“房企拿地后顾之忧：多数城市去化周期超15月警戒线”

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经过记者顾家彦从广州出发

央行“930新政”后，市场成交大幅增长，但困扰楼市的库存压力明显未减轻。

根据克比瑞的统计数据，“银十月”的市场成交大幅反弹，但主要城市仍是存量较高的企业，去化压力较大。 在一线城市，北京和深圳的存量拆迁周期均超过17个月，二三线城市沈阳、无锡等地的存量拆迁周期更是超过20个月，加上去年土地市场爆发的潜在供给，房企存量预警尚未解除。

世界联合银行董事长陈劲松对《每日经济信息》记者表示，在目前积压最多的产品类型中，中高端项目和景区已成为“重灾区”。 由于市场基本面已经发生了变化，这两类项目占有率较高的房企将来将面临较大的去化压力。

二线城市的平均土地消化周期约为2.2年/

得益于“银十月”市场成交回暖，二线城市供需较指标有所好转，短期供需矛盾有所缓解，但受年内存量持续滞留的影响，截至10月底，大部分城市库存消化周期高于去年同期。

根据克瑞的统计数据，截至10月底，全国20个主要城市中18个城市的商品住宅销售库存量较去年有所上升。 其中，重庆和南昌的库存量比去年同期分别达到174%和107%，北京、广州、南京、宁波、长沙、济南的库存量也比去年同期增长了40%以上。 从库存消化周期来看，沈阳、青岛、长春的消化周期超过20个月，去化压力极为严峻，北京、深圳、杭州、宁波、福州、长沙的消化周期超过15个月的警戒线。

“房贷新政释放了改善性诉求，但房价上涨前景渺茫，10月市场成交量与去年同期相比有所下跌，到了11月成交量进一步下跌。 因为这个诉讼方能否继续变暖还留有疑问”。 新城控股集团高级副总裁欧阳捷对《每日经济信息》记者说。 但是，在供给侧，除了以上述销售面积计算的去化周期外，根据国家统计局的数据，今年1~10月全国商品住宅的新开工面积达到10亿2800万平方米，加上去年市场的爆发，各地土地的成交量上升，10月的市场回暖造成了过剩供给

按土地消化周期计算，克比瑞研究表明，截至10月底，一线城市由于旺盛的市场诉求，平均土地消化周期仅为1.05年，其中深圳不足半年，但二三线城市平均土地消化周期分别为2.19年和2.35年，这部分城市，

反映在上市住宅企业的财务报表中，大型住宅企业的库存压力也在上升。 wind信息数据显示，截至第三季度末，a股142家上市房企存量共计2.3万亿元，比去年同期增长4000亿元，增长21.05%。 住房企业库存压力激增，泰禾集团和阳光城库存分别比去年同期增长116.53%和91.06%，华夏幸福库存也比去年同期增长52%。

豪宅产品是库存的主力/

在库存积压的背后，滞销最严重的是面积非常大、总额非常高的豪宅项目。

据克瑞统计，今年三季度，top50房企各等级项目金额和面积贡献率情况为:中级、中级项目销售金额贡献率合计67%，销售面积贡献率合计80%，在各等级销售业绩中仍占绝对重要地位。 其中，中低档项目销售金额和销售面积的贡献率比年同期分别上升4个百分点和6个百分点。 相比之下，中档、中档、高档项目的销售金额贡献率不同程度下跌1~3个百分点。

市场期待着抵押贷款新政将释放改善性诉求以刺激中高级住宅市场，但实际效果并不理想。 根据克瑞的调查，北京、上海、深圳三大城市中，按成交面积区间计算，10月份144平方米以上大型产品成交占比分别比9月下降7%、5%、2%。

欧阳捷对《每日经济信息》记者说:“以豪宅为代表的中高端市场在今后相当长的一段时间内很难再次被激活。” 对于自用型豪宅购买者来说，他们有很多套房，所以改善居住条件是首要目的，这是因为对产品设计、项目地区、交通配套有很高的要求。 但是，现在国内还没有确定豪宅的定义，很多高级房屋型但质量不高的“伪豪宅”上市，大多集中在新城，这个产品对以自住为目的的购买者来说没有吸引力。

对投资型买家来说，豪宅的吸引力也在逐渐下降。 欧阳捷认为，另一方面，目前房价上涨的预期已经打破，投资型购房者大多既不涨也不跌。 这是因为现在的市场环境很难收手。 另一方面，由于国内楼市几年前对高端中等项目实施了严格管制，很多富人转移到了海外投资。

陈劲松认为，对许多经济不发达的二三线城市来说，有很多别墅等高档产品的后市并不乐观。

观光地的销路更差/

与豪宅相比，在越来越多的房地产商看来，近年来的顶级旅游房地产泡沫更大。

据克瑞统计，截至2009年底，国内旅游房地产项目共计926个，但截至年底已更新为5299个。 业内人士表示，目前市场上以景点为卖点取得较好成绩的项目，大多位于距离中心城市周边1小时以内的位置，真正意义上的“远路第二住处”景点项目在雅居乐清水湾以外的领域鲜有成功案例。

《每日经济信息》记者表示，即便是被称为“旅游房地产专家”的雅居乐，其雅居乐清水湾也被誉为国内最成功的旅游房地产项目，至今已带来450亿元以上的收入，但企业随后在海南和云南开发的几个旅游房地产项目， 从去年开始，雅居乐加大了对普通住宅的配置力度，从侧面证明了国内旅游房地产模式面临困境。

欧阳捷对记者说:“真正意义上的景点应该拥有稀缺的自然资源，但这些资源早就被分割殆尽，现在大部分景点项目都没有自然资源的特点，只以‘旅游’的名义出售住宅的人越来越多。” 从自用的角度来看，大部分旅行目的地一生只去一两次。 住酒店完全能处理问题，不需要买房子。 这注定了旅游地的商业模式无法持续，旅游地的商业模式无法持续