督管理委员会受理，为租用蓝光房产壳上市铺平了道路。

在领域人士看来，蓝光地产地消被誉为“川内地产第一股”，但对俊发地产地消、天朗控股、协信集团、海亮地产地消等全国其他地区的房企具有较强的参考意义。

引领地产业“变革”的大潮/

目前，随着楼市新变局，住宅物业向商业物业的转型已成为许多一线企业品牌住宅企业的大致构想。 但是，从各地提炼出来的超级综合体来看，这种变革的想法看起来是一样的。

随着疯狂的土地开发，目前巨大的商业综合体集中进入市场，局部供需失衡，成为严峻的现实。 去化难、租房难、运营难、租金率低等诸多问题，一直困扰着善于经营住宅物业的大企业人士。

但是，蓝光房地产另辟蹊径，在业内率先大规模推出“临街商业”，如红街黄金种子计划，这与常规房企所附属的底商业态又有所不同。

据报道，上述红街黄金种子计划被称为蓝光房地产推出的“第四代”社区商务企业品牌，也被认为是国内首家开创“街区商务”模式的企业品牌住宅企业。

关于“红街”模式，蓝光房地产相关人士表示，红街商业占地50亩左右，半径1000~3000米，整体定位为与地域文化相符的有特色、主题灵魂的街区商业体。 包括独栋商业、地下商业、以社区为基础的3种商业产品，以及主题商业街、生活广场2种建筑形态。

与之配套，“红街”品牌商业区标配生鲜蔬菜配送、社区餐饮、社区金融、社区超市、社区医药、棋牌茶楼、干洗修补、美容美发等8个业态，红街

为了提高街区商业的收益率，蓝光地产目前还在领域内率先推出临街商铺“10年零月供应”的商业模式，全线打7折，仅3周就达到11亿3000万元，在领域引起巨大反响。

在众多业内人士看来，目前商业去激活压力较大，蓝色房地产可以另辟蹊径，开发创新的房地产营销模式值得学习。 事实上，蓝光房地产敢于推出这种商业模式，也是基于对自身20多年商业运营经验的高度自信，但能否为投资者带来可观的回报有待市场验证。

比起商业地产领先的创新模式，蓝光地产似乎更重视基于网络思维的“蓝光生活系统”，能否顺利推进这一系统，也让蓝光项目业主体会到了生活的便利性，这也是上述街区商业的

根据蓝光房地产通俗解释，上述生活家系统的核心是全面整合商业生活配套资源，打通社区电子商务最后500米，大幅提高蓝光房地产项目开发的整体质量。

此外，蓝光地产正在升级coco类产品，进一步打造“彩类”升级产品，成都蓝光乐彩城被誉为“中国第一大互联智能社区”。

由于创新性和高成长性，蓝光地产首次进入今年9月国内某权威机构联合发布的“中国房地产企业品牌价值top20”，企业品牌价值判断超过55亿元，排在第13位，而年指标排名仅为第30位。