“一线城市土地成交额创纪录 楼市步入回暖前夜？”

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经记者尚希从北京出发

在房地产市场相对低迷的今年，一线城市土地成交金额已经刷新历史纪录，目前有望突破3000亿元大关，超过去年同期，全年达到3500亿元。 土地成交金额的连破纪录，以及连日来宋卫平与孙宏斌关于绿城股份的争执，让业界猜测房地产市场是不是触底回暖。

一个证据是，龙湖地产集团的企业品牌和市场部总经理袁春表示，龙湖拿地的时间是市场反弹之初。 近期，龙湖地产总值37.8亿元，成功获得广州市天河东奥体板块2块土地； 本月初，龙湖还在成都有土地。 另一个证据是，据中国指数研究院11月17日发布的《中国房地产公司信息监测报告( 11.10~11.16 )》显示，仅第46周的点位监测住房企业就拿走了20块土地，投资额为194亿元，除龙湖外，还有金地、华润等巨头。

《每日经济信息》记者调查显示，扩大房企融资规模和各地出台的救市政策，是促进土地市场活跃的重要因素。 但是，小麦粉的涨价是否意味着面包的涨价，还需要进一步注意。

长期沉默的土地市场似乎又“发烧”了。

11月19日，位于上海市黄浦区外滩金融集聚带核心的董家渡13、15号地块248.5亿元，拍于中民投联合外滩投资、佳渡置业，刷新了去年上海徐家汇中心地块217.7亿元的拍卖记录，是今年以来全国交易额最高的地块。 同一天，备受瞩目的浦东新区惠南镇地块也拍摄到每平方米13092元的楼价，溢价率高达105.11%，刷新了地区楼价最高值。

受中央银行“930新政”的刺激，楼市有暖风，土地市场强劲增长的迹象也十分明显。 “随着9月末央行房贷新政出台，楼市成交明显回升，开发商年末土地获取意愿也大幅高涨，不合理土地获取有抬头的趋势。 ”德佑地产拆师赵葆根在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

每年3500亿元/

董家渡地王的诞生将年末上海的土地市场推向了高潮。 不仅是上海，北京、广州等地的土地市场也在加速变暖。

据中原地产市场研究部统计，截至11月18日，北京、上海、广州、深圳4个一线城市住宅土地交易价格全面刷新历史记录，不仅提前突破年创历史纪录，还创下历史新高，达到3037.9亿元，为年

从楼价来看，截至年11月18日，四大城市成交的188套住宅土地平均楼价达到11892元/平方米，比年7571元/平方米上涨57%。

在土地升温的背后，是住宅企业不断加速的土地获取方式。 《每日经济信息》记者对近期房企土地取得情况进行了梳理，11月以来，20大标杆房企中，远洋、华润、保利、金地、中海、龙湖、绿城等公司已取得土地9月起，万科等标杆已有 截至11月16日，20大基准住宅企业土地持有额超过262亿元，预计本月内将再次突破300亿元。

“在对房地产公司进行标杆分析之前不占土地是因为要去库存。 但是，不占土地的行为对土地市场的影响越来越大，地方政府的财政压力逐渐增大。 最近，一些城市的土地价格开始下降，地方政府的市纾政策重叠，土地市场降温半年后，一些公司可能又开始没收土地。 ”中原地产首席拆师张大伟在记者采访中指出，与三四线城市不同，一线城市的土地市场仍然保持着很高的热度。

张大伟进一步指出，随着各种救助政策的出现和一些公司的抄底行为，四季度部分热点地块的拍卖价格将比三季度更加激烈。

市场已经出现了大规模全球变暖的征兆/

土地温度上升已经传到出售商品房上，根据国家统计局公布的70个城市房价数据，房价持续下跌的情况呈现好转迹象。 10月，二手房价格环比指数12个月以来首次回升，新建商品房价环比指数也连续2个月小幅上涨。

最近，《每日经济信息》记者访问北京多个销售项目时发现，销售处“温度”上升，看房和来店咨询的买家明显增加。

“现在，每天的来电访问量已经赶上了一周前的量。 》北京某销售项目的营销人员对记者表示，央行“930新政”、公积金贷款政策松动等协同效应逐渐释放，购房者的费用信心提高。 此外，开发商整体项目促销和折扣活动也很丰富，现阶段房价相对处于低位。

不仅是项目，改善型诉求的释放也刺激了中高端市场。 记者访问了海淀区的许多高端项目，保利海德、华润万橡府、五矿万科如园、京投银泰瑛御府等，尽管都属于数千万级豪宅，但仍来项目柜台看房咨询

“今年开业的位于海淀的许多高端项目的销售额将突破20亿元大关。 ”一位项目负责人向《每日经济信息》记者透露，包括万柳书院在内的上述5大高端项目预计销售额将突破100亿元。

万科副总经理肖劲在接受记者采访时表示，对数千万元级豪宅来说，20亿元的销售总额意味着销售200套左右，而单价在50000元/平方米以上的高端项目，不容易像刚盘一样迅速去库存。

但是，央行“930新政”的出台无疑加大了对大楼蜕变的信心。

9月30日，央行发布《关于进一步改善住房金融服务业的通知》，对个人住房贷款的诉求大幅提高。 《通知》中，为套房规定了“认贷款、不认房”的标准，贷款利率的下限也回到了2009年的水平。 其中，首套房贷款最低首付比例为30%； 贷款利率下限为基准利率0.7倍的第二套房已缴清相应住房贷款的家庭，执行第一套房贷款政策； 购买3套以上住房的，在“限购”措施取消或未实施的城市，将放开多套已结算相应住房贷款的家庭住房贷款； 然后放开对非当地居民住房贷款的限制。

“对于曾经多次借钱的高端顾客来说，这一政策是重要诉求的释放。 ”华润万橡府营销负责人秦江对记者表示，首套房认定实施新规后，部分高端顾客可以在出售套房后，先凑齐首付后贷款购房，无需消耗现有库存资金，处理改善性购房的诉求。 这无疑会刺激高端项目的成交速度和成交量。

亚豪机构副总裁任启鑫对记者表示，央行“认贷款不认房”的政策，受益最大的是“卖旧买新”的首次改善型买家。 据统计，10月份北京成交均价300万~800万元中端改善型楼盘累计成交936套，环比上涨32%。

“经过几个月的集客期后，中高档改善型大楼在下半年集中入市，受楼市大环境的影响，入市项目定价审慎，高质量的产品、完整的配套、合理的价格，再加上供给水平，为这类房源成交量的上涨提供了动力 ”任启鑫说。